本報(bào)記者 夏陽(yáng) 北京報(bào)道

　　北京市“兩會(huì)”期間，任志強(qiáng)“4號(hào)令后小潘要斷頓”的言論著實(shí)點(diǎn)到了潘石屹的痛處，“用雞蛋(錢)換糧票(合法土地)”就成了近期潘石屹的首要任務(wù)。而潘石屹的速度也讓業(yè)界吃了一驚。短短幾十天的時(shí)間，潘石屹就為自己換來(lái)了第一張“糧票”——北京尚都國(guó)際中心，而這張“糧票”的提供者就是曾經(jīng)和潘石屹大打“斷頓”口水戰(zhàn)的任志強(qiáng)，真可謂

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是“冤家路窄”。

　　3月29日上午，SOHO中國(guó)與華遠(yuǎn)房地產(chǎn)簽下項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議，任志強(qiáng)將位于北京東大橋的尚都國(guó)際中心二三期打包賣給潘石屹，交易金額近10億元人民幣。潘石屹現(xiàn)場(chǎng)支付了2億元的首批款項(xiàng)。預(yù)計(jì)在2個(gè)月內(nèi)，剩余的款項(xiàng)將相繼進(jìn)入華遠(yuǎn)囊中。一場(chǎng)有關(guān)“雞蛋換糧票”的交易上演了。

　　各得其所

　　SOHO中國(guó)確有“斷糧”之危。潘石屹承認(rèn)，由于建外SOHO賣得太好太快，到今年6月就沒房可賣了，而明年4月SOHO才能開始物流港項(xiàng)目，其間的斷檔期會(huì)長(zhǎng)達(dá)一年之久。

　　不論潘、任口舌之戰(zhàn)，是真作秀還是假做局，自從潘要“斷糧”的消息傳出后，據(jù)說(shuō)每天有十幾個(gè)拿著“糧票”的地主們到他那兒排隊(duì)換“雞蛋”。潘石屹在高興之余也不免為“真假糧票”和“糧票”的好壞犯愁。

　　“一些土地不具備盡快開工的條件、一些土地不符合我的產(chǎn)品選擇或地點(diǎn)選擇、更有一些小地主們已危急到發(fā)不出工資的地步，希望我能先給個(gè)定金作為救急款，還有許多尚不能成為‘糧票’的半成品也在參與交易�！迸耸�屹坦言，雖然這些項(xiàng)目交換的價(jià)格不高，有的甚至打了對(duì)折，但都沒能換走他手中的“雞蛋”，最后卻啃了任志強(qiáng)旗下的尚都國(guó)際中心這塊價(jià)格最高的硬骨頭。

　　根據(jù)協(xié)議，此次合作采用了股權(quán)合作的形式，即SOHO中國(guó)以參股項(xiàng)目公司的形式加入到尚都國(guó)際中心整體開發(fā)中。在一個(gè)共同的項(xiàng)目公司中，大股東是SOHO中國(guó)，持60%股份，負(fù)責(zé)二三期開發(fā)；小股東是華遠(yuǎn)，持40%股份，負(fù)責(zé)一期銷售，等到一期賣完之后，退出該項(xiàng)目公司，由SOHO中國(guó)全權(quán)負(fù)責(zé)該項(xiàng)目。據(jù)悉，尚都國(guó)際中心已建成的一期共10萬(wàn)平方米將改名為華遠(yuǎn)·尚都；剩下未建成的二三期，約17萬(wàn)平方米，更名為SOHO·尚都。

　　“尚都目前已經(jīng)是第四次倒手。這個(gè)項(xiàng)目原本是1992年香港招商項(xiàng)目，北京控股集團(tuán)公司作為外方的一部分以香港公司名義簽署，其中還涉及到京華信托的一些債務(wù)，后來(lái)這個(gè)項(xiàng)目成了爛尾。20世紀(jì)90年代末，華遠(yuǎn)集團(tuán)接手尚都項(xiàng)目后，收購(gòu)全部股份，并通過政府的協(xié)調(diào)和債務(wù)重整，解決了土地年限等問題。所以，潘石屹接手的尚都項(xiàng)目已沒有法律、財(cái)務(wù)問題�！比沃緩�(qiáng)笑稱，尚都不但是一張“真糧票”，還是一張“全國(guó)糧票”，這也是潘石屹為什么會(huì)不惜高價(jià)購(gòu)買的原因。他甚至還向本報(bào)記者建議這樣做標(biāo)題：“任志強(qiáng)結(jié)婚，潘石屹入洞房�！�

　　潘石屹透露，尚都基本將保持原有規(guī)劃，但要重新包裝設(shè)計(jì)。目前澳大利亞、德國(guó)和日本的設(shè)計(jì)師已經(jīng)著手設(shè)計(jì)工作。預(yù)計(jì)，SOHO·尚都今年8月將開始對(duì)外銷售，價(jià)格肯定要超過一期的14500元均價(jià)。

