近年來(lái)，精裝修項(xiàng)目越來(lái)越多，這本是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要體現(xiàn)。但是，由于某些開發(fā)商對(duì)其帶來(lái)的相關(guān)法律問(wèn)題重視不夠或者不理解，在操作中設(shè)計(jì)過(guò)于簡(jiǎn)單，加大交易成本，留有很多隱患，造成很多投訴。

　　問(wèn)題一：精裝修與房屋統(tǒng)一銷售帶來(lái)的稅務(wù)問(wèn)題

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　　精裝修房銷售，精裝修與房屋未分開的，應(yīng)全額按銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納5%的營(yíng)業(yè)稅。如果能夠分開，房屋按銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納5%的營(yíng)業(yè)稅，精裝修按建筑安裝交3%的營(yíng)業(yè)稅。為此開發(fā)商多繳營(yíng)業(yè)稅，增加了經(jīng)營(yíng)成本。

　　例如：銷售價(jià)值100萬(wàn)元的房屋，為了達(dá)到營(yíng)銷的目的。房地產(chǎn)公司找裝修公司對(duì)房屋進(jìn)行裝修后對(duì)外銷售就是我們稱的“精裝修房”。價(jià)格為120萬(wàn)元。

　　分析：公司以精裝房按120萬(wàn)元對(duì)外銷售，應(yīng)按120萬(wàn)元繳納5%的營(yíng)業(yè)稅6萬(wàn)元。裝修公司按20萬(wàn)元繳納3%的營(yíng)業(yè)稅6000元。合計(jì)6.6萬(wàn)元。將房屋和裝修分開銷售，分開開發(fā)票：房屋100萬(wàn)元、裝修20萬(wàn)元。房地產(chǎn)公司應(yīng)繳納5萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅。裝修公司還是繳納6000元的營(yíng)業(yè)稅。合計(jì)5.6萬(wàn)元。由于房地產(chǎn)公司將房屋價(jià)格提高，導(dǎo)致了開發(fā)商多繳納營(yíng)業(yè)稅1萬(wàn)元。

　　問(wèn)題二：無(wú)合同約定產(chǎn)生大量的質(zhì)量糾紛

　　現(xiàn)在筆者接受咨詢的有相當(dāng)一部分投訴在于裝修標(biāo)準(zhǔn)。由于裝修問(wèn)題比較瑣碎，《商品房銷售合同》中不便于制定相關(guān)條款，精裝修房項(xiàng)目在裝修問(wèn)題上存在著很大法律風(fēng)險(xiǎn)。由于沒(méi)有裝修合同，對(duì)質(zhì)量、品質(zhì)沒(méi)有明確的約定，造成雙方糾紛。

　　問(wèn)題三：責(zé)任主體混淆，開發(fā)商陷入被動(dòng)

　　裝修本是對(duì)房屋的添附，從合同角度是一種施工合同，屬于承攬合同的一種。對(duì)于由此產(chǎn)生的工程質(zhì)量問(wèn)題由裝修公司負(fù)責(zé)。但是，開發(fā)商將裝修作為房屋的一部分一同出賣，開發(fā)商就裝修的瑕疵承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。這樣，開發(fā)商就成為代人受過(guò)。

　　解決之道為解決以上問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)分清不同合同的性質(zhì)分別簽訂《商品房買賣合同》和《裝修合同》。房屋買賣合同由開發(fā)商與業(yè)主簽訂，開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。裝修合同由裝修公司、開發(fā)商與買受人簽訂，裝修公司對(duì)其質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。當(dāng)然，兩個(gè)合同之間的銜接關(guān)系應(yīng)當(dāng)明確。

　　(孟憲生)