作者：譚洪安

　　“我們腳下的這片土地，將是中國商業(yè)地產創(chuàng)新的策源地和超級演兵場！”4月初在東莞舉辦的“商業(yè)·地產與城市科學發(fā)展論壇”上，著名策劃人王志綱用極富鼓動性的語言開始了他的演講。

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　　此時此刻，在會場之外，一輪聲勢浩大的商業(yè)地產開發(fā)熱潮正在席卷這個制造業(yè)名城。

　　有資料顯示，目前東莞城區(qū)至少有5個超大型商業(yè)地產項目在建或在籌建中，建筑面積由二三十萬平方米到七八十萬平方米不等。而據(jù)不完全統(tǒng)計，最近幾年內，東莞全市商業(yè)物業(yè)開發(fā)和供應總量共達300萬平方米！

　　如此大規(guī)模、高強度的商業(yè)地產開發(fā)，居然出現(xiàn)在東莞這樣一個小小的地級市，不能不讓人感到詫異：是什么力量在背后推動著這一切？

　　睡虎伸腰資本聞風而動

　　今年3月18日，國際零售業(yè)巨頭麥德龍在廣東省內開設的第一間分店正式落戶東莞，此前沃爾瑪、家樂福、百佳和吉之島等4家聲名顯赫的外資商業(yè)大鱷，已率先跑馬圈地。去年12月，國內最大的家電零售連鎖企業(yè)國美殺入東莞，內地商家對東莞的覬覦之意表露無遺。

　　前面提到的東莞在建或籌建的超大型商業(yè)項目，均以本地開發(fā)商為主導，同樣顯示出東莞民間資本的強烈自信。

　　早已名聲在外、建筑面積近90萬平方米的華南MALL和3月29日首度亮相的第一國際，應該是這些項目中的代表作。據(jù)了解，第一國際地處東莞新城市中心區(qū)，緊鄰東莞國際會展中心，總占地面積約21萬平方米，總建筑面積近70萬平方米，由于項目規(guī)劃涵蓋了甲級寫字樓、高級酒店及休閑主題購物商場等，被當?shù)貥I(yè)界視為“東莞第一個超大規(guī)模的綜合性商業(yè)建筑群”。

　　“新開發(fā)的大型商業(yè)項目多集中在快速發(fā)展的新興城市而不是成熟的大都市，是一個世界性的趨勢”，華南理工大學工商管理學院副院長沙振權在論壇上表示，“后者市區(qū)可供開發(fā)的商業(yè)用地很有限，商業(yè)格局也已成型，而前者無論土地還是市場空間，潛力都很大”。

　　這位現(xiàn)任廣州最大購物中心正佳廣場(在建中)商業(yè)顧問的專家認為，東莞位于珠三角的穗、港、深三大都市之間，開發(fā)大規(guī)模商業(yè)項目有一定的地緣優(yōu)勢，經(jīng)過20年的高速發(fā)展，東莞本身的經(jīng)濟實力和居民消費能力也都很強了。

　　王志綱說得更直接，“現(xiàn)在東莞民間存款據(jù)說已達2000億元人民幣，而牛氣沖天的溫州人存款不過1400億，我看東莞就像一只沉睡的老虎，一旦醒來會嚇人一跳的！”

　　500億打造產業(yè)CBD政府力推商貿物流

　　東莞市官方資料中這樣寫道：近20年來，東莞經(jīng)濟以平均每年22%的速度增長，2003年全市生產總值948億元，目前是中國綜合經(jīng)濟實力30強城市之一，外貿總量連續(xù)7年名列全國大中城市第三位，為全國地級市之首，還有6項經(jīng)濟指標年增幅居全國第一，是國際性的加工制造業(yè)基地和中國重要的外貿出口基地。

　　也許正是因為底氣足，2002年9月，東莞市政府決定斥資500億元興建新城市中心區(qū)，并將其定位為“集會展、交易、商務、購物等功能于一體的產業(yè)CBD”，一方面借此增強城市凝聚力，打破一向以來各鎮(zhèn)區(qū)“諸侯割據(jù)”的經(jīng)濟格局，另一方面全力推進大商貿、大物流發(fā)展，最終使東莞成為能與廣州、深圳比肩的區(qū)域性中心城市以及國際制造業(yè)名城。

　　“東莞既然要做現(xiàn)代國際制造業(yè)基地，必須為眾多制造商提供一個強大的商務和會展平臺”，東莞市商業(yè)中心發(fā)展有限公司董事總經(jīng)理姚文稱，“現(xiàn)在東莞的會展活動數(shù)量不少，諸如每年一度的國際電腦資訊產品博覽會等，規(guī)模和影響也排在全球前幾名，但商務和會展平臺的功能還沒有最大限度地發(fā)揮出來”。

　　他認為，在這個以制造業(yè)為基礎、以會展經(jīng)濟為主要特色的“產業(yè)CBD”中，不僅需要相當數(shù)量的酒店、購物中心作為配套，更需要長期的信息交流、形象展示和商務洽談的場所。

　　“我們在為第一國際做項目開發(fā)規(guī)劃時，把國際采購博覽城、國際商務港、國際商務酒店、國際公寓及國際風情步行街等等都融合進來，目的就是為了全方位滿足這類需求”，姚補充道。

