繼去年央行出臺(tái)121號(hào)文件、國(guó)務(wù)院出臺(tái)18號(hào)令對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)融資等一系列重大問(wèn)題進(jìn)行規(guī)范后，今年2月10日，一紙《關(guān)于停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的補(bǔ)充規(guī)定》(京政辦發(fā)〔2004〕4號(hào)，以下簡(jiǎn)稱四號(hào)令)又對(duì)京城原有的土地交易政策作出了重大調(diào)整。一時(shí)間，短短600余字的四號(hào)令成為房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)外人士的焦點(diǎn)話題。毫無(wú)疑問(wèn)，四號(hào)令在改變整個(gè)北京土地市場(chǎng)原有游戲規(guī)則的同時(shí)，觸及了與每個(gè)開(kāi)發(fā)商生死密切相關(guān)的價(jià)格神經(jīng)。

點(diǎn)擊會(huì)看到更多的新聞 粉紅女郎緊急招募！ 中國(guó)網(wǎng)絡(luò)通俗歌手大賽 用搜索登陸一個(gè)城市

　　新法令關(guān)乎土地供應(yīng)

　　北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地交易主要有兩個(gè)來(lái)源：協(xié)議出讓、公開(kāi)交易。據(jù)開(kāi)發(fā)商透露，在2002年33號(hào)令出臺(tái)前，90%的土地都是協(xié)議出讓的。33號(hào)令《關(guān)于停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的有關(guān)規(guī)定》中，經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目必須公開(kāi)交易，但考慮到北京經(jīng)濟(jì)建設(shè)的一些具體情況以及當(dāng)時(shí)有些項(xiàng)目辦理過(guò)程中的連續(xù)性，對(duì)北京市綠化隔離帶、小城鎮(zhèn)建設(shè)、開(kāi)發(fā)帶危改等經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目還允許繼續(xù)協(xié)議出讓一段時(shí)間。

　　而今年2月10日發(fā)布的四號(hào)令明確規(guī)定：今后，除純粹的危改項(xiàng)目外，綠化隔離地區(qū)建設(shè)項(xiàng)目用地、小城鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目用地、開(kāi)發(fā)帶危改項(xiàng)目用地、國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)和科技園區(qū)外非生產(chǎn)加工型一般性高科技項(xiàng)目用地等四類經(jīng)營(yíng)性用地在辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓時(shí)，須通過(guò)招標(biāo)、拍賣、掛牌方式在土地交易市場(chǎng)公開(kāi)進(jìn)行。很顯然，四號(hào)令意味著開(kāi)發(fā)商再也拿不到廉價(jià)土地了。

　　SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹介紹，北京大部分的未開(kāi)發(fā)土地是“歷史遺留問(wèn)題”，共1270宗。其中400塊尚處于意向階段的土地將會(huì)被政府收回。另800多宗地雖然拿著計(jì)委的立項(xiàng)批文，但由于地產(chǎn)商長(zhǎng)期找不到錢，并沒(méi)有形成北京房地產(chǎn)市場(chǎng)有效的供給。雖然目前政府為了滿足市場(chǎng)的土地供應(yīng)，將會(huì)加大公開(kāi)交易的土地供應(yīng)量，但北京市政府土地儲(chǔ)備中心能提供的土地非常少。據(jù)了解，北京公開(kāi)交易的土地從2002年3月13日東五廠的招標(biāo)開(kāi)始，共交易27宗。2003年的8月份開(kāi)始，北京僅公開(kāi)成交17宗，約是上海的1/10。地產(chǎn)大佬華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)更是做出大膽預(yù)測(cè)：“今年土地供應(yīng)量將減少19%左右�！北本┦邪l(fā)改委投資處官員的發(fā)言也證實(shí)了這一點(diǎn)。他表示，今年土地供應(yīng)會(huì)比往年略有下降。

　　漲與不漲是個(gè)問(wèn)題

　　土地交易規(guī)則的改變，必然會(huì)影響房?jī)r(jià)。漲，還是不漲？在記者采訪中，地產(chǎn)大腕們態(tài)度鮮明地表明了兩種看法。

　　供需影響價(jià)格，土地供應(yīng)量的減少必然導(dǎo)致土地價(jià)格的上漲，繼而影響到房?jī)r(jià)。這是持房?jī)r(jià)上漲論的開(kāi)發(fā)商們的依據(jù)。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹是房?jī)r(jià)上漲論的堅(jiān)定支持者，潘石屹表示：“土地是北京房地產(chǎn)市場(chǎng)中的‘瓶頸’，四號(hào)令對(duì)北京市的土地供應(yīng)將產(chǎn)生巨大的影響，不能不影響到房?jī)r(jià)�！�

　　據(jù)了解，房?jī)r(jià)成本有三個(gè)組成部分：土地成本、建安成本、各種稅費(fèi)。其中，土地成本占大頭。而在北京的繁華路段，土地綜合成本(拆遷費(fèi)、出讓金等)加起來(lái)約占房?jī)r(jià)成本的2/3左右。土地成本在房?jī)r(jià)中的比重如此之高，那么它的供應(yīng)量及價(jià)格自然將對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生直接的影響。不過(guò)，也有反對(duì)方。北京嘉鴻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司黃建堃表示：“四號(hào)令的頒布是件好事情，對(duì)控制北京的土地供應(yīng)，穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展很有好處，但這并不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。”

