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我國(guó)房市局部過(guò)熱總體健康
國(guó)民經(jīng)濟(jì)允許房地產(chǎn)增長(zhǎng)的范圍，主要從資金、土地、物資和消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力等四方面來(lái)衡量，目前我國(guó)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)仍處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展允許的范圍之內(nèi)。1992年，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)
增長(zhǎng)速度為14.2%，而同期房地產(chǎn)增長(zhǎng)率為117.6%；1993年，兩者的增長(zhǎng)率分別為13.5%和165%，房地產(chǎn)增長(zhǎng)的速度是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的12.2倍，因此得出部分地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的結(jié)論。而從1997年到2002年的6年中，除個(gè)別年份房地產(chǎn)增長(zhǎng)的速度稍快之外，其余均顯正常，房地產(chǎn)增長(zhǎng)的速度平均是國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的2.1倍。
從銷(xiāo)售額與投資額的增長(zhǎng)率看，近6年內(nèi)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額的增長(zhǎng)明顯高于投資額增長(zhǎng)速度，消費(fèi)拉動(dòng)投資，情況比較良好。1997年，我國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售一度出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，投資額增長(zhǎng)速度則不到10%，而到了1998年，銷(xiāo)售額上升到39.7%，同期的投資額則相應(yīng)拉升到13.4%，2000年銷(xiāo)售額為30.1%，投資額為19.1%，2002年兩者分別為23.7%和21%。從這個(gè)發(fā)展情況看，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售額高于投資額并逐漸拉平，總體上表現(xiàn)得比較正常，但張?jiān)酥赋觯窈笠貏e防止出現(xiàn)投資額高于銷(xiāo)售額的情況，適度控制房市投資。
空置率是觀察房地產(chǎn)市場(chǎng)的最直接指標(biāo)
把房屋竣工面積與銷(xiāo)售面積作了一個(gè)比較，一段時(shí)期以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)每年竣工面積都比銷(xiāo)售面積大，而且空置房年年都在增加，這恰恰是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前面臨的最大問(wèn)題。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，今年全國(guó)空置房面積已達(dá)到9600萬(wàn)平方米左右，這個(gè)數(shù)據(jù)看上去令人吃驚。
然而，僅憑空置房的多少還不能得出房地產(chǎn)市場(chǎng)“過(guò)熱”的結(jié)論。從市場(chǎng)運(yùn)行情況看，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的高風(fēng)險(xiǎn)、抑制有可能出現(xiàn)的價(jià)格上漲、配置市場(chǎng)需求等，都需要市場(chǎng)上存有一定比例的空置房，這是一個(gè)正常的空置狀態(tài)。而另外一些非正常的空置卻不是由于“過(guò)熱”造成的，比如，由于開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)缺乏準(zhǔn)確判斷、盲目跟風(fēng)逐流等導(dǎo)致結(jié)構(gòu)性空置，由于生產(chǎn)的商品房不適銷(xiāo)對(duì)路或者價(jià)格不當(dāng)而導(dǎo)致的空置等等。
空置房可以以商品房控制的時(shí)間為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)定義，即商品房控制在開(kāi)發(fā)商或者代理商手中1年以內(nèi)的為待銷(xiāo)房，1—3年內(nèi)的為滯銷(xiāo)房，3年以上的則為積壓商品房，除此之外，還要看積壓的商品房是否適銷(xiāo)對(duì)路、價(jià)格是否適當(dāng)?shù)鹊取Ｏ鄬?duì)于我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)7.3%—8%的增長(zhǎng)水平，房產(chǎn)空置率如果保持在15%左右，即房產(chǎn)增長(zhǎng)約為國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的2倍，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展將會(huì)協(xié)調(diào)一些。
今后20年房產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)長(zhǎng)期飽和
市場(chǎng)上出現(xiàn)超過(guò)一定量限度的空置房，我們既可以理解為房市出現(xiàn)“過(guò)熱”，也可以看成房產(chǎn)市場(chǎng)供大于求，出現(xiàn)市場(chǎng)飽和。房地產(chǎn)市場(chǎng)的飽和現(xiàn)象無(wú)非就是長(zhǎng)期飽和、短期飽和、結(jié)構(gòu)飽和、活有飽和四種。
由于我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展、城市化水平不斷提高、居民住宅不斷得到改善，以及城市建設(shè)步伐加快等四大支柱支撐房地產(chǎn)的發(fā)展，在今后20年左右的時(shí)間內(nèi)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)發(fā)生長(zhǎng)期飽和，但卻要防止短期飽和、結(jié)構(gòu)飽和以及活有飽和等，政府和開(kāi)發(fā)商在調(diào)控和生產(chǎn)住宅時(shí)，必須調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，增加有效供給，使產(chǎn)品適銷(xiāo)對(duì)路。
(作者為中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng))
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