　　劉曉光作局

　　“尚都與新城國(guó)際、財(cái)富中心、嘉里中心、美國(guó)使館等緊密相連的聚集效應(yīng)，已完成的前期土地拆遷、出讓金交納、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、規(guī)劃審批等準(zhǔn)備工作都高高吊起了小潘的胃口，死纏著我砍價(jià)。”任志強(qiáng)有意無(wú)意地向記者透露了這些談判細(xì)節(jié)。

　　雖然與CBD其他項(xiàng)目相比，尚都銷售并不是特別好，潘石屹也放出風(fēng)聲來(lái)意欲收購(gòu)尚都，但業(yè)界都認(rèn)為尚都是任志強(qiáng)的一個(gè)好項(xiàng)目，根本就不會(huì)賣給潘石屹。出乎意料的是，在談判兩天后任志強(qiáng)竟然頂住來(lái)自公司的強(qiáng)大壓力開了價(jià)。任志強(qiáng)的開價(jià)和潘石屹的出價(jià)之間每平方米相差3000多元，一時(shí)間僵住了。

　　“轉(zhuǎn)折”不經(jīng)意間來(lái)到。據(jù)說(shuō)有一天，北京某媒體舉辦一次小型座談會(huì)，潘石屹、任志強(qiáng)先到，潘講完后正準(zhǔn)備離開，劉曉光到了。劉拉住潘說(shuō)，“小潘，那件事就這么定了，周五晚上9點(diǎn)我們?cè)俚劫F賓樓飯店談一次”。其實(shí)他們談的是另一件事。潘心中大喜，因?yàn)樗�分明看到了任志�?qiáng)的臉色有了些變化。隨后，任、潘也定下了見面時(shí)間。如此巧合，連潘石屹自己也不免要覺得是上帝幫助，如果這一次老任還不想成交，那就說(shuō)明潘石屹的出價(jià)實(shí)在是低到不可思議。

　　無(wú)意間，劉曉光為“小潘”作了一次局，精明的老任也不免暗暗觸動(dòng)�！靶∨恕笔亲畲蟮内A家？當(dāng)記者問起任志強(qiáng)是否上了“小潘”的當(dāng)時(shí)，他笑著回答說(shuō)，反正我是賺了錢的。

　　據(jù)內(nèi)部人士透露，此次收購(gòu)涉及金額近10億元人民幣。

　　任志強(qiáng)說(shuō)，華遠(yuǎn)既不缺錢也不缺能力，之所以要與SOHO合作完全是企業(yè)戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)上的需求。他說(shuō)，“華遠(yuǎn)獲取更大的發(fā)展不在一城一地的得失，而是要充分利用其取得土地糧票的優(yōu)勢(shì)，用更多的資金實(shí)現(xiàn)其發(fā)展的轉(zhuǎn)移，發(fā)揮資金有效運(yùn)作的競(jìng)爭(zhēng)力�！辈贿^，任志強(qiáng)的話真真假假。據(jù)透露，目前華遠(yuǎn)還有4塊50萬(wàn)平方米以上的項(xiàng)目需要運(yùn)作。其中，華遠(yuǎn)準(zhǔn)備接手的一個(gè)綜合性項(xiàng)目面積超過60萬(wàn)平方米，正在進(jìn)行緊張談判。買殼上市受挫的華遠(yuǎn)，還是需要大筆大筆的錢。

　　而對(duì)于與任志強(qiáng)的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，潘石屹認(rèn)為，SOHO向來(lái)的優(yōu)勢(shì)是設(shè)計(jì)和產(chǎn)品，弱項(xiàng)在前期工作，收購(gòu)尚都正好可以揚(yáng)長(zhǎng)避短。

　　“SOHO在缺少糧票并希望能迅速提供市場(chǎng)現(xiàn)貨，充分利用其已擁有的客戶資源繼續(xù)擴(kuò)大其市場(chǎng)占有率和影響。同時(shí)，SOHO會(huì)利用市場(chǎng)銷售額的增加，并從解決斷頓可能造成業(yè)績(jī)的非延續(xù)性出發(fā)，而打下市場(chǎng)上市和再融資的根基。”任志強(qiáng)的看法從來(lái)都是一針見血。顯然，尚都收購(gòu)的成功不僅僅是解了潘石屹燃眉之急，也是潘石屹?gòu)拈L(zhǎng)計(jì)議的必然。

