相比“協議出讓”這只暗箱，將土地公開拍賣的規定，被認為是房地產界的陽光法案，只是這個陽光法案的遲到，給它的前景留下了陰影

　　最近出臺、并且引起業內廣泛關注的北京土地4號令，被譽為一項陽光政策。那么，在陽光之前是什么呢？

美妙時光產權酒店 紫光臺式電腦 小戶型主陣容揭曉 多媒體互動學英語

　　事情起源于2002年6月的北京市政府33號令，這部地方政令盡管鄭重宣布，停止經營性項目國有土地使用權協議出讓，但卻留下了一個魔鬼的“腳趾頭”：它為協議出讓留了五個口子：綠化隔離帶項目、小城鎮建設項目、危舊房改造項目和規劃為高科技、工業用途的經營性項目以及其他重大建設項目中的經營性項目用地。

　　這五個口子看起來不起眼，實際上是無所不包，足以將所有房地產開發項目裝進去繼續進行協議出讓。北京市房屋土地管理局有關官員也承認，33號文中關于協議出讓的范圍相對來講還是偏大，整個土地的招標、拍賣、掛牌的數量偏低。

　　那么，這個所謂的偏大、偏低是什么概念呢？2003年末的一個統計數據表明：從2002年6月份33號令出臺到當年10月，短短4個月時間，北京市突擊批出的土地量就相當于北京10年批地的總量。如果按照2002年的土地供應量2031.1萬平方米估算，這些突擊批出的土地至少可以保證未來5年左右時間的土地供應。與此相應，當期通過公開交易上市的土地供應量卻幾乎可以忽略不計。

　　一個篩子出現幾個窟窿，沒有什么令人驚訝的，真正讓人吃驚的是，這幾個窟窿竟然差不多跟篩子一樣大了。

　　事實上，最后的結果并非出人意料。33號文件出臺之時，任志強、張寶全、潘石屹等開發商公開表示，五個口子將讓很多經營性開發項目成為公開交易的“漏網之魚”。于是，人們不能不提出一個問題：既然開發商們都看到了這幾個口子將導致可怕的前景，參與決策的官員和所謂的專家們難道就沒有看到？

　　這個問題將我們置于一個兩難選擇之中：要么，我們必須承認，參與決策的官員缺乏足夠的判斷力：他們不了解人性，不了解自己管理上的漏洞；要么他們預料到了后果，但卻出于其它動機而故意留出五個口子，讓大魚小魚們亂跑。

　　第一種可能性幾乎可以完全否定。官員們不是生活在真空中，對于商人的本性，對于自己的本性，他們應當了解得比任何人都清楚。起碼，大多數被揭露出來的地方高級官員的腐敗十有八九均與批地和房地產開發有關，就足以使他們明白，政府管理、包括他們自己的管理中的漏洞是多么巨大。

　　惟一的可能性是另有動機。至于這些動機是什么，當然頗費思量。

　　也許是出于地方經濟增長的考慮。房地產已經成為城市經濟的支柱之一，而土地公開出讓的價格高于協議出讓價格三分之一左右。如果土地全部為協議出讓，土地價格上漲，房價大幅度上漲，有可能抑制消費者購買欲望——當然，這種前景未必會發生。

　　假如是基于這樣的考慮，那法規中的巨大漏洞，雖然導致了土地市場極端混亂，政府損失大量批地收入，也只好說是好心辦壞了事。

　　然而，種種經驗證明，一部法規，凡是留有巨大的例外和靈活性，則無異于賦予執行該法規的官員們以巨大的自由裁量權。如果這種權力涉及到的是經濟事務，則這樣的法規等于為執行官員們創造出了一個充滿暴利機會的尋租市場。

　　按照常識，法規留有漏洞，當然是專門開出來，等待開發商們來鉆的。因為誰都知道，這五類土地的協議出讓價格明顯低于其它公開競價出售的土地價格。數千家開發商圍繞著獲取土地而展開的競爭，不可避免地會高度集中到這五個口子上。其激烈程度，遠遠超過如果是正常的市場拍賣而可能發生的競爭之激烈程度。

　　想想看，誰是這場異常激烈的競爭的獲益者？

　　顯而易見，第一批受益者就是相關管理部門及其官員，上上下下有批地資格或者可以對批地產生影響的部門及其官員。法規中蘊涵著巨大商業價值的靈活性和例外條款，讓他們的身價陡增。這是一個經濟學的邏輯，除非人們可以假定官員們都是圣賢，否則，這一邏輯總是有效的。

　　而第二群受益者就是那些能夠靠近上述部門和官員、能找到門路的企業。也許它們的名字不應當叫做開發商，而應當叫做土地倒爺。他們可以拿到那五類地，而其它開發商卻拿不到，于是他們以協議出讓價格拿到那五類地，轉手以市場價格出讓給真正蓋房子的開發商——也許這個鏈條很長。而兩種地價之間的差價，就是他們的利潤。或者，更準確地說，是那部法規慷慨地授予他們的壟斷性收益。

　　現在，政府開始亡羊補牢。但是，如果羊跑得太多了，羊老板在匆忙補牢之前，是否需要先仔細回想一下，自己手下的放羊人是否刻意在羊圈上開了幾個洞讓羊跑掉、好找羊收小費？

　　整個問題的源頭也許在于立法制度的缺陷。大多數有關經濟事務的行政法規的起草者、解釋者與執行者是同一些部門、同一批官員，缺乏清晰而有力的外部制約。在這種格局下出現法規，必然存在大量靈活性條款，而且，盡是一些自己樂意看到的、靈活到無邊無際的條款。這樣的法規，通常比沒有法規更糟糕。

　　因為，授予官員以巨大的自由裁量權的法規，只能擴大執行者的權力，催生官員的腐敗和商人的墮落。

　　稿件來源：中國《新聞周刊》作者本刊評論員/秋風