國土資源部29日發(fā)布了我國重點地區(qū)和主要城市2003年地價動態(tài)監(jiān)測報告。據(jù)了解，這是我國第一次公開發(fā)布城市地價動態(tài)監(jiān)測報告。報告顯示，各直轄市、計劃單列市、省會城市和長江三角洲、珠江三角洲等重點地區(qū)的主要城市平均地價水平繼續(xù)保持穩(wěn)中有升態(tài)勢，平均地價略高于2002年。

　　去年全國地價每平方米上漲92元

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　　國土資源部29日發(fā)布的我國重點地區(qū)和主要城市地價動態(tài)監(jiān)測報告顯示，2003年全國各大城市地價總體水平為每平方米1166元，比2002年增加92元，地價總體水平略有上升，與城市社會經(jīng)濟發(fā)展相吻合。從區(qū)域來看，北京、上海等特大城市地價明顯高于一般城市地價，長江三角洲平均地價高于珠江三角洲平均地價。上海、杭州、南京等大城市對區(qū)域的城市地價帶動作用明顯。

　　全國省會城市、直轄市及計劃單列市的平均地價最高的是北京，最低的是烏魯木齊，排在前十位的城市是北京、上海、杭州、南京、成都、天津、廣州、重慶、深圳、貴陽。地價總體雖呈平穩(wěn)上升趨勢，但各大城市增長率略低于2002年。經(jīng)濟較發(fā)達的長江三角洲地區(qū)地價上漲幅度稍大，高于全國平均水平，而珠江三角洲地區(qū)地價上漲率低于全國平均水平。

　　中西部地區(qū)地價增長高于沿海城市

　　報告同時顯示，各類型用地價格增長幅度差異較大，中西部地區(qū)城市地價增長高于東部沿海城市。商業(yè)用地價格增長率較大的城市為天津、西寧、銀川、南昌、成都、貴陽，增長率分別達到32.93%、20%、17.3%、16.78%、10.96%和10.54%。

　　地價增長較快的主要原因一是這些城市過去地價水平偏低，2003年宏觀經(jīng)濟環(huán)境的改善使地價提高較快，二是近年來實行招標、拍賣、掛牌供地方式后地價得以充分體現(xiàn)。而福州、海口、深圳、昆明、太原、呼和浩特、蘭州、石家莊、濟南、哈爾濱等城市的商業(yè)地價增長率均低于2%。

　　住宅用地價格增長率較大的城市為天津、貴陽、南昌、重慶，增長率分別達到17.48%、16.32%、12.75%和12.45%，而廣州、海口、成都、太原、石家莊、濟南、哈爾濱等城市的住宅地價增長率均低于2%，且廣州、成都為負增長。工業(yè)用地價格增長率較大的為杭州市，達到21%，而其他城市的增長率大多數(shù)在5%以下，除哈爾濱以外，均為正增長。

　　經(jīng)濟發(fā)達城市地價水平趨穩(wěn)

　　大多數(shù)經(jīng)濟發(fā)達城市地價水平逐漸趨于平穩(wěn)，地價變化漲幅不大。表現(xiàn)最明顯的是北京、上海、廣州、深圳、南京。北京市各類地價增長率均在3%左右，上海市各類地價增長率為5%左右，且均大大低于2002年的增長率。廣州市的住宅地價、深圳市的商業(yè)地價還出現(xiàn)負增長。這些城市地價水平逐漸趨于平穩(wěn)，表現(xiàn)出土地市場及價格形成機制趨于成熟。

　　高級別土地價格趨于穩(wěn)定，上漲幅度低于低級別土地。北京市一至三級住宅用地價格有所下降，降幅在7.3%到12.2%之間，而四至六級的住宅用地價格則升幅較大，在15.4%到28.4%之間。重慶市商業(yè)辦公用地價格三至八級地增長率平均達到15%到20%，而一級地價格出現(xiàn)下降。報告指出，這種高級別地價趨于穩(wěn)定、低級別地價上升的現(xiàn)象，大多數(shù)情況下是由于低級別地區(qū)基礎設施得到改善而引起的地價提高，不屬于地價水平同質(zhì)上漲。

　　上海平均房價5118元/平方米，年增24.2%

　　2003年地價動態(tài)監(jiān)測報告顯示，2003年我國城市地價隨房價漲落變化，但地價變化幅度小于房價變化幅度。從總體上看，2003年的各大城市地價水平及變化趨勢符合房地產(chǎn)市場的供需變化規(guī)律。

　　大多數(shù)城市的地價水平和房價水平總體上均呈上漲趨勢，但地價增長幅度普遍低于房價增長幅度。個別城市在房價回落時，地價也略有下跌。

　　上海市平均房價達到每平方米5118元，比上年增長24.2%，其平均地價水平為每平方米2164元，比上年增長5.34%，地價增幅約為房價增幅的五分之一。北京市2003年上半年商品住宅的平均售價為每平方米6847元，比上年上升了10%，平均地價水平為每平方米2331元，比上年增長2.34%，地價增幅是房價增幅的五分之一。廣州市商品房銷售的平均價格為每平方米4138元，比上年均價下降了1.5%，平均地價水平為每平方米1396元，比上年下降了0.98%，地價下降幅度小于房價下降幅度。

