國際經驗表明：個人住房貸款違約率一般在貸款發放3至8年后攀升

　　房貸違約高峰在即，中國如何應對

　　鄭國中

　　截至今年9月末，中國房地產貸款余額為21327億元，其中很大一部分是最近這兩年貸出去的。根據國際經驗，個人住房不良貸款將在未來3到8年間出現，也就是說3年以后，個人住房貸款違約率將上升，不良貸款的風險將開始逐漸暴露出來。從中國整個房地產市場的現狀和發展態勢來看，房地產金融已出現了一些值得重視的苗頭。

　　泡沫苗頭隱現

　　當前，我國房地產市場普遍存在商品房局部供給過剩和短缺并存的現象，表現為高檔商品房供大于求，中低檔商品房供不應求。同時，存在著投資過熱現象，1998年-1999年，全國房地產投資增長率保持在15%左右，2000年漲到19.5%，2001年更是高達25.3%，2002年仍高達21.9%。

　　與此同時，房地產貸款余額從1998年末的3106億元上升到今年9月末的21327億元。然而，投資高速增長的背后是空置商品房總量和空置率直線攀升。

　　最近，人民銀行重慶營業管理部在現場檢查時發現，重慶轄內商業銀行涉嫌虛假按揭貸款主要表現形式竟有八種之多，如借款人為開發商內部職工或關聯企業職員、以個人名義購買的房屋由房地產開發商使用等。凡此種種，不管手段如何變化，最終目的就是要用“假按揭”的方式套取銀行貸款。當然，更多則是有意無意的拖欠貸款。由于參加房產信貸的客戶越來越多，雖然拖欠還款客戶比例也許盡管只有萬分之幾的比例，但由于基數大，并與日俱增，銀行催款成本也十分可觀。

　　健全風險監控網

　　盡管如此，我們絕不能因噎廢食。當務之急是，銀行要在風險防范與保持發展之間求得最佳結合點。這無異于給銀行出了一道風險題。銀行交出什么樣的答卷，在一定程度上將決定我國個人住房貸款的“大廈”能砌多高。

　　一是要建立一套有效的全面評估貸款企業的風險監控體系。當前，各商業銀行對貸款在后期使用中所面臨的風險，缺乏相應的措施。因此，應建立一套全面評估貸款企業的風險監控體系，一方面加強對抵押物的資產評估，另一方面加強對房地產企業經營管理、市場、政策風險進行研究，以及資產安排、開發實力等進行徹底評估。

　　二是要切實提高風險預警能力。對銀行來講，積極的風險規避應該重在事前的預防而不是事后的補救。但從現狀來看，卻適得其反。因為，銀行目前在決定對房地產商是否進行開發放貸時，主要評估對象是房地產商提供的抵押資產或擔保資產。業內專家認為，按照這種評估方式，一旦出現房地產商無力歸還銀行貸款的情況時，銀行規避風險的辦法就是沒收房地產商的抵押資產或擔保資產，但這種評估方式只是在風險出現之后對風險的一種補救措施，只能消極被動地坐等不良資產的產生。有鑒于此，銀行應該將重心放在項目開發能力評估體系的建立健全方面，同時，輔之以抵押資產和擔保資產的評估，只有這樣，才得以有效規避分析。

　　三是確保資金封閉運行。在項目建設過程中，開發商貸款資金支出必須接受商業銀行監管，按貸款指定用途撥付，項目銷售收入通過貸款銀行結算。銀行要認真測算項目開發建設周期，合理確定房地產開發貸款期限，適當把握房地產客戶資產轉換周期，使貸款期限與之匹配，提高貸款資金的流動性、安全性和效益性。

　　四是改善對個人住房貸款項目的審查。主要是加強對項目開發商的審查，加強對項目的審查，加強對借款申請人的貸前調查，加強對借款申請人還款能力的調查和分析，改進對購房人還貸能力的評估方式。

　　把握貸款投向

　　對銀行來說，要不要放貸，判斷標準不是貸款項目高檔不高檔，而是放貸的風險有多大。據了解，不久前，建行發布的有關調整房貸投向的一系列政策措施，涉及四方面共22項內容，主要目的就是嚴格控制房貸流向，優化信貸結構。在控制和退出的方面，主要是嚴格執行央行的政策規定，嚴格控制向別墅、大戶型等高檔豪華住房以及賓館、寫字樓、商場等商業用房項目發放貸款，嚴禁向未取得土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證等違規開發的房地產項目發放貸款等。與此同時，根據房地產市場重新洗牌后的新形勢，審時度勢將貸款的重點主要放在：支持普通商品住房和經濟適用住房項目、支持以自用為目的的個人住房貸款，支持二手房等方面。

　　深化金融服務

　　一是要細分市場，細分客戶。這次央行新政，體現出了一種全新的價值取向：對于申請購房貸款的客戶，商業銀行將根據申請者的經濟條件和購房用途進行“客戶細分”，對不同的客戶群體提供不同的房貸產品。

　　二是要以客戶為中心，提供度身定做的服務。建行上海市分行推出“兩代接力”貸款，增補了市場空白，這樣，老人可以真正貸款買房了，因為老人的貸款合同可以延續轉接到子女身上。

　　三是積極學習外資銀行的做法，提高自身的服務水平。據了解，渣打銀行房貸過程是這樣的：首先，貸款人填寫申請表后，遞交銀行信用部門，信用部門對貸款人資質、信用等各方面情況進行評估，一旦認可后，銀行工作人員會在24小時內回復貸款人。同時銀行告之貸款人所貸金額、利率、還貸方法，哪種還貸方法適合貸款人，哪種還貸方法不適合貸款人。而且工作人員會根據貸款人實際情況，提出適當建議供貸款人參考。如果貸款人在簽訂貸款合同后，對原先還貸方法不滿意，銀行會重新為貸款人設計一套還貸方法，直到貸款人滿意為止。

　　房貸爭議回放(相關鏈接)

　　●房貸保險備受指責

　　房貸險本是中國人民銀行為防范房貸風險規定的，即辦理個人住房按揭的同時，必須購買房貸險。它的保險費率一般是在總房款的1‰—1.5‰之間，由購房者出錢購買。但是第一受益人是銀行，第二受益人才是購房者。加之，近年來，很少出現過實際賠付的案例，這一切，經媒體披露后，很快引發了社會的聲討，盡管房貸險的最大受益方是保險公司，但借款人矛頭卻更多地指向銀行。

　　●還款方式飽受詰難

　　中國人民銀行1998年5月出臺的《個人住房貸款管理辦法》明確規定，住房貸款有等額本息和等額本金兩種還款方法，允許借款人和貸款人在雙方協商的基礎上進行選擇。但長期以來，幾乎所有的房地產廣告，都會有類似的一句廣告詞“月按揭還款××××元”，而登錄任何一家購房網站，按揭計算器所給出的結果也都是每月等額還款的賬單。各種購房信息暗示人們，買房只有一種按揭還款方式———等額本息還款。然而，當“為何一樣的40萬元房貸金額，一樣的30年還款年限，等額法和遞減法所還利息居然會相差幾萬元”的報道由南京一家媒體披露后，卻立即引起巨大反響，不少媒體都連篇累牘地報道了等額本金還款法和等額本息還款法的優劣，并指責銀行向客戶隱瞞等額本金還款法是為了“多收利息”。更有一些地方的消費者協會，公開指責銀行，侵犯消費者的知情權和選擇權。