本報記者譚洪安廣州報道2

　　編者按：

　　曾創造過中國股市“股價過百元”神話的億安科技集團，因“股票操縱案”東窗事發盛極而衰，其最大的房產開發項目及總部所在地的“億安廣場”，在與百盛、賽特的兩次“ 商業聯姻”失敗之后，資金鏈斷裂導致塔樓內部停工，最終還要為集團破產抵債遭遇拍賣命運。一個投資額近9億元的地產項目最終以5.48億元被一個名不見經傳的公司收購--在這一波“爛尾樓”收購風潮中，這又是一個怎樣的示例呢？

　　“億安廣場的重整計劃，目前還沒有特別新的進展”，日前，萬菱實業(深圳)有限公司副總經理王曄華在電話里語氣委婉地對本報記者說，“我們老總現在國外，一時也聯系不上。”

　　大約半個月前，即10月24日，正是這家名不見經傳的深圳公司在廣州產權交易所組織的公開拍賣會上，以5.48億元一舉將位于廣州老城區37層高的億安廣場收入囊中，所得商場、寫字樓及地下停車場等物業建筑面積超過10萬平方米。

　　對這座名聲欠佳的“爛尾樓”易手后的經營前景，有當地業界人士表示“不容樂觀”，然而一擲億金的買家，顯然不會沒有他們自己的如意算盤。

　　港資悄然入主苦命商廈寄望從頭再來

　　億安廣場坐落于廣州越秀區解放南路，距有名的老城區中心海珠廣場僅咫尺之遙。近年來，億安廣場周邊地段因缺少消費能力強的年輕客戶群體支持等各種原因，已被當地業界戲稱為“商業死角”，大名鼎鼎的百盛、賽特先后從該商廈敗走，最直接的原因據說就是“選址不當”，同時那一帶寫字樓的租售情況也一直差強人意。

　　但當日拍賣會結束后，萬菱方面人士即時散發給現場記者的新聞稿中仍稱，要“向廣州的商家和市民奉獻出一座功能完善、時尚現代的商業商務大廈”，近期他們也對外界一再強調“不會改變億安廣場的使用性質”———換言之，大廈內約4萬平方米的商場及5萬平方米的寫字樓，依然是新東家入主后該大廈租售經營的重點。

　　據了解，萬菱實業由來自香港的王新興集團全資控股，該集團雖然在內地名氣不大，但上世紀90年代起已在廣東、上海等地投資多個房地產、基建和零售業項目，同時是今年6月香港H股上市的上海聯華超市(0980.HK)發起人之一。

　　由于收購者的特殊資金背景，難免會令人猜想，已經進入廣州市場的聯華超市，會否順勢成為億安廣場的主力商家，為其重振旗鼓造勢。但廣州首家百貨零售業上市公司廣州友誼(000987)前副總經理、廣東省連鎖經營協會常務理事張廣和認為“這不大可能”。

　　聯華超市招股說明書顯示，其五個發起人中，上海友誼股份(600827)為最大股東，占51.00%股份，香港王新興投資排行第四，只占4.23%。“從持股比例上看，這家公司只是作為聯華超市的一個策略投資者，對其具體選點發展戰略尚缺乏足夠影響力”。張認為，純粹從商場經營的角度來看，結合周邊區域消費特點，改變原有以中高檔百貨為主的經營業態，走專業批發市場、餐飲娛樂等大眾化路線，應是讓億安廣場“復活”的可行選擇之一。

　　不過，除了收購行動需要動用的5億多元外，完成億安廣場后續工程估計也要上億元資金，如此巨大的投入，令關注此事的業內人士相信，買家恐怕不僅僅是為了證明自己比別人更能啃得動這塊商業上有名的“硬骨頭”。

　　重金掃貨明修棧道資本運作暗度陳倉

　　記者手頭一份由廣州中原地產投資策略部提供的統計報告表明，2002～2003年廣州城區被收購、拍賣或重新注資而正在盤活的9處大型爛尾樓盤中，有8個是商場及寫字樓項目，億安廣場屬于最新上榜的一個。

