“有關(guān)人士披露，這場“檢查風(fēng)暴”中，上海房屋土地管理局資料顯示，自2001年7月1日起，上海所有經(jīng)營性土地納入招標(biāo)拍賣，到今年3月，上海共出讓土地479幅。但檢查上海市土地招標(biāo)拍賣出讓公告卻發(fā)現(xiàn)，自2001年至2003年5月30日，只有57幅土地進(jìn)行了公告招投標(biāo)。也就是說，上海市有84%的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其用地是違規(guī)交易，可能有些用地是經(jīng)過了多次暗中轉(zhuǎn)包交易才到房地產(chǎn)商手里。”

　　本報(bào)記者范利祥上海報(bào)道

　　頗受爭議的上海土地交易市場正受到國家五部委的嚴(yán)厲清查。

　　8月20日，上海市政府有關(guān)官員向本報(bào)記者透露，由國土資源部、國家發(fā)展和改革委員會(huì)、監(jiān)察部、建設(shè)部、審計(jì)署五部委組成的10個(gè)聯(lián)合督察組，已經(jīng)分別奔赴第一批督察對象：上海、山東、山西、黑龍江、江西、吉林、內(nèi)蒙古、河北、青海和廣西。“聯(lián)合督察組將用兩個(gè)月的時(shí)間對全國土地市場秩序治理整頓進(jìn)行檢查，部分部委的部長親自參加了督察。”

　　國土資源部官員強(qiáng)調(diào)，五部委高官聯(lián)合帶隊(duì)督辦，就是要從土地規(guī)劃和供應(yīng)、產(chǎn)業(yè)政策和計(jì)劃立項(xiàng)、建設(shè)管理、資金設(shè)計(jì)、干部監(jiān)督等若干方面聯(lián)手整頓土地市場。

　　當(dāng)記者問及督察組在上海的督察結(jié)果時(shí)，該官員非常謹(jǐn)慎地表示：“這只是例行檢查，結(jié)果還沒有完全出來，現(xiàn)在還不是向外界宣布的時(shí)候。”不過，他同時(shí)表示，“這次檢查力度前所未有，看起來不像是‘走過場’。”

　　一些大型項(xiàng)目、房地產(chǎn)巨頭成了清查對象

　　“督察組非常震驚，因?yàn)樗麄儾槌隽瞬簧賳栴}。”一位比較接近上海市政府相關(guān)部門的房地產(chǎn)開發(fā)商私下告訴記者，“現(xiàn)在上上下下都非常緊張。”

　　消息人士告訴記者，督察組這次清查“重點(diǎn)鎖定了青浦、嘉定、松江、奉賢這四個(gè)區(qū)”，“發(fā)現(xiàn)一些項(xiàng)目不符合國家有關(guān)規(guī)定，包括一些大型娛樂項(xiàng)目、豪宅開發(fā)項(xiàng)目和大型工業(yè)項(xiàng)目。這些項(xiàng)目在上海都非常有名氣，有的甚至在全國也有很大的影響力。”

　　8月21日，按照消息人土提供的線索，記者來到其所提到的位干某區(qū)的一個(gè)大型工業(yè)園區(qū)內(nèi)的一個(gè)工業(yè)項(xiàng)目前發(fā)現(xiàn)，這是由國內(nèi)某大型電子公司打算斥巨資興建的一個(gè)規(guī)劃用地1000多畝的通信設(shè)備制造產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)基地。

　　不過，該工業(yè)園區(qū)的管理委員會(huì)的一位副主任表示：“我們都是按照國家有關(guān)法規(guī)來行事，并沒有什么不妥之處。”該電子公司負(fù)責(zé)這個(gè)項(xiàng)目的一位辦公室主任非常不耐煩地說：“我不太清楚這個(gè)事情，你可以到上海市政府和我們公司總部去問問。”

　　記者致電該公司總部的一位負(fù)責(zé)人時(shí)，他說：“我們也聽到了一些風(fēng)聲，但還沒有確認(rèn)下來。但可以告訴你的是，我們的項(xiàng)目很大，和地方政府的關(guān)系很好，肯定不會(huì)出什么問題的。而且我們將在本月底左右舉行揭牌儀式和項(xiàng)目開工典禮。”

　　知情人士表示，該項(xiàng)目的1000多畝土地是“這個(gè)開發(fā)區(qū)為了吸引這個(gè)公司前來投資而以‘零批租’的形式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的。”地方政府這樣做的原因是，“這個(gè)公司已經(jīng)在有關(guān)協(xié)議上承諾，這個(gè)項(xiàng)目一旦落成后，保證三年內(nèi)產(chǎn)值達(dá)到50億元。”

