期房限轉 叫停轉按揭 放寬預售標準

　　本報記者 李小剛

　　4月20日，上海市政府將根據上海房地產市場的實際情況對期房轉讓問題作出決定

全國偶像歌手大賽 51精彩無線大獎等你拿 中國網絡通俗歌手大賽 金犢獎大陸初審揭曉

　　上海市政府叫停轉按揭業務，將在更大程度上切斷投資者的變現途徑，加大其資金壓力，使市場向自住購房者傾斜

　　一旦追高房價的力量被打壓下去，支撐房價的地價將起到什么作用，一些謹慎的發展商已經開始仔細考慮

　　對于目前上海市地產市場來說，關注度最高的恐怕就是“限制期房轉讓”政策的出臺。如果說去年年末上海市政府放出風來，要對期房轉讓進行限制還意在“敲山震虎”的話，那么進入4月之后上海市政府的種種舉動則表明該政策正在落向實處。

　　4月14日，上海市十二屆人大常委會十一次會議通過決定，授權政府可以出臺“期房限轉令”，進一步增強政府調控房地產市場的能力，實現有效控制上海房價上漲過快的目標。

　　這項備受各界關注的政策，將在4月20日由上海市政府根據上海房地產市場的實際情況對期房轉讓問題作出決定。“期房限轉”政策將很快浮出水面，而被許多業內人士認為與之相配套的調控措施———停止轉按揭和放寬預售標準，也會作為上海市政府的綜合治理手段陸續出臺。

　　房價飆升刺痛政府神經

　　一位業內人士對記者說，現在上海市政府在房地產方面面臨的壓力很大，談及房價政府是相當謹慎的。

　　上海房價的“一騎絕塵”在2004年成為了焦點。據最新統計，2003年上海市商品房平均價格已達到每平方米5118元，首次超過北京成為全國房價最高的省份城市，并以24.2%的增長速度成為全國房價增長最快的省份和地區之一。

　　事實上，問題還不僅僅在于房價的飆升上，更多的討論集中在了上海地產市場是否出現投機過旺的現實之中。

　　雖然政府方面認為上海投資類購房在市場中所占比例仍在國際公認的20%警戒線之下，但是許多發展商表示在高檔樓盤和部分地區，投資性購房的比例大大超過這個比例，暗含的風險已經很大。

　　這個情況在日前有關媒體的報道中可以更加清楚地看出。根據電力部門回收賬單的情況統計，上海市中心區存在大量無法交費的“空置房”，而且其比例已經近10%，接近了國際房產界通行的空置警戒線。這在很大程度上表現出，地產市場出現結構性過剩，或銷售周期、定價、推廣出現問題。

　　關于上海房地產市場是過熱還是泡沫，引起的爭論已經很多，而這方面壓力最大的莫過于上海市政府。相關部門的領導已經在公開場合表示，政府目前面臨的壓力很大，也希望房價不要上漲太快。

　　一位地產咨詢機構的總經理告訴記者，上海市經濟對于房地產的依賴程度很大，不可能對其進行壓制，否則出現的問題會更大。事實上，上海市經濟中房地產經濟所占的比例確實在擴大，但是房價過快的增長已經把居民收入的增長遠遠甩在了后面，兩者之間的矛盾刺痛了政府的神經。

　　因此，今年“期房限轉”的高速出臺與去年該政策的遮遮掩掩形成了巨大的反差，壓力之下上海市政府要對房價開始調控。

　　投機者命懸一線

　　根據目前認識，地產市場中提及的“期房轉讓”主要分為兩類。其一是狹義上的，專指預售合同簽訂后，預購人將預售合同進行更名轉讓；其二是廣義上的，即除了狹義的期房轉讓外，還包括預訂書、認購書的轉讓，以及取得預售許可證前的“樓花書”。

　　一些房產中介的負責人告訴記者，目前在中介公司掛牌的二手房中，期房占到了很大一部分，期房交易則幾乎都占了一些中介公司總交易量的四分之一左右。因此，“期房限轉”政策一旦出臺，次新房的交易量可能會受到影響。

　　從目前的情況看，自從傳出4月份將出臺“期房限轉”政策，而且一些業內人士透露這個政策一旦通過，將在市場中馬上實施而不會像人們通常認為的“會有一段時間緩沖期”。

　　據目前一些中介公司的介紹，這段時間期房的掛牌量增加了20%，而且一些期房的投資者為將其盡快出手變現，已經出現了降價拋售的現象。

　　一般來說，期房到現房的過程將長達半年以上，對于許多專門的炒房者來講，如此之長的時間存在著很大的不確定性。再加上這些炒房者都同時炒作幾套房子，主要依靠銀行的按揭貸款，因此長時間壓在手中將出現資金的短缺。因此，“期房限轉”將增加了房地產投資者的成本(利息成本)和風險(未來的不確定性)，會導致一批房地產投資者的退出。

　　然而，“期房限轉”打擊的畢竟是那些短線炒作的投機者，而這個群體在一些專家看來并不是很大。新漢業不動產機構執行董事趙云飛表示，在期房的投資者中，真正在期房階段轉讓的所占份額很少，可能只有2.5%。

