中新網(wǎng)10月10日電京華時(shí)報(bào)報(bào)道說，為規(guī)范城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，保障當(dāng)事人合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展，日前公布的《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》(以下簡稱《辦法》)將于2003年12月1日起施行。

　　據(jù)了解，原《北京市房屋買賣管理暫行規(guī)定》制定于1988年，當(dāng)時(shí)對房屋交易身份、購房面積、交易審批等多方面有諸多限制。新辦法在房屋交易身份、購房面積、交易行為、 簡化行政管理程序等方面做出了詳細(xì)的規(guī)定。其中，在新建商品房銷售方面新《辦法》確立八大新規(guī)定。

　　新辦法共五章57條，適用于國有土地范圍內(nèi)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓活動：轉(zhuǎn)讓標(biāo)的，不僅包括商品房現(xiàn)房、預(yù)售商品房，也包括普通私房、已購公房、已購經(jīng)濟(jì)適用房，還包括房屋在建工程。《辦法》在轉(zhuǎn)讓行為、當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)、行政管理部門的責(zé)任等方面作了明確、具體的規(guī)定，特別是在新建商品房銷售方面確立了一系列新的制度和規(guī)范。

　　規(guī)定一：住宅按套內(nèi)建筑面積銷售

　　12月1日起(含12月1日)拿到預(yù)售許可證的商品房都要按《辦法》規(guī)定的方式進(jìn)行銷售。根據(jù)《辦法》，預(yù)售商品住宅項(xiàng)目必須按套內(nèi)建筑面積賣房。而寫字樓、辦公用房、商鋪等仍可以在套內(nèi)建筑面積、建筑面積或者套三種銷售方式中任選其一。經(jīng)濟(jì)適用房也按照套內(nèi)建筑面積銷售。

　　套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積三部分組成，按套內(nèi)建筑面積買房，買房人買的就是自己家門內(nèi)的面積，開發(fā)商不能再在公攤面積上進(jìn)行暗箱操作。

　　物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)仍按建筑面積收。按套內(nèi)建筑面積買房，并不等于買房人不承擔(dān)公攤面積，只是計(jì)價(jià)方式上作了改變，建筑面積和公攤面積仍在購房合同中同時(shí)寫明，產(chǎn)權(quán)登記和物業(yè)管理費(fèi)的收取等都不受影響。

　　規(guī)定二：取消買房人身份限制

　　《辦法》第三條規(guī)定，房地產(chǎn)受讓人可以是中華人民共和國境內(nèi)的自然人、法人和其他組織。根據(jù)這個(gè)規(guī)定，外省人士在京購買商品房不再辦理審批，只要持合法有效的證件就可以直接購買商品房。同時(shí)，北京人買房也不用再拿戶口本，持合法有效的證件就可以直接購買商品房。

　　規(guī)定三：公攤面積要公示

　　按套內(nèi)建筑面積賣房，開發(fā)商照樣應(yīng)該把公攤部位、用途以及預(yù)售面積告知買房人。按《辦法》規(guī)定，開發(fā)商在預(yù)售商品住宅之前，應(yīng)當(dāng)公示有資質(zhì)的測繪單位出具的預(yù)售面積測繪技術(shù)報(bào)告書和公用建筑面積分?jǐn)偳闆r，公示分?jǐn)偟膬?nèi)容有：被分?jǐn)偛课坏拿�稱、用途、所在位置、面積；參與分?jǐn)偟纳唐贩棵�稱、用途、所在位置、面積、分?jǐn)傁禂?shù)；不分?jǐn)偟牟课弧?/p>

　　另外，新辦法第三十五條規(guī)定，共用建筑面積的分?jǐn)偨?jīng)公示并與第一個(gè)預(yù)購人簽訂預(yù)售合同后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得更改。

　　規(guī)定四：變更規(guī)劃需經(jīng)購房人同意

　　《辦法》第三十四條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)商品房，不得擅自變更。如確需變更的，必須書面征得受影響的購房人同意，并經(jīng)規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)。因規(guī)劃變更給購房人的權(quán)益造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)的補(bǔ)償。

　　規(guī)定五：測繪單位對數(shù)據(jù)負(fù)責(zé)任

　　《辦法》第三十五條和第四十六條規(guī)定，商品房預(yù)售前和竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)委托有資質(zhì)的測繪機(jī)構(gòu)進(jìn)行測繪。商品房竣工后的共用建筑面積分?jǐn)偟膶?shí)測，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)向測繪機(jī)構(gòu)提供在預(yù)售時(shí)已公示的分?jǐn)傉f明。

　　買房人查詢面積實(shí)測技術(shù)報(bào)告書，開發(fā)商不能拒絕。一旦房屋面積與事實(shí)不符合，如果是由于測繪技術(shù)引起的，測繪單位承擔(dān)法律責(zé)任，買房人可以起訴測繪單位。

　　規(guī)定六：入住條件更明確

　　《辦法》明確了入住條件：第一，必須取得建筑工程竣工驗(yàn)收備案表；第二，必須取得商品房面積實(shí)測技術(shù)報(bào)告書；第三，預(yù)售合同中約定的其他交付條件。同時(shí)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在交付的7日前書面通知買房人。

　　規(guī)定七：預(yù)付定金可退

　　《辦法》第三十七條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在簽訂合同前收取預(yù)付款性質(zhì)費(fèi)用的，在簽訂預(yù)售合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r(jià)款；未能簽訂預(yù)售合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人返還所收費(fèi)用。

　　規(guī)定八：取消立契過戶手續(xù)

　　《辦法》規(guī)定，為簡化交易手續(xù)，當(dāng)事人在簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同后，可直接持有關(guān)材料申請辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，交易部門不再出具房產(chǎn)賣契。(薛巖)