《?望東方周刊》記者 謝登科 報(bào)道

　　主要城市的土地市場正逐步走向成熟理性，地價(jià)也呈現(xiàn)與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)的特征，這都預(yù)示2004年地價(jià)增長幅度不會過大

　　3月29日，國土資源部公布了《我國重點(diǎn)地區(qū)和主要城市2003年地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測報(bào)告》

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，被市場稱為“中國城市地價(jià)的白皮書”。

　　這份“白皮書”比較客觀地反映了各個(gè)城市總體的地價(jià)變化情況。報(bào)告公布后，立即引起社會廣泛關(guān)注，其中關(guān)于長三角、珠三角等熱點(diǎn)地區(qū)和京、滬、穗等大城市的地價(jià)信息更受到房地產(chǎn)投資者等業(yè)內(nèi)人士及市場的重視。

　　國土資源部稱，這是中國對外公布的第一份關(guān)于城市地價(jià)信息的監(jiān)測報(bào)告。

　　去年地價(jià)每平方米上漲92元

　　2003年，中國城市地價(jià)的總體水平略有上升，與城市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展相吻合。監(jiān)測顯示:2003年全國各大城市地價(jià)總體水平為1166元／平方米，比2002年增加92元／平方米。其中，商業(yè)地價(jià)水平值為1919元／平方米，住宅地價(jià)水平值為1103元／平方米，工業(yè)地價(jià)水平值為494元／平方米。

　　2003年，全國城市地價(jià)總體呈穩(wěn)定小幅上升趨勢，其中商業(yè)地價(jià)平均增長率為6.92%，比2002年高1.84個(gè)百分點(diǎn)，住宅地價(jià)平均增長率為5.17%，比2002年低0.42個(gè)百分點(diǎn)，工業(yè)地價(jià)平均增長率為2.56%，比2002年高0.82個(gè)百分點(diǎn)。

　　從區(qū)域上看，經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的長三角地區(qū)地價(jià)上漲幅度稍大，高于全國平均水平，而珠三角地區(qū)地價(jià)上漲率低于全國平均水平。

　　長三角城市地價(jià)高于珠三角

　　從區(qū)域來看，北京、上海等特大城市地價(jià)明顯高于一般城市地價(jià)，長三角平均地價(jià)高于珠三角平均地價(jià)。長三角的上海、杭州、南京等大城市對區(qū)域的城市地價(jià)帶動(dòng)作用明顯。

　　全國省會城市、直轄市及計(jì)劃單列市的平均地價(jià)最高的是北京，最低的是烏魯木齊，排在前十位的城市是北京、上海、杭州、南京、成都、天津、廣州、重慶、深圳、貴陽等。

　　雖然地價(jià)總體呈平穩(wěn)上升趨勢，但除了長三角地區(qū)的地價(jià)上升幅度稍大外，其他地方的增長率普遍略低于2002年。

　　中西部城市地價(jià)增長高于東部

　　各類型用地價(jià)格增長幅度差異較大，中西部地區(qū)城市地價(jià)增長高于東部沿海城市。

　　商業(yè)用地價(jià)格增長率較大的城市為天津、西寧、銀川、南昌、成都、貴陽，增長率分別達(dá)到32.93%、20.0%、17.3%、16.78%、10.96%、10.54%。監(jiān)測表明，地價(jià)增長較快的主要原因有兩個(gè)，一是這些城市過去地價(jià)水平偏低，二是近年來實(shí)行的招標(biāo)、拍賣、掛牌供地方式使地價(jià)得以充分體現(xiàn)。

　　住宅用地價(jià)格增長率較大的城市為天津、貴陽、南昌、重慶，而廣州、成都為負(fù)增長。

　　工業(yè)用地價(jià)格增長率較大的為杭州市，達(dá)到21%，而其他城市的增長率大多數(shù)在5%以下，除哈爾濱以外，均為正增長。

　　大多數(shù)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市地價(jià)水平逐漸趨于平穩(wěn)，地價(jià)變化幅度不大。表現(xiàn)最明顯的是北京、上海、廣州、深圳、南京。北京市各類地價(jià)增長率均在3%左右，上海市各類地價(jià)增長率為5%左右，且均大大低于2002年的增長率。廣州市的住宅地價(jià)、深圳市的商業(yè)地價(jià)還出現(xiàn)負(fù)增長。這些城市地價(jià)水平逐漸趨于平穩(wěn)，表現(xiàn)出土地市場及價(jià)格形成機(jī)制趨于成熟。

　　此外，高級別土地價(jià)格趨于穩(wěn)定，上漲幅度低于低級別土地價(jià)格上漲。這種現(xiàn)象大多數(shù)情況下是由于低級別地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施得到改善而引起的地價(jià)提高，不屬于地價(jià)水平同質(zhì)上漲。

