主要城市的土地市場正逐步走向成熟理性，地價也呈現與當地經濟發展水平相適應的特征,這都預示2004年地價增長幅度不會過大

　　3月29日，國土資源部公布了《我國重點地區和主要城市2003年地價動態監測報告》，被市場稱為“中國城市地價的白皮書”。

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　　這份“白皮書”比較客觀地反映了各個城市總體的地價變化情況。報告公布后，立即引起社會廣泛關注，其中關于長三角、珠三角等熱點地區和京、滬、穗等大城市的地價信息更受到房地產投資者等業內人士及市場的重視。

　　國土資源部稱，這是中國對外公布的第一份關于城市地價信息的監測報告。

　　去年地價每平方米上漲92元

　　2003年，中國城市地價的總體水平略有上升，與城市社會經濟發展相吻合。監測顯示:2003年全國各大城市地價總體水平為1166元／平方米，比2002年增加92元／平方米。其中，商業地價水平值為1919元／平方米，住宅地價水平值為1103元／平方米，工業地價水平值為494元／平方米。

　　2003年，全國城市地價總體呈穩定小幅上升趨勢，其中商業地價平均增長率為6.92%，比2002年高1.84個百分點，住宅地價平均增長率為5.17%，比2002年低0.42個百分點，工業地價平均增長率為2.56%，比2002年高0.82個百分點。

　　從區域上看，經濟較發達的長三角地區地價上漲幅度稍大，高于全國平均水平，而珠三角地區地價上漲率低于全國平均水平。

　　長三角城市地價高于珠三角

　　從區域來看，北京、上海等特大城市地價明顯高于一般城市地價，長三角平均地價高于珠三角平均地價。長三角的上海、杭州、南京等大城市對區域的城市地價帶動作用明顯。

　　全國省會城市、直轄市及計劃單列市的平均地價最高的是北京，最低的是烏魯木齊，排在前十位的城市是北京、上海、杭州、南京、成都、天津、廣州、重慶、深圳、貴陽等。

　　雖然地價總體呈平穩上升趨勢，但除了長三角地區的地價上升幅度稍大外，其他地方的增長率普遍略低于2002年。

　　中西部城市地價增長高于東部

　　各類型用地價格增長幅度差異較大，中西部地區城市地價增長高于東部沿海城市。

　　商業用地價格增長率較大的城市為天津、西寧、銀川、南昌、成都、貴陽，增長率分別達到32.93%、20.0%、17.3%、16.78%、10.96%、10.54%。監測表明，地價增長較快的主要原因有兩個，一是這些城市過去地價水平偏低，二是近年來實行的招標、拍賣、掛牌供地方式使地價得以充分體現。

　　住宅用地價格增長率較大的城市為天津、貴陽、南昌、重慶，而廣州、成都為負增長。

　　工業用地價格增長率較大的為杭州市，達到21%，而其他城市的增長率大多數在5%以下，除哈爾濱以外，均為正增長。

　　大多數經濟發達城市地價水平逐漸趨于平穩，地價變化幅度不大。表現最明顯的是北京、上海、廣州、深圳、南京。北京市各類地價增長率均在3%左右，上海市各類地價增長率為5%左右，且均大大低于2002年的增長率。廣州市的住宅地價、深圳市的商業地價還出現負增長。這些城市地價水平逐漸趨于平穩，表現出土地市場及價格形成機制趨于成熟。

　　此外，高級別土地價格趨于穩定，上漲幅度低于低級別土地價格上漲。這種現象大多數情況下是由于低級別地區基礎設施得到改善而引起的地價提高，不屬于地價水平同質上漲。

　　建安成本和房地產開發利潤占房價比例仍偏大

　　2003年中國城市地價占房價的比重約為20%—40%，且比值變化趨勢平穩。

　　從城市的動態變化來看，地價在房價中的比例有升有降，但態勢平穩。建安成本(建筑施工過程中所花去的材料、修建、安裝費用)和房地產開發利潤占房價的比例仍然偏大，是目前中國城市地價的一大特點。報告顯示，多數城市建安成本和房地產開發利潤占房價的比例偏大，略高于地價占房價的比重。

　　房地產開發利潤方面，大多數城市普遍在10%以上，中高檔房地產平均利潤率更高，一般達到30%—40%，遠遠高于其他行業的平均利潤率水平。

　　根據調查，北京市房地產開發利潤占房價的比重平均達到17.1%，高于一般利潤水平，其中最高的在二、三環之間達到了20.4%。從國際上多數國家情況來看，房地產開發商的平均利潤一般在5%左右，高的也只有6%—8%，遠低于我國目前的房地產開發企業平均利潤率。

　　可以看到，政府通過調節土地供應在一定程度上抑制了房價和地價的上漲，但仍然有很多不協調的情況發生，所以土地供應政策還需要進一步落實和完善。

　　2004年：城市地價將繼續上升

　　監測報告做出預測，2004年中國城市地價將仍保持上升勢頭，但變化趨勢整體上會處于平穩態勢。

　　據分析，2004年中國宏觀經濟形勢持續向好，GDP預計增長7%，城鎮化速度將進一步加快，房地產投資與需求都將會有新的增長，對土地的需求將會持續增加。在土地供應方面，土地調控力度將進一步加大，農用地轉為建設用地將會受到嚴格控制，建設占用農用地的指標將會壓縮，這種供求矛盾客觀上會帶動土地價格的上漲。

　　但是，從1999年到2003年對國家部分城市地價監測的情況來看，我國主要城市的土地市場正逐步走向成熟理性，地價在逐年增長的趨勢下已逐漸趨于平穩，呈現與當地經濟發展水平相適應的特征。部分高地價的城市如北京、廣州、深圳等也開始理性回落。這都預示2004年地價增長幅度不會過大，會保持在一個比較平穩的狀態。-

　　三大重點城市房價、地價比較

　　▲上海市2003年平均房價達到5118元/平方米，比上年增長24.2%，其平均地價水平為2164元/平方米，比上年增長5.34%，地價增幅約為房價增幅的五分之一。

　　▲北京市2003年上半年商品住宅的平均售價為6847元/平方米，比2002年的6227元/平方米上升了10.0%，平均地價水平為2331元/平方米，比上年增長2.34%，其地價增幅也是房價增幅的五分之一。

　　▲廣州市商品房銷售的平均價格為4138元/平方米，比2002年的4200元/平方米均價下降了1.5%，平均地價水平為1396元/平方米，比上年下降了0.98%，地價下降幅度小于房價下降幅度。

　　長三角、珠三角2003年平均地價比較

　　▲長三角2003年不同用途平均地價分別為：

　　商業用地：2184元/平方米住宅用地：1373元/平方米工業用地：510元/平方米

　　▲珠三角2003年不同用途平均地價分別為：

　　商業用地：2133元/平方米住宅用地：1034元/平方米工業用地：430元/平方米

　　長三角、珠三角2003年地價漲幅比較

　　▲長三角2003年地價漲幅比較：商業地價平均增長7.44%，比2002年低4.63個百分點；住宅地價平均增長6.12%，比2002年低5.89個百分點；工業地價平均增長6.13%，比2002年高出16.7個百分點。

　　▲珠三角2003年地價漲幅比較：商業地價平均增長1.66%，住宅地價平均增長0.77%，均與2002年增長率相當，工業地價平均增長2.06%。

　　《?望東方周刊》記者 謝登科 報道