正陷入“非理性繁榮”

　　“購買房地產是你最安全的投資方式，房價永遠不會像股價一樣下跌。”這是全球無數的房地產商在促銷時，向客戶作出的誘人承諾。那么，這種承諾究竟有多大可信度呢？日前，英國《經濟學家》雜志發表系列文章指出，在世界上很多國家，房地產正像股市一樣陷入“非理性繁榮”，房地產泡沫即將取代股市泡沫，“遲早會破裂。”

　　房地產業據認為是世界上最大的買賣。一項評估報告顯示，房地產的建造、銷售、租賃及各種相關收益，高達富裕國家國內生產總值的15%左右。然而，世界各國的房價浮動信息卻總是不如股價那樣及時。為此，《經濟學家》根據對全球13個發達經濟體1975年以來房價的統計，編制出全球房價指數。自去年以來，該指數每季度更新一次。該雜志的最新研究結果發現，1995年以來，美國的實際房價上漲了27%，特別是一些大城市的房價漲幅更是令人吃驚，比如舊金山和紐約的房價漲幅就分別高達70%和47%。即使在20世紀70年代末和80年代末兩次出現房地產熱時，其漲幅也只有現在的一半左右。

　　與此同時，在歐洲，愛爾蘭的房價上漲了3倍，荷蘭和英國的翻了一番以上。僅去年一年，英國房價就躥升了25%，在13個國家中高居榜首。扣除通脹因素，除日本、德國、加拿大及意大利外，其他9國的實際房價漲幅均超過了25%。

　　房價漲得“有些不合拍”

　　這一輪房價上漲的特殊之處，主要在于其時機“有些不合拍”。一般說來，在經濟不景氣的情況下，房價應該下跌，但是這次卻出人意料地不跌反升。有些專家認為，大多數國家通脹偏低，使各國中央銀行得以大幅下調利率，有些國家的利率已降至接近于零的水平，從而有利于消費者貸款買房，最終導致房價飆升。但《經濟學家》則指出，許多國家的實際利率并不低。比如英國，抵押貸款的稅后實際利率仍高于20世紀六七十年代。支持房價上漲者提出的另外一個理由是，人口不斷增長與住房供給有限之間的矛盾不斷激化，導致了房價的必然上漲。但該雜志指出，供給不足已體現在房價中，不應繼續刺激房價無限制的飛漲。它舉例說，香港可謂寸土寸金的代表，但這卻未能阻止其房價在過去5年中暴跌65%。

　　對經濟的沖擊會更為猛烈

　　其實，世界范圍的房價上漲，并不是供求關系真的發生了這么顯著的變化。不論居民住房還是商務寫字樓，其需求量并未大幅增加，而是人們把買房作為了賺錢的手段。隨著近年全球股市持續下滑，特別是高科技股的暴跌，致使大量資金從股市撤離。各種基金和信托公司等又把這筆資金大多投向了房地產，促使房地產泡沫不斷膨脹。以英國為例，在過去3年里，股價下跌了40%，而房價卻上漲了55%。

　　毋庸置疑，房價上漲可以促進開支，刺激經濟增長，但房地產如若形成泡沫并破裂，其對經濟的沖擊會比股市泡沫破裂更為猛烈。原因在于，首先，房價對消費者的財富效應更大，因為擁有房產者遠遠超過擁有股票者；其次，與證券投資不同，在購房時，人們更喜歡用借錢的方式；最后，一旦泡沫破裂，房主無法按期償還貸款，銀行的壞賬將猛增，最終連累整個宏觀經濟遭受沉重打擊。

　　實際上，在不少國家，特別是在美國、澳大利亞、英國和愛爾蘭等，未來幾年內，房地產泡沫都將陸續破裂，實際房價預計將下跌15%乃至30%。《經濟學家》就此指出，目前房價的過度上漲已為我們敲響了警鐘。