本報記者 謝紅玲 北京報道

　　國家金融政策的調整、房地產企業擴張對資金需求的增強，正讓一個預測變為事實：2004年中國房地產將迎來“融資年”。正是出于對這一趨勢的敏感，中國房協城市開發專業委員會在去年年末召集房地產界和金融界人士，專門組織“房地產金融·財產信托研討會”，探討地產金融多元化問題。在同一時段，北京科技園置業有限公司也聯手一家財經媒體在 京舉辦了一場以“不動產投資經營工具創新”為主題的研討活動。地產金融，受到了前所未有的關注。2004年，地產金融創新還將會不斷成為業界關注的焦點。

　　“121文件”成為原動力

　　中國房協副會長顧云昌把房地產業與銀行業過去五年緊密合作的時光比喻為蜜月，他說：“我們和銀行之間的這種蜜月太舒服了，所以沒有想到第三者或其他更多渠道，銀行業也樂意為我們服務，但銀行確實也因此承擔了巨大風險。”去年下半年央行出臺的“121文件”，正是要幫助銀行規避這一高風險。

　　也正是隨著這一文件的出臺，隨著銀行房地產貸款的收緊，地產金融多元化開始初見端倪。按照國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松的分析，“121文件”正是推動房地產融資渠道多元化的直接動力。

　　巴曙松說：“從房地產開發的整個資金流程看，當前中國的房地產的開發環節資金投入集中，但是相應的資金來源則比較分散化。因此，在控制房地產金融風險的同時，如何拓寬融資渠道，緩解資金需求壓力，推動我國房地產投融資體制改革和融資結構調整，成為迫切需要加以研究的課題。央行“121文件”，試圖在現有的融資格局下，適當控制房地產行業的局部的投機泡沫，這對于房地產行業的持續健康發展有積極的作用，另外，這個文件也在事實上會推動房地產融資渠道的多元化，特別是“121文件”中提出的一些禁止銀行貸款進入的領域，將是其他金融工具推進金融創新的最為活躍的領域；無論是債權性的融資(例如賣方信貸)，還是股權性融資(例如階段性股權融資)，在2003年已經呈現出相當活躍的勢頭”。

　　信托捷足先登

　　隨著房地產企業與銀行蜜月期的結束，負荷更重的資金壓力的房地產商開始尋求新的融資渠道。敏感的信托，這個原本無足輕重的角色此時施展出巨大魅力，迅速和地產商生發戀情，成為捷足先登的“第三者”。根據不完全的統計，2003年全年至少有數十億元資金通過信托計劃的形式進入房地產投資領域。

　　僅在2003年10月的半個月時間里，北京一地就有世紀星城、太陽星城、榮豐2008三只房地產項目信托進入市場發行，且受到投資人的追捧。2003年11月3日，籌劃良久的盛鴻大廈財產信托優先受益權轉讓項目由北京國際信托投資有限責任公司在民生銀行發售，計劃發售一個月但實際上只用了8天半，就將2.5億元人民幣的募集任務完成，托讓雙方喜出望外。該項信托計劃的運作模式較前邊的資產信托更為優越，突破了200份的限制，幫助開發商實現了更高的融資額。2003年12月，交易型的信托產品也在天津登臺亮相。然而，金融產品的發展，必然需要有一個具有良好流動性的二級市場的支持，否則一級市場的發展很快會遇到二級市場流動性問題的制約。這個瓶頸，在當前的信托產品中也存在。而且，在當前形勢下，信托公司沒有能力與銀行在貸款行業公開競爭，根本不在一個起跑線上，不是一個等量級，形若巨人和螞蟻。所以，信托這個“第三者”想不做偏房、登堂入室屬于想入非非。

　　融資工具亟待創新

　　盡管“121文件”對銀行貸款進行預警，但銀行并不會因此放棄房貸這塊大肥肉，加上當前其他融資渠道各有局限，銀行貸款日后仍將會是房地產融資的主流。所以，房地產商應建立以銀行為主的多元化融資渠道，間接融資手段與直接融資手段并用。

　　巴曙松博士指出，無論如何，在當前中國的金融體系，銀行體系依然支配著絕大部分金融資源，對于銀行金融資源的運用依然應當成為房地產公司設計融資方案時的重點。除了直接的商業貸款之外，房地產公司還可以運用銀行可以提供的貼息貸款、委托貸款等多種形式進行融資創新。比如張寶全率先試行的賣方信貸就非常有優勢。開發商賣方信貸模式的前提是開發商稍有一定的實力，商業銀行可以規避政策風險，同時也可以拓展中間業務；開發商和購房者分別獲得了寶貴的資金和購房的便利。

　　當前，開發商可以利用的直接融資手段，基金最被看好但暫時缺乏政策支持；上市是一條現成的路尤以“借殼”最為便利，但受經營特點和資產預期收益制約不易得到投資者認同，融資效果并不理想。信托的想象空間相對比較大，但肩膀太窄，擔不起太重的擔子……

　　專家指出，房地產融資市場缺的并不是資金，而是融資渠道和融資工具的創新。所以，需要資金的企業請開動大腦機器，和金融機構一道積極創新、尋找新型融資工具吧，“錢途”是人闖出來的。