　　多數(shù)城市地價占房價的20%到40%

　　各城市地價占房價的比值變化趨勢平穩(wěn)。北京、上海、廣州、深圳、杭州、蘇州、常州、中山等大多數(shù)城市的地價占房價的比例基本上都在20%到40%之間。

　　北京住宅用地占商品住宅價格的比例約為35%，公寓、寫字樓的比例約為25%。從城市的動態(tài)變化分析，地價在房價中的比例有升有降，但態(tài)勢平穩(wěn)。地價占房價的比例略有上升趨勢的城市有上海、廣州、杭州、蘇州、常州、中山等城市，北京市2003年較2002年有明顯下降。

　　中高檔房地產(chǎn)平均利潤達30%

　　報告顯示，建安成本和房地產(chǎn)開發(fā)利潤占房價的比例仍然偏大。多數(shù)城市建安成本和房地產(chǎn)開發(fā)利潤占房價的比例偏大，略高于地價占房價的比重。房地產(chǎn)開發(fā)利潤方面，大多數(shù)城市普遍在10%以上，中高檔房地產(chǎn)平均利潤率更高，一般達到30%到40%，遠遠高于其他行業(yè)的平均利潤率水平。

　　根據(jù)調(diào)查，北京市房地產(chǎn)開發(fā)利潤占房價的比重平均達到17.1%，高于一般利潤水平，其中最高的在二、三環(huán)之間，達到20.4%。從國際多數(shù)國家情況來看，房地產(chǎn)開發(fā)商的平均利潤一般在5%左右，遠低于我國目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均利潤率。

　　地價受到土地供應政策的有效調(diào)節(jié)，在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場方面的作用逐漸顯現(xiàn)。由于實施多種措施對土地供應進行調(diào)控，大多數(shù)城市地價變化平穩(wěn)，與土地供應變化相協(xié)調(diào)。長江三角洲和珠江三角洲地區(qū)是我國的重要經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，對土地具有較強的需求，地價上升的內(nèi)在動力很大。但由于適當?shù)乜刂普{(diào)整土地供應，使土地價格增長保持在一個適度的范圍內(nèi)。報告顯示，政府通過調(diào)節(jié)土地供應在一定程度上抑制了房價和地價的上漲。

　　今年城市地價仍將保持上升勢頭

　　報告分析，2004年我國宏觀經(jīng)濟形勢持續(xù)向好，GDP預計增長7%，城鎮(zhèn)化速度將進一步加快，城市社會經(jīng)濟環(huán)境都會得到進一步的改善，房地產(chǎn)投資與需求都將會有新的增長，對土地的需求將會持續(xù)增加。在土地供應方面，土地調(diào)控力度將進一步加大，農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地將會受到嚴格控制，建設占用農(nóng)用地的指標將會壓縮，這種供求矛盾客觀上會帶動土地價格的上漲。

　　但從1999年到2003年地價監(jiān)測的情況看，我國主要城市的土地市場正逐步走向成熟理性，地價在逐年增長的趨勢下已逐漸趨于平穩(wěn)，呈現(xiàn)與當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平相適應的特征。2003年地價漲幅較大的長江三角洲地區(qū)平均地價上漲幅度只有7.43%，基本符合當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場的需求。部分高地價的城市如北京、廣州、深圳等也開始理性回落。這都預示2004年地價增長幅度不會過大，會保持在一個比較平穩(wěn)的狀態(tài)。

　　報告同時指出，目前在我國土地市場和房地產(chǎn)市場中還存在一些問題，如局部地區(qū)房地產(chǎn)投資增幅過快，土地供應結構不合理，房價、地價階段性增長過快，房地產(chǎn)開發(fā)商囤積土地伺機倒賣；開發(fā)區(qū)過多過濫，導致工業(yè)用地利用效益不高，競相壓低地價；個別地方游資炒作房地產(chǎn)造成房價泡沫，造成地價非理性上漲，不僅干擾了地價形成的正常市場環(huán)境，不利于規(guī)范土地市場秩序，而且還影響到房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定運行。

　　因此，2004年應繼續(xù)加大土地市場秩序治理整頓的力度，加強建設用地的供應調(diào)控，嚴格控制土地的供應總量，繼續(xù)推行土地資源市場配置的供地政策，加大土地市場地價變化情況的監(jiān)測力度，充分發(fā)揮地價的“晴雨表”作用和杠桿作用，適時適度進行調(diào)控，確保地價水平穩(wěn)定，促進國民經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展。

　　謝登科