市場持續增長，居民需求增加

　　2003年是湖南省房地產開發投資持續高速增長的一年。這一年，湖南省的房地產開發規模日益擴大，住房消費需求強勁，房地產信貸增長迅速，商品房價格穩步攀升，經濟適用戶空置面積下降，房地產市場購銷兩旺，市場供給與需求總體平衡，房地產業持續快速發展，由此進一步擴大了消費需求和投資需求，拉動了國民經濟的增長。

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　　房地產開發投資持續高速增長。2003年，湖南全省共完成房地產開發投資230億元，比上年增長52.4%，投資額居全國第14位，投資增速居全國第5位。

　　去年，湖南全省經濟適用房完成投資29.5億元，比上年減少了36.3%，平均銷售價格每平方米863.5元，下跌了6.4%(長沙市平均銷售價格每平方米1248元)；經濟適用房空置31.3萬平方米，下降了24.8%，及時遏制了濫用優惠政策、濫建經濟適用房勢頭。

　　強勁的個人住房消費帶動房地產信貸迅速增長。消費貸款增長速度明顯高于開發貸款的增長速度；去年，湖南全省商品房銷售面積達到846.9萬平方米，比上年增長40.6%，銷售收入119.7億元，比上年增長47.9%，商品房平均價格每平方米1413元，上漲了5.2%(長沙商品房平均價格每平方米2468元)。

　　湖南省建設廳住宅與房地產業處處長彭先成認為，今年，湖南城鎮居民住房消費需求增長將會加快，住房需求正從滿足生存需要向舒適型轉變�，F在，國家宏觀經濟形勢和政策導向有利于房地產市場的發展，《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》進一步確定了房地產業的支柱地位，房地產業正面臨難得的發展機遇。

　　開發投資過猛，空置面積上升

　　縱觀湖南房地產市場，雖然在國家宏觀調控政策之下，個人住房消費貸款增長，商品房銷售形勢看好，對經濟的貢獻明顯，但是，也出現了較多的問題。如部分地市投資過猛、空置率勢頭難止、居民不滿足現有住房等。因此，有關業內人士認為，一路高歌的湖南省房地產市場應該防止其體內虛火上升。

　　目前在湖南省，土地供應量增長過快，房地產開發企業大量儲備土地。房地產開發企業新購置的土地面積為1550萬平方米，增長52.3%，因此而削弱了政府調控房地產市場的能力。

　　商品房空置面積呈上升勢頭。目前，湖南商品房空置面積達212.4萬平方米，同比增加24.5%，其中，空置一年以上的49萬平方米，同比增長13.4%。究其原因，湖南省建設廳住宅與房地產業處認為，一是部分城市空置面積大幅度上升，如長沙市增加了78.5%，衡陽市增加了112.1%，郴州市增加了82.8%；二是許多地方競相開發商業步行街、市場、商貿城，商業營業用房過度，造成大量空置；三是邵陽、岳陽、益陽、永州、懷化、婁底六市的經濟適用住房占商品住宅的比重超過50%，建得過多過濫。

　　中國房地產協會會長楊慎日前在大連召開的中國房地產協會開發委2004年主任委員會議暨房地產形勢研討會上指出，目前房地產業存在三大問題應引起高度重視：一是投資增速過高；二是房價上升過快；三是部分工程質量粗糙低劣，隱患嚴重。在長沙市乃至湖南省也存在這三大問題，商品房空置率上升，盲目擴大投資，房地產開發企業大量儲備土地，而不少的居民買不到適合自己的住房等一系列問題，給湖南省的房地產市場帶來了不少的隱患。

　　炒房現象嚴重，引起各方關注

　　近幾年，湖南省炒房現象日益嚴重。業內人士指出，炒房盲目抬高了房價，導致商品房空置率增高，對房地產市場的健康發展非常不利。

　　據稱，湖南的炒房者以溫州炒房團為主。據長沙一媒體報道：幾個溫州人欲擲出億元巨金，買下位于長沙芙蓉中路的一幢25層的商住樓，預計今年到明年年底，入湘的炒房資金將達到20億元，以后每年的增長幅度在10%左右。目前常住湖南的溫州人有4萬多名，其中1萬多人投資30-40億元，購買了商鋪門面；溫州人在湘注冊成立的房地產公司有5家，目前投資也達10多億元。溫州人目前涉足的長沙房地產項目有：金蘋果大市場、三湘南湖大市場、高橋大市場、東方時代廣場、西街花園、瑞祥陶瓷批發市場、長沙王府井商業廣場、長沙萬達——沃爾瑪、湖南油漆涂料城等等。此外星沙、株洲、益陽、常德、永州等地的溫州人身影也日趨活躍。