　　“所有的聯(lián)盟都是從利益驅(qū)使的單邊合作開始的。當(dāng)更多的人認(rèn)為能從合作中獲得自己的利益，并且會(huì)減少交易的成本和難度時(shí)，人們才可能會(huì)合作，更多的人才可能結(jié)成聯(lián)盟。尤其是獨(dú)立競(jìng)爭(zhēng)會(huì)對(duì)自我保護(hù)及擴(kuò)張?jiān)黾永щy時(shí)，合作則可以形成優(yōu)勢(shì)的互補(bǔ)，合作則是最簡(jiǎn)單的聯(lián)盟的開始。”任志強(qiáng)強(qiáng)調(diào)。

　　潘石屹承認(rèn)判斷失誤

　　潘石屹是一個(gè)很執(zhí)著的人，做什么事都很專心，眼看建外SOHO快賣完了，他就一門心思扎到尋找新的土地項(xiàng)目上，其他什么也不管。這也就是他能迅速與任志強(qiáng)達(dá)成協(xié)議的原因。

　　潘石屹這么著急上火地四處找地，是因?yàn)椤拔覍?duì)市場(chǎng)對(duì)政策判斷有失誤”。潘有一句名言，本是諷刺別的開發(fā)商的，“莊稼種在了別人的地上”。早在2002年國(guó)土資源部下令停止土地協(xié)議出讓時(shí)，潘石屹就開始了觀望，不是不想圈地，是擔(dān)心協(xié)議圈下的土地究竟是不是自己的，政府會(huì)不會(huì)動(dòng)真格的，把它收回去？

　　潘石屹一邊大罵北京最大的泡沫是土地泡沫，一邊還在猶豫觀望，但絕大多數(shù)開發(fā)商都已行動(dòng)起來(lái)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，就在2002年7月至12月的幾個(gè)月時(shí)間里，北京有8800多萬(wàn)平方米的土地以協(xié)議方式突擊裝到了各類投資、投機(jī)者的口袋里。而2003年北京市土地購(gòu)置面積又比2002年增長(zhǎng)了37.3%，達(dá)到了近1億平方米。

　　北京市將出臺(tái)新的土地政策的消息，曾經(jīng)讓潘石屹很是興奮過一陣，其中的興奮點(diǎn)是，那些違反國(guó)土部禁令而圈下的8800多萬(wàn)平方米土地，會(huì)不會(huì)被政府收回，成為“種在別人地里的莊稼”？

　　沒有，政府將那8800多萬(wàn)平方米的存量用地合法化了，它們成為可以進(jìn)入市場(chǎng)交易的“糧票”。潘石屹的期望再一次落了空。

　　沒關(guān)系，好在建外SOHO讓潘石屹大賺特賺。有錢還買不到地？連任志強(qiáng)的尚都都買到手了。

　　“在無(wú)數(shù)的機(jī)會(huì)與選擇中，華遠(yuǎn)·尚都和SOHO·尚都成為了雙方合作且各有分工特色的特點(diǎn)項(xiàng)目，并為此后更多的合作闖出了一條新路。在四號(hào)令之后的市場(chǎng)中也許會(huì)出現(xiàn)越來(lái)越多的合作模式，并成為市場(chǎng)中的發(fā)展趨勢(shì)�！比沃緩�(qiáng)說(shuō)，4號(hào)令將使房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生許多新的商業(yè)模式。

　　“今年1月至今，承擔(dān)北京所有土地公開交易重?fù)?dān)的北京土地交易中心，沒有交易過一塊新增土地�！比沃緩�(qiáng)認(rèn)為，北京市看起來(lái)批出去的土地很多，實(shí)際上市場(chǎng)的供應(yīng)量沒有那么多，很多土地由于遇到諸如資金、債務(wù)或股權(quán)等障礙，沒有形成“有效糧票”向市場(chǎng)推廣。而近日，國(guó)土資源部已經(jīng)提出全國(guó)土地供應(yīng)要壓縮19%，北京市也是如此，土地供應(yīng)問題在近兩年內(nèi)可能還不會(huì)十分嚴(yán)重，眼前的一些“糧票”還能支撐一段時(shí)間，隨著土地供應(yīng)的吃緊，土地供應(yīng)所導(dǎo)致的系列問題將逐步顯露出來(lái)。

　　“這種情況不得不使一部分房地產(chǎn)企業(yè)尋求新的商業(yè)模式。一方面中小企業(yè)的資金壓力為大企業(yè)收購(gòu)、并購(gòu)提供了一個(gè)很好的時(shí)機(jī)；另一方面資金壓力將迫使中小房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合起來(lái)，將各自手中的資金和資產(chǎn)組合起來(lái)，成立聯(lián)合體，共同抗擊風(fēng)險(xiǎn)�！睒I(yè)內(nèi)人士透露，在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)，“雞蛋換糧票的故事還將不斷發(fā)生�！