本報記者 徐可強 實習記者 程舒影 上海報道

　　一波未平，一波又起。

　　就在銀行收緊房地產信貸讓房產商們愁眉苦臉之后，最新的融資渠道——房地產信托——也將面臨被銀監會嚴格監管的命運。

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　　2月26日，銀監會有關人士透露，包括“蘋果社區消費信托”在內，北京市銀監局已經介入北京市一些房地產信托項目的監管，“銀監會會在北京局上報有關情況以后，采取相應的措施”。銀監會目前還沒有明確的舉措。

　　對于日漸火爆的房地產信托產品，監管大幕已呈山雨欲來之勢。

　　檢查蘋果信托

　　料峭春寒，從蘋果社區刮起。

　　“剛剛檢查完。”北京國際信托投資有限公司(下稱“北國投”)內部人士稱，蘋果社區的這個信托計劃，其實與一般的房地產項目關聯度不大，監管部門沒有提出什么疑問。

　　據北國投負責該項目的江方女士介紹，蘋果社區信托計劃由北國投推出，面向今典集團開發的蘋果社區的潛在購房者。購買該信托計劃的投資人，享有在蘋果社區正式開盤銷售時以較低價格優先購買的權利。

　　江認為，蘋果信托并不是一個融資計劃，風險不大。而開發該社區的今典集團財務總監也稱，“公司目前現金流還很充足，不缺錢。”

　　北京市銀監局沒有向外界透露檢查程序和內容等有關情況。

　　早些時候曾有當地媒體報道，北國投將面向機構和個人發行短期消費信托，在樓房封頂之前，用融來的資金向購房人提供按揭貸款；待大樓封頂后，北國投再把按揭項目轉讓給銀行，購房者轉而向銀行按揭。顯然，這個版本與蘋果社區信托計劃并不一致。

　　也許，正是這種有政策“擦邊球”嫌疑的做法受到了北京銀監局的關注。2003年央行121文件(《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》)規定，商業銀行只能對已經購買封頂樓盤的個人發放個人住房貸款。

　　不過，江方顯然已經不是第一次被問及該信托計劃與121文件的關系了。她的回答熟練而清晰：蘋果社區的信托項目籌集資金不會提供給今典集團使用，不能算是一種融資渠道，“這個信托的目的更多的是，今典為了鎖定它的目標客戶群，提前保證銷售進度”。

　　江方指出，蘋果信托并非向公眾融資，而是給予購買者以規定價格購買蘋果社區內房屋的優先權，購買信托的資金成為某種意義上的“保證金”。江認為，該信托并非以融資為目的的房地產信托。

　　另據內部人士透露，今年2月初，今典集團曾有意大幅度修改該信托計劃，提高信托計劃的投資資格要求，修改信托合同額度。但北國投方面認為，今典當時的修改可能與先行的法律法規有所沖突，風險加大，從而拒絕了這一要求。

　　北京市另一信托公司研究人士認為，房地產信托作為融資手段來說，風險不容忽視，而北國投的這單業務，正是由于與融資關聯不大，才得以通過監管部門的相關審查。江方也承認，盡管蘋果社區信托計劃安然無恙，但房地產商通過信托融資的風險應該受到監管部門比較嚴格的監管。

　　資金渴望催生房產信托

　　北京銀監局對房地產信托的高度關注，也是監管高層思想的體現。

　　2月中旬的銀監會工作會議上，銀監會主席劉明康在部署工作時表示，要“起草并適時出臺”房地產信托產品的監管規章和指引。

　　值得注意的是，在信托產品中，房地產是唯一被點名的。此前在銀監會非銀司召開的一個座談會上，房地產信托的監管問題也被當作重中之重。江方更透露，早在央行121號文件發布之初，銀監會即曾有意嚴格監管房地產信托。

　　銀監會對房地產信托的嚴格監管源于房產商對于資金的渴望，而這種渴望，正是風險滋生的溫床。

　　去年6月，央行向商業銀行頒布121號文件，對房地產貸款提出了一系列嚴格限制措施。今典集團財務總監說，房地產企業最主要也近乎唯一的融資渠道就是銀行貸款，121號文件絕對是對房產商的當頭棒喝。

　　她認為，政策的影響必然帶來房地產商強者更強、弱者出局的結果。而2月10日，北京市4號令(《關于停止經營性項目國有土地使用權協議出讓的補充規定》)出臺，規定2004年1月9日起停止土地的協議性轉讓，房地產商今后“拿地”必須在拍賣市場上競拍，價高者得之，更令資金實力成為眾多房產商一爭長短的關鍵。

　　在此背景下，越來越多的房地產商瞄上了房地產信托計劃這條路。上國投研究人員稱，“這(房地產信托)將成為下一階段信托公司非常重要的業務”。

　　用這位研究人員的話說，這些信托計劃“可能沒有完全符合121號文件的”。

　　但問題在于，既然商業銀行都要防范房地產信貸的風險，難道信托公司接手之后就沒有風險了么？

　　嚴控風險

　　嚴格監管顯然是當然的選擇。

　　信托業資深專家王連洲認為，房地產融資從商業銀行分流到信托公司這條路上，是一種大趨勢；對信托公司來說，既不能錯過機遇，也需要特別重視風險。

　　王指出，商業銀行資金實力大，經驗豐富，人才多，對于房地產項目有可能進行資質更為廣泛的探察，即便如此，不良資產仍時有發生。

　　相形之下，信托公司經清理整頓之后，資本實力、內控機制均有所提高，開展房地產信托具有靈活性等獨特優勢，但近幾年人才走失不少，開展房地產信托業務的經驗有待積累。一定程度上，信托公司尚缺乏規避房地產信托風險的有效駕馭能力。在這種情況下，如果不謹慎行事，盲目而不經過充分論證的房地產信托產品，難免不會發生更大的風險。

　　“不但如此，商業銀行有相當程度的承擔損失回旋余地，而信托公司才幾個億的注冊資本，名譽剛剛有所恢復，更應當重視風險的防范。”王連洲直言，一旦項目出現問題，信托公司和投資者都有可能遭受更大的損失。

　　王認為，目前房地產信托產品中的主要風險是項目風險，即成本風險、質量風險、資質風險、市場風險等。投資于項目之后，信托資產缺乏轉讓平臺，資金的流動性大大降低，出現問題不宜變現，加之影響房地產項目能否如期建成和銷售出去的因素很多，這與信托資金的回收剛性往往產生一定的矛盾。

　　由于房地產信托產品的風險更多地集中在項目公司方面，而這些房地產商又游離于銀監會的監管范圍之外，銀監會的監管措施亦需善加斟酌。有消息顯示，相應做法已經開始實施。據北國投人士稱，根據北京銀監局的相關要求，在所做的多個房地產信托產品中，如開發商曾有爛尾樓等不良前科，相關產品需向監管部門報備；如一切正常則簡單很多。