過去很多小區物業收費標準一樣，但服務卻千差萬別，而不久后，只有優質才能有優價。記者昨天從市發改委獲悉，關系到我市三千多個小區和幾百萬戶居民的物業收費管理辦法今年有望出臺。

　　從今天起到本月15日，醞釀四年之久的《北京市物業服務收費管理辦法(征求意見稿)》和《北京市物業服務收費政府指導價收費標準(征求意見稿)》，將向廣大市民征求修改

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意見。

　　昨天下午，市發改委和市國土房管局的相關負責人詳細解讀了內容中的新變化。市發改委收費管理處處長王巖介紹，總的來看，征求意見稿的收費標準與現行標準相比，普通住宅物業服務收費標準略有下降，經濟適用房物業服務收費標準未變，但如果增加了智能化系統服務，則相應增加智能化服務的收費。

　　市國土房管局居住小區管理辦公室副主任鄒勁松介紹，該辦法征求意見稿進行了長達四年的醞釀。經過結構性的調整，業主總體負擔將略有下降。新辦法將打破“大鍋飯”，同時建立起一種業主大會和物業管理企業共同協商的體制。

　　主管部門詳解“辦法”新內容

　　普通住宅物業費將下降

　　王巖介紹，新辦法中主要增加了十項內容。首先，今后的物業收費中將取消共用部位、共用設施設備(電梯、水泵、房屋等)的大修、中修和更新改造費用。按照建設部、財政部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》，規定購房者按購房款2%的比例向售房單位繳納維修基金，用于房屋共用部位共用設施設備的大中修、更新改造。1997年制定的《普通居住小區物業管理服務收費暫行辦法》中規定產權人繳納大、中修費。第二，電梯、水泵運行維護費用中也包括大中修費和折舊費，存在重復繳費問題；在物業服務收費的“政府指導價收費標準”中，增加了無人值守的電梯運行維護費用標準，在一定程度上減輕了業主負擔。

　　“統收服務費”不用業主掏

　　第三，取消物業管理企業向業主收取的水電煤氣等各項費用的“統收服務費”。此前，一些物業公司在代收這類費用時，要向業主收取每月1元錢的服務費。國家相關規定是涉及水、電、氣、熱等費用的收取應由各專業公司直接向最終用戶收取，如委托物業管理企業收費，物業管理企業可向委托單位收取手續費，但不得向業主收取。

　　收多少錢要和業主商量

　　第四，新辦法還有一個顯著的變化，就是增加了市場競爭、合同約定、業主自治形成物業服務收費標準的內容。這將促進物業服務收費通過市場競爭形成。新辦法規定，以下小區的物業服務收費實行市場調節價，它們包括：公寓、別墅等高檔住宅，通過招投標選聘物業管理企業并確定物業服務收費標準的住宅，成立業主大會并與物業管理企業簽訂物業服務合同的住宅，在房屋買賣合同和物業服務合同中已明確約定了物業服務收費標準的住宅，辦公、商用及物業管理區域內配套用房等非住宅的物業服務收費。不符合上述規定的住宅以及經濟適用住房、房改和安居住宅的物業服務收費將實行政府指導價。

　　第五，實行市場調節價的物業服務收費，主要通過市場競爭以及在房屋買賣合同和物業服務合同中事先約定的方式形成。收費標準需要調整時，應由物業管理企業與業主大會協商確定。

　　第六，實行政府指導價的物業服務收費，由政府價格主管部門會同國土房地產管理部門制定基準價格并定期公布，其收費標準可在基準價的基礎上上浮20%，下浮不限。收費標準向上浮動時，必須經過業主大會與物業管理企業協商確定。實行政府指導價管理的物業服務收費，電梯、水泵的運行維護費用不實行浮動。

　　物業收費要明碼標價

　　第七，新辦法還規定，電梯、水泵運行維護費用分攤辦法按照事先約定或業主自治原則協商確定。沒有約定且暫時無法實行業主自治的，按房屋建筑面積分攤。

　　第八，房改和安居住宅物業服務收費辦法仍按現行規定執行，即售房單位負擔綜合管理費，共用部位、共用設施設備的運行維護費，綠化費，電梯、水泵運行維護費。清潔衛生費和秩序維護費由使用人負擔。

　　第九，新辦法明確了物業管理企業受業主委托提供合同以外的服務，收費標準除政府部門有統一規定外，由雙方約定。物業管理企業對收費要明碼標價。

　　交房時就開始繳物業費

　　第十，對于很多人都特別關注的繳費日期，辦法明確規定，物業服務費由業主自房屋買賣合同約定的交付之日起繳納。納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用由開發建設單位繳納。

　　修改原因

　　舊辦法存在五大問題

　　據介紹，我市現行的物業服務收費政策主要是針對居住小區而定。為區別物業的不同性質，分別于1997年制定了普通居住小區、1998年制定了高檔住宅、2000年制定了經濟適用房小區的三個物業服務收費管理辦法。但隨著國務院《物業管理條例》、國家兩部委《物業服務收費管理辦法》的出臺，以及北京市物業服務市場的迅速發展，致使現行物業服務收費管理辦法存在局限性。

　　王巖分析，除重復收費、代收服務費的繳費對象有問題之外，現行辦法還存在著三個問題。普通住宅檔次的劃分已沒有適用的政策規定；現行物業服務收費管理辦法只涉及住宅的物業服務收費，新辦法還考慮到了非住宅的物業服務；許多商品住宅和經濟適用住房小區已經建有防火、防盜等智能化系統，但現行的經濟適用住房物業服務收費辦法中沒有體現這部分支出，費用完全由物業負擔，不符合“誰使用、誰付費”的原則。

　　基于以上主要原因，有必要重新修訂我市的物業服務收費管理辦法。

　　請您監督

　　針對收費標準將舉行聽證會

　　市發改委委員張萬恒表示，本次征求意見就是為了讓廣大市民不僅有知情權，更有監督權，請各界專家、業主、物業管理企業和廣大市民積極發表意見，大家可以通過電話(66415781)、傳真(66410908)和網站(www.bjinvest.gov.cn；www.bjpc.gov.cn)來參與討論。

　　市發改委綜合處處長王景山透露，發改委此后還將就收費標準組織價格聽證會，并將《辦法》報送有關部門審批。

　　信報記者 賀文華