本報記者 陸昀

　　自去年底，中央及地方政府在金融及土地管理方面相繼推出一系列緊縮性政策。特別是在今年2月，國務院副總理曾培炎明確強調，要制止鋼材、水泥、電解鋁行業(yè)的過度投資，隨后中國銀監(jiān)會又宣布要對銀行信貸中用于鋼材、水泥、電解鋁及房地產、汽車五大行業(yè)的投資情況進行專項檢查。建設部長汪光燾在年初召開的全國建設工作會議上也指出，要切 實防止局部存在的過熱苗頭演變?yōu)槿�局性問題，以保持房地產業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。近日，北京市政府出臺了有關停止經營性項目國有土地使用權協(xié)議出讓的4號令，提高了開發(fā)企業(yè)的拿地門檻。同時，又提出產業(yè)發(fā)展的重點要從以往的房地產業(yè)轉向高科技等一些經濟發(fā)展?jié)摿Ω�大的產業(yè)。這使在去年剛剛沐浴了國務院18號文件陽光的房地產企業(yè)又繃起了敏感的神經。

　　在中央對房地產業(yè)做出“持續(xù)健康發(fā)展”定論后，為何房地產業(yè)又被排在鋼材、水泥、電解鋁三大嚴控行業(yè)之后，列入銀監(jiān)會信貸專項檢查的名單，房地產業(yè)對被嚴控的三大產業(yè)的拉動作用是否與此番政策上的緊縮有直接關系，房地產業(yè)的熱度究竟有多高，緊縮政策是否會使商品房價格產生大波動等一系列問題。成為眼下房地產業(yè)界內外共同關心的問題。

　　政策推出十分謹慎

　　據(jù)中國人民銀行研究局的有關專家透露，銀監(jiān)會此次政策是經過審慎研究后推出的。據(jù)這位人士介紹，此次將房地產業(yè)、汽車業(yè)列入信貸專項檢查名單，而未放入嚴控行業(yè)名單內，主要是考慮房地產業(yè)的投資增長速度、價格上漲幅度雖然比較大，但前三個產業(yè)的上漲幅度更為突出，而且與房地產業(yè)不同，鋼材、水泥、電解鋁均屬高能耗產業(yè)，大多為國家立項的大規(guī)模項目，對整體經濟發(fā)展的影響比較大。另一個原因就是，央行在去年已針對房地產業(yè)的信貸問題頒布了“121號文件”，同時，土地的新開發(fā)量是影響房地產的主要因素。自出年起國土資源部也已經在開發(fā)性用地的供給和管理上出臺了一系列政策，在土地使用上有所限制。

　　導向正確重在理解

　　時下不少人認為，近兩年在對房地產業(yè)是否過熱的持續(xù)爭議中，除了經濟界專家、建設主管部門提出了不同見解，代表企業(yè)利益的行業(yè)商會及協(xié)會也對去年幾項重大政策的出臺打出了頗有影響的“邊鼓”。有人認為，去年央行121號文與國務院18號文的出臺，給房地產業(yè)帶來“一冷一暖”，實際代表了兩種不同意見的“博弈”結果，而今年在國務院精神指導下，對房地產業(yè)加強土地管理、信貸檢查政策的出臺，表明決策層對房地產業(yè)非泡沫說的全面否定。

　　對此，中房協(xié)副會長兼秘書長顧云昌認為，政府的調控政策是必要的，并不矛盾。當前，房地產業(yè)確實存在局部過熱苗頭的壓力，但對房地產市場應該有客觀的判斷，對新政策有正確的理解。

　　顧云昌說，首先，在基本建設投資規(guī)模中，目前，商品房的投資只占17%到18%，另80%以上的投資是由工業(yè)、開發(fā)區(qū)、城市基本建設拉動的。而工業(yè)、開發(fā)區(qū)、城市基本建設多和新一輪政府追求政績的行政行為有關，它與由市場化決定的商品房投資是完全不同的兩個概念。另外，從2003年1-11月全國房地產投資同比增長率來看，為32.5%，其中11月份增長42.9%，是比較高的。但從商品房的一組數(shù)據(jù)上看，去年1-11月，全國商品房銷售額同比增長了38.3%，銷售面積增長了32%，而空置率同比回落了6.1%(前年為12.6%)，這部分完全是靠市場需求拉動的，是屬于良性的拉動。

　　另外，從需求面上看，消費需求與投資需求的比例為90%：10%，盡管杭州、上海、溫州個別城市出現(xiàn)了一定數(shù)量的炒房投資，但不能看作是全國的情況。目前，全國商品房價格漲幅為4.9%，北京房價以1997年到現(xiàn)在穩(wěn)中有降。

　　顧云昌提出對房地產市場過熱的兩種評判：一是盲目型過熱。即由行政命令擴大開發(fā)，因政府行為使市場結構不合理而造成空置量增加；另一種是泡沫型過熱。表現(xiàn)為房價飆升，賣得比蓋得快，投機炒房比例增大。前一階段上海出現(xiàn)這類現(xiàn)象，但已經引起政府注意，并已及時采取了擴大中低價房供量，適度減低拆遷速度，限制炒賣期房的調控措施。

　　顧云昌認為，從總體上看，由于房地產市場很大，各區(qū)域發(fā)展不均衡，雖然存在局部過熱苗頭的隱患，但總體仍然是健康的。

　　房價要看土地供給

　　在一系列調控政策出臺后，房地產圈內對房價的漲、落出現(xiàn)了全然相背的判斷。

　　顧云昌認為，房地產市場的區(qū)域性很強，房價是否會上漲要做具體分析。房價取決于市場的供需關系。需求主要由消費需求和投資需求共同拉動。供量由材料和土地決定。顧云昌認為，目前房地產上游產品鋼材、水泥價格的上漲對房價影響不大，而土地會因供量的失度和不規(guī)范的轉讓方式而影響到房價。顧云昌認為，杭州房價的爆漲就是因為在土地招、拍、掛市場不夠成熟的情況下，造成“饑餓供應”而使樓價上升。

　　顧云昌認為，政府在土地方面做出調控是必要的。保持地價平穩(wěn)上升，采取適度供大于求的供量，堅持公平、公開、公正的市場化轉讓方式，是穩(wěn)定房價，使房地產市場持續(xù)、健康發(fā)展的關鍵。