專家提醒，通過種種手段高估房屋價值，將給金融機構帶來新的風險，銀行應該更加謹慎

　　本報記 者張立偉

　　自去年歲末和今年年初一系列限制“炒房”的政策措施在上海出臺后，種種跡象顯

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示，一批炒作地產的資金正在通過土地和房屋抵押貸款，流向股市。

　　房產抵押

　　個案顯示，早在去年9月，上海某房地產開發商以2500萬元中標一塊土地的使用權，在評估價值4000萬元后，把土地使用權抵押給銀行，獲得2500萬元貸款，并投入股市。

　　另一位地產商在普陀區投入2500萬元，建造了160套商品房，以每平方米6900元開盤，因市道不佳，則通過市場評估，將價值5000萬元的100多套商品房向銀行申請抵押貸款，獲得3500萬元后投入股市。據悉，相關銀行的“積極性”使這些公司順利獲得貸款。

　　去年年底，由于政府擔心出現“泡沫”，開始干預上海炒樓熱潮，很多投資者開始轉戰股市。相關人士調查后向記者透露，一位韓先生把位于徐匯區價值80萬元的商品房和一套位于南外灘價值110萬元的剛買的房產全部抵押銀行，然后將資金投入股市。

　　去年9月，一位女士把1999年以42萬元購買的房子，市場評估110萬元后，賣給自己的妹妹，后者繼而在銀行獲得7成總計77萬元抵押貸款，抵扣12萬元首付款，扣除契稅、手續費以及買房前的月還貸費用后，余下的60萬元投入股市。她9月購入太鋼不銹股份，至年底大賺20%。

　　據專家透露，盡管沒有細致的數據支持，但是今年春節后，上海多家證券公司的個人保證金均有不同程度增幅。

　　另一方面，據人行上海分行最新統計數據顯示，去年上海市個人房貸余額為1709億元，比2003年初增加622億元，增幅高達156%。

　　專家表示，通過種種手段高估房屋價值以及資本市場的高風險，將給金融機構帶來新的風險，有關銀行應該更加謹慎。

　　中低價住宅不便宜

　　去年11月完成的《中國房地產市場預報預警體系研究階段成果摘要》，以上海為目標城市，該體系根據全部指標的綜合評價，對上海樓市的總體冷熱程度和結構作出評價，認為上海樓市趨勢不容樂觀，管理者應該發出適度的預警。

　　上海市房屋土地資源管理局也制定了預警預報體系。據悉，上海房地局的預警系統顯示上海樓市發展“適度”。

　　根據建設部委托上海社會科學院房地產業研究中心制作的預報預警體系里面的走勢圖，失衡界限為1221.50，上海去年年底達到1191.36。

　　在單個數據中，上海房地產開發企業，稅前利潤／自有資金的比值達到119.63%，這一數據的中心值為46.59%，正常區間為26.35%～66.84%。商品房開發購置土地面積／GDP的比值為18.47%(正常區間為8.88%～16.74%)，屬于基本偏高。

　　數據還顯示，上海別墅高檔公寓竣工面積／所有住宅竣工面積的比值為15.38%，超過中心值2倍，處于異常偏高區域。

　　為解決中低收入者住房問題，各地都在政府的調控下建設了經濟適用房或者廉價房，在房價和購買對象方面做了限制。

　　據悉，上海市政府規劃開發中低價房的周浦鎮、顧村鎮、江橋鎮等地塊一般都在外環線以外，在“規劃”出臺之前，這些地塊的普通商品房大都每平方米在3000元以下。

　　上海市政府早先曾規定中低價房屋的價格要保持在3000～3500元之間。據悉，上海政府人士在有關地產問題的會議上表示，中低價房屋不能賣得太貴，最多每平方米4000元，結果導致3500元的上限價格被沖破。

　　由于炒家的介入，現在部分中低價房屋的價格已經達到每平方米5000元以上。上海市房地資源局的網站提供的“上海中低價住宅建設的信息”中，把部分均價在5000元以下的在建商品住宅陳列給市民，絕大部分項目價格接近每平米5000元。

　　某學者對這種現象的解釋認為，市政府規劃建設中低價房，把整個郊區的房價抬高了，在某種意義上也就抬高了整個上海的房價。