　　因此，也有人開始懷疑，這項政策打擊的面很小，可能很難起到有效的效果。這不禁使人聯想起了杭州在今年年初實行的增加二手房交易稅的政策，不僅沒有阻止上漲趨勢，反而進一步推動了房價上漲。

　　同樣的擔心也出現在上海業界，有中介公司的負責人認為，由于期房限轉的政策實施，房源的萎縮，很可能會造成二手房的房價上升。

　　盡管如此，中房指數系統高級分析師陳晟表示，新政策出臺一定能抑制房地產市場上的投機行為，同時也不會對申城房價以及房地產投資產生不利影響，現在的炒房行為就是投機商利用與購房者之間的信息不對稱來謀取不正當收益，而“期房限轉”政策和已生效的《上海市商品房銷售合同網上備案和登記辦法》相結合，能夠改變買賣雙方信息極不對稱的局面，從而對抑制炒房產生積極的效果。

　　政府還要“釜底抽薪”

　　絕大多數的炒房者，都依賴于商業銀行的按揭貸款。針對這種情況，為配合“期房限轉”政策，避免由于短線投機者資金鏈繃斷，期房轉按揭業務也要被叫停。

　　一些知情人士透露，期房轉按揭的停止會緊隨“期房限轉”而來。而目前的一些情況表明，一些商業銀行已經基本上停止受理期房轉按揭業務。

　　“轉按揭”是指個人住房轉按貸款，具體而言，個人住房轉按貸款是指已在銀行辦理個人住房貸款的借款人，向原貸款銀行要求延長貸款期限或將抵押給銀行的個人住房出售或轉讓給第三人而申請辦理個人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。

　　“轉按揭”的實質就是已購房產的借款人主體的變更。也就是說，購房人在未還清貸款時，可以轉讓或出售該房產。

　　上海的銀行基本都接受轉按揭業務，但是這次政府叫停轉按揭業務，將在更大程度上切斷投資者的變現途徑，加大其資金壓力，使得市場向自住購房者傾斜。

　　據一些金融部門的相關人士透露，對于期房轉讓業務，現在商業銀行已經非常謹慎。以前在受理期房轉讓業務時，與現房轉讓在操作上沒有太大區別，而現在則要求各支行在辦理期房轉讓按揭業務時，必須在交易中心辦妥房產過戶抵押登記的相關手續后才可以放款。

　　據介紹，如果交易中心停止受理期房轉讓，房產貸款的抵押手續就辦不出來，銀行也就不會發放貸款了，這就意味著停止了轉按揭業務。

　　而市場經濟的最基本規律在于供求關系的變化，供大于求必然會導致價格的下降。正是基于這種考慮，上海市政府開始準備放寬商品房預售標準。

　　上海徐匯商業建設發展有限公司市場開發部經理毛峻韜認為，“雖然放寬預售標準還沒有出來，但它和網上備案形成了一個對沖的方法，實際上放寬預售標準來講，表面上看是針對開發商可以提前預售了，實際對消費者來講還倒反而是一個利好。其實房屋的價格從出地面以后，到交房實際上是一個提前銷售，就是銷售的門檻在降低，對于個人首付比例也在降低，對消費者來講也是有利的。”

　　發展商認為，這樣放寬預售標準，肯定會使商品房的供應量放大，進而改變目前市場上的供求關系。事實上，在今年年初已經有專家表示，今年上海市房屋供應量將超過需求量，而此次預售標準進一步放寬，必將加大供應量增大的趨勢。

　　房價能否依然“堅挺”

　　面對政府的種種政策調控，上海的房價能否依然走強，這已經成為當前上海地產界最關注的話題。

　　其實，從上海市政府的角度來講，他們并不希望出現房價下滑。這在今年年初上海市房地資源局局長蔡育天的公開講話中可以看出，他表示不僅要防止房價下跌，而且要保證12%的漲幅。

　　因此上海市相關部門的人士表示，期房限轉只是政府針對目前房地產市場過熱現狀而采取的暫時強制性行政手段。而且有官員指出，期房限轉政策不是暫停一切期房的轉讓，將會加以區別。

　　與政府的小心謹慎相比，發展商更是強調了地價對房價的決定因素。一些發展商表示，在招標拍賣后地價已經占到了總成本的50%左右，這樣高的地價是推動房價走強的主要原因，因此在這種情況下房價降下來的可能性不大。

　　但是畢竟上海地產市場中存在著大量炒高房價的投機者，發展商之所以敢大膽拿地很大程度上是對預期的看好，對將來價格的不斷追高。但是一旦追高房價的力量被打壓下去，那么支撐房價的地價將能起到什么作用，一些謹慎的發展商已經開始仔細考慮。

　　針對目前上海市政府推動的宏觀調控，一些發展商也在準備作出相應的調整。因此，在限轉期房后，來自投資和投機的軟性購房需求將受到抑制，這勢必影響到房屋預售；而由于土地開發成本的不斷上揚，開發商大多存在著利用預售款回籠資金的情況，對他們而言，作出適當調整勢在必行。