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本報記者 李忠峰
最近，本報記者就“政府擬對不動產(chǎn)征收物業(yè)稅”的問題采訪了我愛我家公司的副總經(jīng)理胡景暉。胡總認為，征收物業(yè)稅對房地產(chǎn)二級市場影響不大。具體分析，體現(xiàn)在以下幾個方面。
物業(yè)稅的開征范圍主要適用于新商品房，對于已經(jīng)投入使用、經(jīng)過一次交易的二手房，稅法制定部門擬定對此類舊有物業(yè)將實施過渡措施，但目前還沒有明確的說法及條文出現(xiàn)。依照二手房市場現(xiàn)有的規(guī)定，二手商品房的土地稅費已經(jīng)在新商品房買賣中交納完成，無需再繳。胡景暉認為，開征不動產(chǎn)物業(yè)稅的辦法對于目前的房地產(chǎn)二級市場還并不適用，所以在短期內(nèi)其影響將不十分顯著。
據(jù)介紹，北京每年新房的銷售量在16萬套左右，目前可進入二級市場的存量房卻有約250萬套，并且沉淀下來的存量房數(shù)量將逐年遞增。“我愛我家”專家預測：四五年后，北京存量房數(shù)量將超過300萬套，而每年新增房數(shù)量將少于10萬套。按照目前所公布的征收物業(yè)稅辦法長期實施的效果來看，物業(yè)稅征收范圍如果限定于新商品房市場這一小部分，對于整個房地產(chǎn)大盤來說，此稅收辦法還難以撼動北京的房地產(chǎn)格局。除非物業(yè)稅征收范圍涉及到存量房市場，其影響才會比較明朗。
征收不動產(chǎn)的物業(yè)稅需要有關部門定期對房地產(chǎn)市場價值進行評估，每年按照評估價值對房地產(chǎn)所有者征稅，因此稅收會隨房產(chǎn)的升值而提高。但從目前二手商品房尤其是二手高端物業(yè)的市場價格來看，與當年一手價格相比呈現(xiàn)出明顯的下跌趨勢。稅收逐漸上漲是否成立還存在很大疑問。或者說，目前二級市場難以支持物業(yè)稅隨地價升值而上漲這一說法。
如果物業(yè)稅征收涉及到二級市場，將對炒樓行為起到一定的抑制作用。因為土地增值必定帶動物業(yè)稅上漲，即便樓盤升值了，那么新買家面對越來越重的稅負難免顧慮重重。所以對于增值的樓盤來說，很有可能出現(xiàn)有價無市的現(xiàn)象，炒家自然難以高價出手套現(xiàn)。
胡景暉說，以北京為例，近幾年來政府對于市政、道路、軌道交通的投入極大，而這些投入難以通過市場化手段回收(如五環(huán)路取消收費、地鐵及城鐵常年虧損)，本著“誰受益誰付費”的原則，通過房地產(chǎn)增值來向業(yè)主收取逐年上升的物業(yè)稅是一種合情合理的做法。但是，有關政策的具體制定要考慮到實際的操作性和可行性，否則就會向開征“遺產(chǎn)稅”一樣，喊得很響，但“雷聲大，雨點小”，拖了很長時間，卻難以貫徹執(zhí)行。
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