　　眾所周知，價格低廉、建設周期短、投資回報快，是爛尾樓的誘人之處。據廣東省物資拍賣行副總經理張衛星透露，近年來大投資者對廣州爛尾商業樓盤興趣愈加濃厚，他說：“我們前段時間受法院委托籌備‘廣州第一爛尾樓’中誠廣場拍賣事宜，進入本地排名前10強的幾家大地產商、省政府屬下的國有資產管理公司、國內不少上市公司還有境外(主要是香港特區)的著名財團都聞風而至。”但仔細分析上述找到接手者的爛尾樓名單，可以發現其中固然不乏占有明顯地利、盤活后其商場或寫字樓都可能成為市場搶手貨的優質項目，跟億安廣場一樣環境先天不足、后續經營難度大的老城區樓盤，倒也不在少數。一向精明的投資商們對那些特別棘手的項目近乎狂熱的追求，多少令局外人不解。

　　“這些爛尾商廈的買家，可能不會太在意項目盤活后商場或寫字樓的有限租金回報，他們更關心物業的潛在資本增值空間。”博多(中國)商業地產投資顧問有限公司董事總經理周光紹可謂一語道破此中玄機。周指出，商業地產的投資回報主要有兩種渠道，一是物業的租金回報，一是物業的資本增值，后者大大高于前者，“打個比方，就像買股票一樣，

　　當股價是一塊錢時，每股盈利10%是一毛錢，當股價上升到兩塊、五塊甚至更高時，投資者的收益就會成倍成倍地增長。因此，光以租金回報比率來衡量商業項目的市場前景，進而質疑投資者是否足夠理性，恐怕過于簡單了”。

　　現時兼任信和集團副總經理的周坦承，一直以來在為該公司策劃商業項目時，都采取雙管齊下的策略，一方面是做好選點、策劃和招商工作，另一方面是花大力氣拓寬資本渠道、打造資本平臺，遇上一些商業環境看上去暫時不是很有利的項目，后者的作用尤為重要。據他介紹，香港上市地產公司這方面的操作手法尤其純熟，“它們名下通常擁有眾多商業樓盤，借助資本市場的運作，這些物業作為公司優良資產都被‘證券化’了，隨公司股價上升而增值，而且資產流動性很好，變現能力極強，這就是為什么香港大量商業物業租金回報相當微薄，但地產商卻往往一寸也不肯賣。”

　　“不管是開發新項目，還是盤活爛尾樓，如果在物業資本增值上沒有突破，只依賴于傳統的租金回報模式，商業地產絕不會為投資者帶來任何驚喜”，周笑著說，“成熟的投資商心里其實都十分清楚這一點，我想億安廣場的新買家當然也不例外，至于具體做法，那就是各自的商業秘密了。”

　　爛尾樓淘金熱興起開發商、投資銀行共逐之

　　也許正是看中了商業樓盤在資本市場的更大空間，北京萬通也在近日推出了專門針對爛尾樓及其他停緩建項目的“資產處置”業務。

　　據該業務的主要負責人賈保軍先生介紹，目前國內有大量爛尾項目，今年天津、深圳等城市整治爛尾樓的力度很大，看好爛尾樓商機的企業也不少。這個化腐朽為神奇的業務操作難點主要在專業壁壘和資金壁壘，萬通的優勢主要體現在開發管理經驗豐富上，所以萬通采取與資金優勢明顯的國際投資銀行聯手行動的方式，目前與合作伙伴已瞄準二線城市的一個寫字樓爛尾項目。

　　為什么好端端的項目會爛尾？賈保軍先生分析，其原因不外乎5點：資金不到位、專業操作能力差、未掌控好市場周期、合作方出現糾紛、抵押騙貸或挪用資金等。因為爛尾樓的前身通常很復雜，所以更需要經驗豐富的專業公司的介入。

　　據聞，自房地產市場進入新一輪洗牌后，很多實力雄厚的大企業都在伺機而動，預備通過收購爛尾項目實現快速擴張。有著豐富的爛尾盤整治經驗的北京別墅名盤“玫瑰園”的董事長梁希森近日也透露了其預備再收購一個爛尾的別墅項目的打算，看來該企業已經嘗到了甜頭。