　　“現(xiàn)代商貿流通業(yè)的發(fā)達程度，是中心大城市及區(qū)域性中心城市生命力和競爭力的集中體現(xiàn)”，出席此次東莞論壇的國務院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所副所長任興洲表示，東莞身處珠三角經(jīng)濟黃金走廊要沖，產業(yè)的快速聚集，將使它區(qū)域性中心城市的角色很快凸現(xiàn)出來。

　　而這種前景，自然正是雄心勃勃的東莞市政府所喜聞樂見的。

　　制造業(yè)與商業(yè)平衡發(fā)展是難點

　　“現(xiàn)在全國在建及已立項的商業(yè)地產項目是240項，按已建成的54項共680萬平方米的規(guī)模推算，每一個項目平均面積約13萬平方米，240個就是3000萬平方米。根據(jù)一般經(jīng)驗，每平方米商業(yè)面積實現(xiàn)8000元的年銷售額可達到盈虧平衡，那就是說每年必須有2400億左右的總銷售額才能滿足它們的胃口！”在論壇上，中國人民大學商學院黃國雄教授對國內商業(yè)地產開發(fā)“可能存在過熱現(xiàn)象”表示了擔憂。他指出，形象大于需求、開發(fā)重于經(jīng)營、政府熱情高于企業(yè)，是當前商業(yè)地產開發(fā)的軟肋所在。

　　有消息稱，3月初商務部和銀監(jiān)會根據(jù)國務院指示，專門就此召開了研討會，指出當前開發(fā)熱潮中潛伏著的兩個問題：一是作為十分依賴貸款支持的地產業(yè)的一部分，商業(yè)地產開發(fā)熱會給銀行帶來一定的金融風險；二是開發(fā)熱對各地正在進行的商業(yè)網(wǎng)點整體規(guī)劃工作造成了一些沖擊。

　　“近期商務部正在全國各地調查大型商業(yè)網(wǎng)點的建設情況，估計再過一段時間，會聯(lián)合有關政府部門出臺一個商業(yè)地產開發(fā)指導性意見，有可能對部分城市盲目開發(fā)的情況進行監(jiān)控”，中國商業(yè)地產聯(lián)盟秘書長王永平透露。

　　最近正在研究“商業(yè)地產項目投融資與運營管理”課題的清華大學經(jīng)濟管理學院博士后王學東則表示，2004年應該是商業(yè)地產的理性年，前兩三年開發(fā)的項目陸續(xù)浮出水面，其中可能有若干不成功的項目，可供業(yè)界進行反省。

　　不過，談到東莞商業(yè)地產出乎意料的火爆局面，出席論壇的專家學者及商界人士還是抱著樂觀其成的態(tài)度。

　　零點調查集團董事長袁岳分析說，東莞這樣以制造業(yè)為經(jīng)濟支柱的城市，如果能發(fā)展更全面的商務服務，一定有助于提高其影響力和輻射能力，超出其他單一的制造業(yè)城市。當然，具體的商業(yè)項目開發(fā)規(guī)劃，要考慮本地現(xiàn)有的經(jīng)濟水平以及未來幾年里經(jīng)濟成長的規(guī)模，從中推算商業(yè)服務的實際需求和適當容量。

　　“要相信商家的理性，它們做出投資決策之前，肯定反復衡量利弊，必要時會內部調整避讓，自然形成的市場格局應該得到尊重和認同。”普爾斯馬特中國區(qū)發(fā)展總監(jiān)鐘鐵濱說。

　　黃國雄教授則指出，商業(yè)開發(fā)有規(guī)模才有效應，最佳規(guī)模最佳效應，適度規(guī)模適度效應，過度規(guī)模產生反面效應，而規(guī)模必須以城市經(jīng)濟發(fā)展和實際購買力水平為基礎。開發(fā)商要顧及經(jīng)營者的利益，要研究可持續(xù)發(fā)展的問題，不能把地產運營完全凌駕于商業(yè)運營之上�！跋駯|莞這樣的城市，擁有數(shù)萬家生產企業(yè)，每天有數(shù)量龐大的產品供應國內外市場，如果商業(yè)流通水平不能大幅提高，勢必制約城市今后的進一步成長，但如何通盤考慮、平衡發(fā)展，確實是個很重要、很迫切的課題�！�

　　東莞概況

　　東莞市位于廣東省中南部、珠江三角洲東北部，北距廣州50公里，南離深圳90公里，水路至香港47海里，至澳門48海里，處于穗、港經(jīng)濟走廊中間，是廣州與香港之間水陸交通的必經(jīng)之地。

　　東莞現(xiàn)轄32個鎮(zhèn)區(qū)。全市陸地面積2465平方公里，戶籍人口156.19萬人，常住人口640多萬人，此外，還有港、澳、臺同胞70多萬人、海外僑胞20多萬人，是著名的僑鄉(xiāng)。東莞市有六項經(jīng)濟指標增幅居全國首位，形成了以制造業(yè)為主，以電子資訊產業(yè)為支柱的外向型經(jīng)濟結構，是國際性的加工制造業(yè)基地和中國重要的外貿出口基地。