實習記者 曉霖

　　廣東今年將對不動產開征統一規范的物業稅，成為土地稅制改革第一個吃螃蟹的。業界人士斷言：物業稅將引發樓價普遍下跌，個別地區的少數樓盤降幅甚至可能接近40%～50%。

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　　其實，早在去年底的中共十六屆三中全會上，就已經有過“實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費”的明確提法。

　　業界有專家分析表示，此次國家擬開征物業稅，可以理解是房地產稅制改革的一個試探，只是這種試探目前在業界分歧較大，最后結果目前尚不好評價。畢竟開征物業稅涉及到千家萬戶，將對樓市產生的影響也會非同小可。最起碼物業稅的開征再次將進行房地產稅制改革的呼聲推向了前臺。

　　樓市沖擊波

　　中國房地產開發集團公司總裁孟曉蘇對記者說:“我早就提過這個建議，現行土地制度是我們獨創的，是不符合市場規律的，造成了許多混亂。把土地出讓金、拆遷費、城市配套費用一把收清是不合理的，會造成地方政府的過量批地，以地生財，急功近利。”他說，“如果物業稅會給地產市場帶來影響，也會是良性影響，至于評估問題，總比所得稅好測算得多。”

　　現在身在國外的首創集團總裁劉曉光則是另一種看法，接到記者的電話，他直言不諱:“這肯定有問題，一定會給整個地產市場帶來震蕩。”

　　萬通董事局主席馮侖這次在記者面前顯出了“難得的理性”。他認為:“在總的稅賦不變的情況下，物業稅主要是平衡社會財富收益，抑制高檔地產項目的手段。重要的是這種稅賦的結構性調整能均衡政府土地收入，實現政府的經常性收益，因為城市的土地價值會隨城市發展而不斷增長。而且，降低開發成本、降低購房成本，也有助于加快房屋周轉率，活躍二級市場。更重要的是，此舉能有效杜絕個別發展商的圈地行為，保證市場穩健發展。”

　　那么，物業稅到底會不會給當前的地產市場帶來震蕩？目前，我國實行的是“批租”土地使用制度，用地者向政府購買一定期限內的土地使用權，而其中大部分稅費，用地者須一次性支付。購房者在購買房子時，房價中包含了土地批租期限內的幾乎全部的房地產稅費。

　　根據中國人民銀行行長周小川的詮釋，物業稅改革的基本框架，就是將現行的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉化為在房產保有階段統一收取的物業稅。也就是說，把現在買房子時需交的稅，放到買房子后按年繳交。這樣，開發商把第一期分攤費用計入成本中，而剩下的分攤費用在消費者用房的時候直接交納。也就是說，征收物業稅，將幾十年的土地出讓金等稅費按年繳納，并由專門的評估機構每年評估土地市值，這樣每年繳納的物業稅都是合理而透明的，開發商、買房人以及國家稅務部門互不虧欠。

　　由此來看，理論上講，“物業稅”的直接后果就是減輕了開發商前期的資金壓力，從而降低了房地產開發的門檻，同時也減輕了消費者的購房壓力。

　　不過，地產商的成本賬實際并非如此簡單。這從星際廣源房地產顧問機構的文玲女士的一席話中便可見其中蹊蹺。她認為:“物業稅對有關系的開發商而言影響是很明顯的，因為現行制度下許多開發商往往都能夠獲得土地免稅處理。”她還介紹說:海南的開發商普遍對“物業稅”制度表示不歡迎。海南的地產市場二次置業為主，物業稅的消息肯定會帶來市場疲軟，許多關注房產投資的資金會轉移到其他方面，這樣開發商的整體利潤影響比較大。特別是三亞，二次置業的比重占到了房產市場的80%以上。

　　按照文女士的解釋，以“買房出租”作為投資的“機會主義者們”也將會失望，因為在這種新的稅收制度下，“買房出租”的利潤會大大縮水。投資型買家本來可能會一下子買幾套甚至十幾套房，開征物業稅，將讓開發商痛失可能帶來的大筆利潤。

　　對于樓市價格到底是升是降，某地產研究機構人士如此算這筆賬:在目前的房價構成中，稅費及房產商利潤占到60%，建筑成本只占40%。如果改用逐年繳納的辦法，現在的開發成本就可以大幅下降，房價也會跟著大幅度下降。還有估計說，北京現在8000元/平方米的房價，屆時4800元/平方米即可贏利銷售。這是一個對購房者極具誘惑力的價格。

