|
-本報記者 王秀 王小霞
3月25日，由國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所、搜房研究院三家國內專注于企業和房地產研究機構組成的“中國房地產TOP10研究組”發布了2004年“中國房地產百強企業研究”成果。
這是繼1994年由國家建設部、國家統計局舉辦的“首屆中國房地產開發企業綜合效益百強”10年后的首次對全國范圍內針對房地產上市和非上市公司的綜合性研究。
從房地產百強企業的描述性統計分析看，呈現四大特性：第一，房地產百強在地域分布上呈現極大的不均衡性。房地產行業發展水平和城市經濟發展的區域差異極大影響了百強企業的區域分布。華北地區、華東地區和華南地區，占有100強總數的88%；而中西部地區和東北地區分別只占有100強的9%和3%。第二，百強企業的開發規模和經營業績差異較大，兩極端化明顯。從經營業績來看，銷售額超過20億元的有17家，在10-20億元之間的有19家，在10億元以下的百強企業有65家；從開發規模看，40%的企業開復工面積集中在20萬-50萬平方米，開復工面積超過200萬平方米的百強企業只有3家。如作為“中國房地產百強之星”的北京天鴻集團公司，開發規模巨大，共完成70多個項目的開發，交用房屋面積1500多萬平方米。第三，從房地產百強企業開發的產品結構看，產品的平均檔次較高，均價6171元／平方米是全國房地產均價的2.69倍；市場主導地位的仍是以開發滿足廣大消費者需求的中低檔產品為主的企業。第四，以“房地產開發為主營業務、相關產業為輔”的多元化經營模式已經形成。房地產百強企業中，從事純房地產開發的百強企業占45家，以房地產開發為主的企業占55家。除房地產開發外，物業經營、關聯施工、建材裝飾也分別吸引了40%、15%和24%的百強企業。
研究表明，房地產百強企業能在激烈的市場競爭中脫穎而出，其競爭力優勢主要體現在市場占有、企業信用和品牌效應上。房地產百強企業在全國市場占有率普遍偏低作為行業龍頭的萬科企業股份有限公司和上海陸家嘴(集團)有限公司，在全國銷售額和銷售面積的市場占有率不足1%。但百強企業在當地市場的規模化經營模式凸現，以北京為例，百強企業的銷售額和銷售面積占當地市場份額的41%和30.8%。從企業信用度上看，由于長期注重經營管理，百強企業信用度遠高于行業平均水平。其中具有一級開發資質的占41%，二級資質的企業占44%，95%的百強企業進入了《中國房地產信用檔案》的信用披露制度。從品牌效應上看，品牌資源成為百強企業最重要的無形資產，已形成一定品牌效應的企業在全國范圍內進行大盤操作和品牌復制。如中信華南(集團)深圳公司，原只是一個規模很小的廠房管理公司，在華南集團業務領域所占份額微不足道。而公司在2001年接手一“爛尾”項目并成功將其改造成深圳的明星樓盤。通過這一項目，樹立自己的品牌，成為一股重要的地產力量。
“中國房地產TOP10研究組”認為規模化、專業化、跨區域化、資本市場化將是房地產百強企業的發展趨勢。在房地產百強企業中，純粹做房地產開發的企業有45家，以房地產為主營業務的企業共有55家；以純住宅物業為產品的企業占40%以上，專注1-2類物業開發投資的百強企業占80%以上。在房地產百強企業中，跨區域開發的企業占43%，而且已經形成全國品牌的百強企業包括萬科、合生珠江、上海綠地和天津順馳等正在展開新一輪全國范圍內的“圈地運動”。
| 
