國際炒家帶給上海的房價刺激，絕不亞于“溫州購房團”

　　2004年的上海春天,樓市的主角似乎是外資。

　　最惹人關注的房地產新聞是:全球最大投行之一摩根士丹利再度出擊上海,與上海復地(集團)股份有限公司合作投資5000萬美元打造高檔公寓——復地雅園。去年7月,摩根士丹

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利房地產基金投資上海錦麟天地雅苑,成為第一支進入上海樓市的美國資本。

　　兩次出擊選擇的都是上海,這充分顯示了摩根士丹利對上海地產的信心。戴德梁行(上海)公司總經理張國正認為,摩根士丹利進軍上海房地產市場更多體現出一種領軍效應。緊隨其后,會有越來越多的外資基金積極介入。

　　在上海政府確保房價“首先不能跌,其次才是不能漲太快”的原則后,國際資本的進入進一步讓業內人士相信,2004年的上海房價依然堅挺。

　　外資涌動上海樓市

　　隨著央行121號文帶來的寒氣,國內地產界對多融資渠道的渴望越來越熱切,使得國際投資基金紛紛調低在中國的投資風險率,進軍上海房市的步伐驟然加快。上海漢諾職業經理趙健鷹透露,目前上海已有一些中小房地產企業愿意拿出土地與外資基金合作。高檔住宅、高檔酒店和寫字樓,以及投資金額巨大的大型商業項目備受青睞。

　　適時而來的還有占盡天時地利人和的港資房地產企業。CEPA之后,滬港又達成了涉及8項內容的合作協議,其中包括支持香港公司來滬從事有關咨詢服務業以及建筑和房地產服務,支持香港公司在上海設立獨資建筑公司和房地產公司。

　　上海信義房產開發部經理張曼利參加了1月13日香港貿易發展局在上海主辦的香港基建及房地產服務博覽會后,對上海房屋土地資源管理局局長蔡育天提出的港商發展空間大有認同感。她認為,港資房地產企業在國際一流樓盤、歷史建筑及老式花園住宅、房產中介服務、評估、投資及金融等領域都大有一展身手的天地。

　　其實,香港地產巨頭早在1992年就紛至沓來,憑借其國際化的運作搶占內地地產。在CEPA的鼓舞下,港資加快步伐,在外資梯隊中占據主動。新世界中國日前宣布,未來5年將在上海投資80多億元人民幣,同時,新鴻基已經取消多年前規定投資內地不得超過總資產10%的上限。瑞安集團下一步的計劃,是成立一家資產10億美元的瑞安地產有限公司,專事上海等內地房地產開發。

　　趙健鷹分析,動輒就是幾億美元,外資、港資的大舉進入帶來的是資本運營的先進方式和理念。“他們不僅有資金實力,并且憑借高標準的社會經濟背景和良好的富人交往程度,構筑了堅實的籌措資金渠道。”

　　中國前商務部長呂福源2003年底在一次內部會議上指出,下一步我國應加大吸引跨國公司投資力度,進一步擴大外資參與不良資產重組與處理。這是外資進軍內地地產市場的一把尚方寶劍。房地產資產本身具有保值、增值的特性,房地產不良資產輕易不會成為“壞賬、呆賬”。尤其在目前政策沒有完全放開、房地產市場結構正需調整的情況下,外資通過收購房地產不良資產,獲得現成的土地儲備和房地產項目,從而節省進入中國房地產市場的時間和金錢成本。

　　從住宅轉向商鋪投資

　　去年因不滿單價4500元的房子地理位置太偏的朱小姐今年更愁了:“去年年底就有風聲說江浙炒家撤資上海,樓市將出現拐點,但翻開今年的新樓盤,好點的位置根本不下8000元。”

　　房價不斷攀高,是外資看好上海的最重要因素。

　　據上海中原研究咨詢部最新統計資料表明:在剛過去的2月份最后一周,滬上新增的涵蓋公寓、別墅以及辦公樓的物業價,價格梯度為5700元-15000元/平方米,分布區域集中在虹口、徐匯、浦東以及青浦等區域。這個高企的價格顯示,今年中高價房和中低價房的分水嶺將上漲到1萬元每平方米。這也可能是環線內和環線外房價的分水嶺。