　　不過地產商普遍不這樣認為。中原地產總經理李耀智對記者說，房地產價格是跌還是升，受某個因素所左右的可能性不大，而主要是受市場需求的影響。

　　馮侖也覺得物業稅的實施很難直接降低樓市價格，畢竟，它只是諸多制約房地產價格的因素之一，“譬如4號令的出臺還在推漲房價呢”。

　　推行路線草圖

　　根據國際慣例，征收不動產的物業稅需要有關部門定期對房地產市場價格作評估，每年按照評估價值對房地產所有者征稅。但從國外經驗看，房地產估價制度本身就是一個“麻煩制造源”。而目前國內物業價值評估體系尚未建立完善，配套不完善、市場不規范，在此情況下，開征物業稅有可能引發社會問題。

　　采訪中記者發現，物業稅如何收取，如何稽查是業內外關注的焦點。北京中原房地產經紀有限公司總經理李文杰認為:“物業稅應該會執行，目前的問題是怎么交、怎么監控，這其中存在信息管理和透明度界定的問題。還有，以前交了的怎么辦，應該規定一個時間點。”

　　搜房網總裁莫天泉說，目前國內的評估能力還不能滿足這樣大規模的評估。這個評估牽扯到私人財富問題，因為這意味著每個人相當一部分財富要透明化，會加大公民的壓力。他認為，物業稅不是個簡單問題，需要全國人大的通過，還要經過立法程序。

　　征收物業稅以后，為了保證市場的公正公平成交，房產的評估工作將變得非常重要，必須保證不動產業評估的準確性、權威性。但從目前市場情況來看，滿足此需求的單一的專業評估公司微乎其微。

　　文玲女士還提出了一個疑問，她說，開征物業稅涵蓋了土地出讓金等相關稅費，將涉及國土、工商、稅務等多個部門，征收涉及環節多、范圍廣，平衡起來難度大。同時住房的所有者也許并不在所在區域，實際情況復雜，特別是大范圍的推廣，難度不小。

　　物業稅開征標準到底會有多高，也是業界極為關注的一個問題。據悉，直到目前為止，物業稅的稅賦水平尚未確定。

　　有專家建議，采用房屋原值70%作為“應納稅物業價值”，稅率不宜高于0.5%。如以一套50萬元的房屋為例，70%即35萬元，最高0.5%的稅率即35×0.5%＝0.175(萬元)，即50萬元的房屋一年繳交0.175萬元，每月繳交140多元，未超出普通家庭的承受能力。當然，最終物業稅將以何種標準計算尚沒有定論，但財政部稅政司一位負責人透露，有一個基本原則，即科學測算現行的房地產稅和房地產開發建設環節收費總體規模，令物業稅的總體規模與之基本相當。

　　遲早要來，遲來不如早來

　　開征物業稅在長期內和短期內會對市場造成不同的影響，面對不少困難需要克服。在這種情況下，針對物業稅，不乏《物業法》還未出臺，收取物業稅的條件尚不具備，時機有待成熟論。也有不少發展商認為，開征物業稅是和國際慣例接軌，對中國的房地產市場是一種必然。孟曉蘇就說，在這樣的前提下，物業稅試點階段不易過長，應該迅速推開。

　　而且，國家如此迫切地試推“物業稅”有深層次的原因。首先，居高不下的土地出讓金加劇了國內房地產開發投資的風險，而最終這一風險又將加劇金融部門尤其是銀行的風險。開征物業稅，將大幅度擠出土地出讓金的泡沫，進而減少房地產投資開發風險，最終使金融系統擺脫房地產泡沫的沖擊，提高金融系統防范房地產金融風險的能力。而且新物業稅開征，不僅能有效均衡各方稅負，也能大大拓寬稅收征收面，增加國家稅收。還會進一步降低目前國內居高不下的房價，抑制國內近年來甚囂塵上的“圈地”、“炒地”風潮。而通過對居住豪宅者課以高物業稅，對貧窮家庭居住劣房者減少征稅甚至減免稅費，是調節社會貧富差距、維護社會穩定有效舉措。