　　建安成本和房地產(chǎn)開發(fā)利潤占房價(jià)，比例仍偏大

　　2003年中國城市地價(jià)占房價(jià)的比重約為20%—40%，且比值變化趨勢平穩(wěn)。

　　從城市的動(dòng)態(tài)變化來看，地價(jià)在房價(jià)中的比例有升有降，但態(tài)勢平穩(wěn)。建安成本(建筑施工過程中所花去的材料、修建、安裝費(fèi)用)和房地產(chǎn)開發(fā)利潤占房價(jià)的比例仍然偏大，是目前中國城市地價(jià)的一大特點(diǎn)。報(bào)告顯示，多數(shù)城市建安成本和房地產(chǎn)開發(fā)利潤占房價(jià)的比例偏大，略高于地價(jià)占房價(jià)的比重。

　　房地產(chǎn)開發(fā)利潤方面，大多數(shù)城市普遍在10%以上，中高檔房地產(chǎn)平均利潤率更高，一般達(dá)到30%—40%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)的平均利潤率水平。

　　根據(jù)調(diào)查，北京市房地產(chǎn)開發(fā)利潤占房價(jià)的比重平均達(dá)到17.1%，高于一般利潤水平，其中最高的在二、三環(huán)之間達(dá)到了20.4%。從國際上多數(shù)國家情況來看，房地產(chǎn)開發(fā)商的平均利潤一般在5%左右，高的也只有6%—8%，遠(yuǎn)低于我國目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均利潤率。

　　可以看到，政府通過調(diào)節(jié)土地供應(yīng)在一定程度上抑制了房價(jià)和地價(jià)的上漲，但仍然有很多不協(xié)調(diào)的情況發(fā)生，所以土地供應(yīng)政策還需要進(jìn)一步落實(shí)和完善。

　　2004年：城市地價(jià)將繼續(xù)上升

　　監(jiān)測報(bào)告做出預(yù)測，2004年中國城市地價(jià)將仍保持上升勢頭，但變化趨勢整體上會處于平穩(wěn)態(tài)勢。

　　據(jù)分析，2004年中國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢持續(xù)向好，GDP預(yù)計(jì)增長7%，城鎮(zhèn)化速度將進(jìn)一步加快，房地產(chǎn)投資與需求都將會有新的增長，對土地的需求將會持續(xù)增加。在土地供應(yīng)方面，土地調(diào)控力度將進(jìn)一步加大，農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地將會受到嚴(yán)格控制，建設(shè)占用農(nóng)用地的指標(biāo)將會壓縮，這種供求矛盾客觀上會帶動(dòng)土地價(jià)格的上漲。

　　但是，從1999年到2003年對國家部分城市地價(jià)監(jiān)測的情況來看，我國主要城市的土地市場正逐步走向成熟理性，地價(jià)在逐年增長的趨勢下已逐漸趨于平穩(wěn)，呈現(xiàn)與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)的特征。部分高地價(jià)的城市如北京、廣州、深圳等也開始理性回落。這都預(yù)示2004年地價(jià)增長幅度不會過大，會保持在一個(gè)比較平穩(wěn)的狀態(tài)。

　　三大重點(diǎn)城市房價(jià)、地價(jià)比較

　　上海市2003年平均房價(jià)達(dá)到5118元/平方米，比上年增長24.2%，其平均地價(jià)水平為2164元/平方米，比上年增長5.34%，地價(jià)增幅約為房價(jià)增幅的五分之一。

　　北京市2003年上半年商品住宅的平均售價(jià)為6847元/平方米，比2002年的6227元/平方米上升了10.0%，平均地價(jià)水平為2331元/平方米，比上年增長2.34%，其地價(jià)增幅也是房價(jià)增幅的五分之一。

　　廣州市商品房銷售的平均價(jià)格為4138元/平方米，比2002年的4200元/平方米均價(jià)下降了1.5%，平均地價(jià)水平為1396元/平方米，比上年下降了0.98%，地價(jià)下降幅度小于房價(jià)下降幅度。

  長三角、珠三角2003年平均地價(jià)比較

  長三角2003年不同用途平均地價(jià)分別為：

  商業(yè)用地		2184元/平方米
  住宅用地		1373元/平方米
  工業(yè)用地		510元	 /平方米

  珠三角2003年不同用途平均地價(jià)分別為：

  商業(yè)用地		2133元/平方米
  住宅用地		1034元/平方米
  工業(yè)用地		430元 	 /平方米

  長三角、珠三角2003年地價(jià)漲幅比較

  長三角2003年地價(jià)漲幅比較：

  商業(yè)地價(jià)平均增長7.44%   	比2002年低4.63個(gè)百分點(diǎn)
  住宅地價(jià)平均增長6.12%   	比2002年低5.89個(gè)百分點(diǎn)
  工業(yè)地價(jià)平均增長6.13%   	比2002年高出16.7個(gè)百分點(diǎn)

  珠三角2003年地價(jià)漲幅比較：

  商業(yè)地價(jià)平均增長1.66%
  住宅地價(jià)平均增長0.77%   	 均與2002年增長率相當(dāng)
  工業(yè)地價(jià)平均增長2.06%