　　根據上海福卡經濟預測研究所的統計,目前在內環以內,土地基本達到或超過1000萬元每畝,內環線以內住宅的容積率被嚴格劃定在不超過2.5,再加上其他費用,每平方米的樓板價不到1萬元很難拿下。但在需求上,房地產業的快速輪轉依賴高收入群體,而經過一段時間的發展,上海私人房產的擁有率已經達到了75%,這個比倫敦等國際都市高企的數字,使得消費群體的梯隊進入累積生產期。同時,今年隨著多樣化投資渠道的增加,特別是國家促進股市回暖的九條意見的出臺,一度高度集中的房地產投資開始分流。

　　趙健鷹認為,土地的稀缺,注定了上海中心區房價土地成本的繼續走高,這樣發展下去,城市的功能分工將會呈現出清晰的軌道。今年長三角城市在便利的交通支持下融合度加大,杭州等城市因實惠和適宜的居住環境逐漸替代上海的居住功能,而上海的市中心將會整合成為一個大的CBD。

　　這為2004年的上海樓市注入新熱點——投資重心將從住宅向商鋪投資轉移。2月23日,為期3天的2004年溫州“時尚之都”春季房產交易會落幕,8.7億元人民幣的溫州資本注入上海市場。據該房展組委會人員李俊介紹,溫州投資者正在從個別人整棟購買上海樓盤轉變為大量投資者分散購買。這次展會中商鋪的投資比例約占50%。

　　復旦大學房地產研究中心副主任華偉提出,目前上海商鋪的平均回報率則達到8%-10%。由于平均回報率仍維持在較高水平,因此商鋪的供應量持續增長。相關統計顯示,未來3年中上海新增商鋪面積將達700萬平方米。

　　另據上海市政府規劃規定,居住區商業服務設施按5.5%配備,如此推算到2005年,商鋪的增量約在410萬到440萬平方米,5年間將增長超過30%。根據不完全統計表明,上海市已形成114個大型居住區,新建居住區的社區商鋪面積將迅速增長,待開發的社區商業營業面積估計將達到250萬平方米,銷售額可達600億元。

　　如此甜美的蛋糕怎能叫外資不采取行動。

　　房價不踩剎車

　　外資的青睞似乎可以擊破年前各種上海樓市將出現拐點的論斷。

　　2004年開春以來,房地產市場新政頻仍,土地垂直管理在即、協議轉讓土地閘門逐漸掩上、禁止期房交易的政策已經劍拔弩張、購房者因對今年房價產生分歧而持觀望的態度、房產稅呼之欲出……這些信息顯示出房地產似乎越來越聽從市場的航標,從而把早期的利潤水分越擠越干,地產商復嘆好時光一去不返了。

　　同時,土地儲備制度,土地招投標和熟地拍賣,隨著黨內監督條例出臺,房地產和股市一樣,黑幕操作的暴利階段正在終結。

　　市場進入調整,規范化的操作正是國際金融巨頭們看中的最務實的獲利。

　　上海福卡經濟預測研究所調查顯示,去年上海房地產市場竣工面積、銷售面積和存量交易面積三個指標都超過了2000萬平方米,但銷量沒有因為價格上升而回落,說明市場需求仍然旺盛,購買力也在上升。同時,去年土地價格漲幅驚人,這點必定會反映在2004年的房價上。而且,建材價格大幅度上升也對房價有推動作用。

　　“國際基金的進入,也會帶來國際炒家。”趙健鷹告訴《瞭望東方周刊》,雖然目前尚無確切的統計,但獲得了國際投資基金的首肯,就會將上海帶到更廣泛的國際炒家手里,這些炒家帶來的房價刺激,絕不亞于“溫州購房團”。

　　總體來看,上海商品房價格走勢可能是繼續上漲、增幅減緩,期間的價格波動不會是大起大落,而可能是一種窄幅波動。中價位房將成為競爭最為激烈的部分。

　　《瞭望東方周刊》記者 楊文宇 上海報道