　　業內人士認為，長沙商品房空置率高是“炒房”的硬傷。目前，湖南商品房空置面積達212.4萬平方米，與去年相比增加24.5%，其中，空置一年以上的49萬平方米，同比增長13.4%。其實，湖南的商品房空置率的增幅遠遠超過這個數字，絕對空置率至少超過50%，最高的達到70%以上。這么高的商品房空置率，別說聰明的溫洲人，湖南本地的開發商和投資商也不會不視而不見的。

　　長沙商品房開發和舊房改造政策的不斷規范，加大了“炒房”的成本和風險。據湖南省建設廳有關人士分析，目前，長沙城區向東西南北四面擴張，商品房的供給與需求是向著供大于求的方向發展的，而國家對舊房拆遷政策的不斷完善和規范，制約著舊房拆遷的速度，由此帶來舊房改造的成本加大；在近段時間內無房戶相對減少，也同樣制約著新房銷售的速度。更為重要的是，國家對房地產商開發房地產自有資金的要求提高、銀行按揭政策的規范、國家對房地產開發商銷售樓花的種種限制，加大了房地產“投機商”的風險，提高了房地產投資的機會成本。因此，無論是溫州人，還是本地的房地產商都必須慎而又慎。

　　圈地圈錢現象也值得關注的。長沙一位房地產商告訴記者，其實，目前長沙不少的房地產開發商還處于圈地、投機土地階段，而現在一窩蜂炒作某個樓盤，說穿了，就是某些房地產商找的“房托”自己賣給自己，一是為提高樓價，二是套取銀行按揭。長沙市建設銀行一位信貸員告訴記者，一套房找幾個買主并不是新鮮事，銀行工作人員難辨真假，按揭貸款成了某些房地產商圈錢的工具。

　　政府適時引導，積極尋找對策

　　面對省內房地產市場當前的狀況，湖南省建設廳有關人士分析認為，2004年國債規模壓縮、貨幣發行量從緊、實行浮動利率及人民銀行(2003)121號文件政策調整，商業銀行可能調整信貸政策，房地產開發企業貸款融資難度加大，個人住房消費貸款規�？赡苁芟�。同時，隨著土地管理部門上收和“招、拍、掛”制度的推行，土地供應量受到嚴格限制，對招商引資和新企業成立會有較大影響。不過，由于目前湖南房地產開發企業土地儲備量較大，暫時不會造成投資大起大落。另外，城市房屋拆遷糾紛激增，因拆遷引起的上訪增多，影響了社會穩定，給舊城改造工作帶了一定的困難。因此，這些國家宏觀政策的調整一方面會給目前一路高歌的湖南房地產市場帶來一定的挑戰，另一方面，充分利用這些政策完全可以引導湖南房地產市場逐步走向成熟。

　　長沙市副市長趙小明認為，2004年長沙房地產業要堅持人本、穩定政策，調中求優、進中求精，具體將從五個方面保持房地產行業穩定發展：其一，正確把握國家政策和形勢，錯位發展，錯位求進。其二，將繼續適度控制經濟適用房，嚴禁興建公務員小區，經濟適用房重點面向低收入者和弱勢群體，興建廉租房，重視解決農民工的居住問題。今后開發商要搞經濟適用房必須通過招標。其三，新區和舊城改造并舉，今年的建設重點是一洲(桔子洲)兩岸(湘江兩岸)、打通通道、開發新區。舊城改造必須成片成套開發。其四，扶大扶優扶強，引進外地企業促進長沙發展。今后新區開發200畝以下不批，舊城改造100畝以下不批。其五，積極推進深化住房制度改革。

　　湖南省建設廳副廳長張建新說，2004年湖南全省的目標是以加強宏觀調控為保障，促進房地產業持續健康發展。這將從三個方面重點推進：一是推進住房市場化進程，培育發展物業管理市場，規范發展房地產中介服務。二是繼續深化住房制度改革，完成存量公房出售，推進住房分配貨幣化，完善住房補貼制度，進一步擴大住房公積金歸集面和貸款發放額。三是加強房地產市場宏觀調控，履行住房保障職能，加強土地供應市場和房地產信貸管理，建立健全房地產市場信息系統和預警預報體系。