今年1—8月份，投資增長32%，銀行貸款的17.6%貸給了全國的房地產業(yè)。連續(xù)5年增長的房地產業(yè)有沒有泡沫？這個話題自從4月份以來就一直成為各方爭論的焦點。

　　在昨天舉行的2003國發(fā)經濟形勢報告會上，經濟學家和房地產業(yè)人士的觀點又發(fā)生了碰撞。經濟學家對部分地區(qū)可能出現(xiàn)的泡沫表示了擔憂；來自房地產業(yè)的聲音表示，目前的房地產市場健康，房價合理，增速平穩(wěn)。

　　著名經濟學家吳敬璉認為，目前要警惕資產價格，尤其是房地產價格的上漲。盡管每個地區(qū)情況不同，難有明確結論，但某些地區(qū)確實有泡沫。

　　吳敬璉認為，盡管目前房地產供需兩旺，但這并不能說明問題。因為房地產是資產商品，而非消費商品，從經濟學上分析，房地產市場在不同價位都能實現(xiàn)均衡。

　　在這種市場上，價格高低在很大程度上取決于買賣雙方對未來價格的預期。而且，這種預期有一種“自我實現(xiàn)”的性質。這就是說，房價越是上漲，就有越多的人由于價格上漲的預期而入市搶購，而搶購又會使價格進一步上漲和預期增強。因此，只要有足夠的人入市購買，在源源不斷的貨幣流入的支撐之下，很快就會出現(xiàn)“大牛市”。但是，氣泡不可能一直膨脹下去。在過高的價位上，一旦房價止升回跌，很快就會加速下行，導致房市崩盤。日本、中國香港都有這方面的先例。

　　目前的需求可能有的是虛的。吳敬璉解釋說，消費者按揭買房是世界的慣例，但開發(fā)商用銀行的錢來開發(fā)房地產，并不是世界通行的。而且，由于“真老板”離得太遠，銀行的風險控制有不少問題。此外，要源源不斷獲得銀行貸款，必須滿足三個條件：高儲蓄率、資本項目管制國有銀行壟斷，但這些都很難長時間維持。

　　房租反映消費需求，房價則同時反映投資需求和消費需求。目前在房價走高的情況下，房租卻走低。兩者背離，說明有問題。投資的最后支撐仍然是消費，沒有基本面支撐的房價早晚是不行的。

　　吳敬璉認為，判斷是否有泡沫有時很困難，這需要認真、冷靜地分析，而不能帶著很大的火氣看待這個問題。同時，吳敬璉建議，如果政府要采取措施，就應當及早行動。房產泡沫初期通過調整利率就能打壓房市，而且成本也比較低。等到暴漲時，利率的作用可以忽略不計，只能依靠行政手段，不僅損失太大，而且可能無濟于事。

　　晨報記者李耀宗