　　支持黃建堃觀點(diǎn)的理論依據(jù)也是市場(chǎng)的供求關(guān)系，現(xiàn)實(shí)依據(jù)則是北京巨大的存量房市場(chǎng)。他說(shuō)，“2003年，北京銷售面積和待銷面積的比例是1：7，也就是說(shuō)，每銷售1平方米的商品房，還有7平方米待售，就是現(xiàn)在不開(kāi)發(fā)了，把目前已有的存量房售空，都需要到2006年。市場(chǎng)的供需關(guān)系決定價(jià)格，求大于供則上漲，供大于求則下降，面對(duì)如此巨大的待售面積，無(wú)論如何，房?jī)r(jià)也不可能逆勢(shì)而漲的�！�

　　四方博弈決定價(jià)格

　　在接受央視采訪時(shí)，今典集團(tuán)董事長(zhǎng)張寶全說(shuō)了一句話：“供需決定一切”。話是不錯(cuò)，可為什么開(kāi)發(fā)商會(huì)做出不同的市場(chǎng)判斷？其實(shí)，關(guān)鍵還在于一個(gè)是從存量、另一個(gè)從投放量分析的。

　　在北京藍(lán)石顧問(wèn)公司董事長(zhǎng)李春平看來(lái)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于四方博弈狀態(tài)。政府、銀行、開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者四方的利益在逐步均衡。從去年開(kāi)始，銀行調(diào)整信貸政策，重建游戲規(guī)則，政府也在不斷出臺(tái)新的政策，對(duì)房地產(chǎn)現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)整控制，消費(fèi)者也在不斷成熟，這種情況下，開(kāi)發(fā)商也在學(xué)會(huì)適應(yīng)，服從于日趨規(guī)范化的游戲規(guī)則。

　　從房?jī)r(jià)的影響方面看，有三種影響因素：成本決定價(jià)格，供需決定價(jià)格，市場(chǎng)談判力量影響價(jià)格。對(duì)于第三種影響因素，李春平的解釋是：“這是一種利益重新分配的過(guò)程”。李春平認(rèn)為，目前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)目標(biāo)利潤(rùn)率還是偏高，土地供應(yīng)的調(diào)整是對(duì)土地成本產(chǎn)生一定的影響，但是，限于目前嚴(yán)重失衡的商品房面積供需情況，土地成本的提高，只能通過(guò)擠壓開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)。因此，如果開(kāi)發(fā)商想通過(guò)提高售價(jià)來(lái)轉(zhuǎn)移土地成本的提高，將不會(huì)被市場(chǎng)認(rèn)可。因此，李春平判斷，平穩(wěn)的房?jī)r(jià)依然是今年北京樓市的主要趨勢(shì)。

　　另?yè)?jù)分析，在協(xié)議出讓階段，受到各種不確定因素影響，一塊土地的交易完成可能會(huì)歷時(shí)一兩年，而一旦土地公開(kāi)交易，交易過(guò)程將大大縮短，半年就差不多了。據(jù)此，受四號(hào)令影響的項(xiàng)目年底就將面市。漲，還是不漲？開(kāi)發(fā)商們的推測(cè)和判斷終將由市場(chǎng)驗(yàn)證。

　　土地供應(yīng)減少催生投機(jī)者(相關(guān)觀點(diǎn))

　　據(jù)新華社消息中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、國(guó)家建設(shè)部原副部長(zhǎng)楊慎近日指出，我國(guó)部分地區(qū)房?jī)r(jià)虛高，將嚴(yán)重影響產(chǎn)業(yè)發(fā)展和市場(chǎng)平衡。

　　楊慎分析指出，目前房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了普通老百姓的承受能力。資料顯示，各地房?jī)r(jià)的增幅基本都在20%以上，而各地的工資水平漲幅卻一直維持在8%-9%左右，兩者增幅的不一致已經(jīng)超過(guò)了正常值，不僅給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了一些負(fù)面影響，也對(duì)社會(huì)的穩(wěn)定產(chǎn)生了一些不必要的麻煩。

　　楊慎特別指出，地價(jià)上升、炒房是房?jī)r(jià)虛高的主因。為了避免過(guò)去暗箱操作帶來(lái)的種種弊端，我國(guó)目前實(shí)行土地公開(kāi)招標(biāo)拍賣，這種做法雖然能把土地賣出個(gè)好價(jià)錢，但在競(jìng)拍中，地價(jià)被炒得很高。與此同時(shí)，各地出現(xiàn)了一批投機(jī)購(gòu)房者哄抬房?jī)r(jià)。目前沒(méi)有相關(guān)的法律法規(guī)對(duì)這種行為進(jìn)行限制。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，光是浙江溫州就有10萬(wàn)“炒房人”，他們手中的資金達(dá)到了1000億元。通過(guò)這些人的運(yùn)作，杭州、上海的房?jī)r(jià)已經(jīng)被炒到了“離譜”的地步。