　　除此之外，知情人士透露，上海市的一位曾被誤傳被中央有關(guān)部門拘留、“與銀行間發(fā)生貸款問題，常常以債養(yǎng)債”的地產(chǎn)巨頭的幾個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目“也成了督察組的重點(diǎn)檢查對象”。“但現(xiàn)在對他查到哪一步了，還不太清楚，估計(jì)不久就會(huì)水落石出。”

　　本報(bào)記者曾披露，不久前，央行及中共中央紀(jì)律檢查委員會(huì)和上海市政府又列出一份名單，鎖定上海市20多名地產(chǎn)商，除調(diào)查他們是否涉及違規(guī)貸款外，還將調(diào)查過去3至4年上海市房產(chǎn)用地的批地情況。上海市房屋土地資源管理局巳向中共中央紀(jì)律檢查委員會(huì)提交了過去3至4年中上海的批地及土地交易情況。而且有市場傳聞，過去大半年高調(diào)表示集資用作支付上海批地及造樓的上海地產(chǎn)商，都名列受查名單之列。據(jù)了解，五部委的上海之行也將“把眼光重點(diǎn)盯住這些地產(chǎn)商”。

　　知情人士還表示，包括記者前面所提到的上海的四個(gè)區(qū)在內(nèi)，督察組查出了這樣幾個(gè)較為嚴(yán)重的問題：少數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)超越權(quán)限，擅自簽訂征地協(xié)議；近年來，上海低容積率的低密度商品住宅建造過多，不符合上海土地資源稀缺的市情，并且與國土資源部2003年2月18日下發(fā)的停止別墅用地供應(yīng)的緊急通知要求相抵觸；有的地方違反土地利用總體規(guī)劃和城鎮(zhèn)建筑規(guī)劃，建立各類開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)、科技園區(qū)和大學(xué)城等，也有地方違反審批權(quán)限和審批程序，擅自圈占土地建立各類園區(qū)；有的商業(yè)、旅游、娛樂、金融、服務(wù)業(yè)、商品房等六類經(jīng)營性項(xiàng)目用地的土地使用權(quán)出讓，未嚴(yán)格按照《關(guān)于嚴(yán)格實(shí)行經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的通知》執(zhí)行；有的土地使用者在合法取得土地使用權(quán)后，不按合同規(guī)定開發(fā)建設(shè)，致使土地長期閑置浪費(fèi)。

　　有84%的房地產(chǎn)項(xiàng)目用地是違規(guī)交易

　　據(jù)知情人士透露，在督察組來上海之前，即4月25日監(jiān)察部、國土資源部召開全國電視電話會(huì)議，要求在全國范圍開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況的執(zhí)法檢查之后，上海市房屋土地資源局隨即明確了各區(qū)摸清土地批租情況的政策界限，宣布5月至8月各區(qū)自查整改，9、10兩月全市重點(diǎn)檢查。

　　6月11日，上海市監(jiān)察委和市房地產(chǎn)資源局聯(lián)合召開會(huì)議，進(jìn)一步明確上海開展對經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的執(zhí)法監(jiān)察。在這次會(huì)議上，上海市監(jiān)察委和市房地產(chǎn)資源局共同對全市經(jīng)營性土地出讓情況進(jìn)行三個(gè)方面的梳理。當(dāng)時(shí)宣布：將重點(diǎn)審查2001年7月1日《上海市土地使用權(quán)出讓招標(biāo)拍賣試行辦法》頒布以來，經(jīng)營性土地使用權(quán)出讓制度的建立和落實(shí)情況、土地集中供應(yīng)制度的落實(shí)情況以及經(jīng)營性土地使用權(quán)公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)等出讓情況。

　　這次自查將對三個(gè)關(guān)鍵的環(huán)節(jié)進(jìn)行梳理：首先，檢查協(xié)議出讓土地是否按政策執(zhí)行，對經(jīng)市政府有關(guān)部門認(rèn)定的舊區(qū)改造項(xiàng)目，一次規(guī)劃分期開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目等地塊逐一登記備案，對不符合協(xié)議出讓范圍的，要詳細(xì)說明情況，提出整改措施；

　　其次，重點(diǎn)檢查土地出讓邀請招標(biāo)，是否經(jīng)過批準(zhǔn)，對不符合文件規(guī)定、不符合項(xiàng)目建議書和規(guī)劃選址意見書，未經(jīng)批準(zhǔn)擅自確定的邀請招標(biāo)等，進(jìn)行重點(diǎn)清理；

　　第三，嚴(yán)格檢查公開招標(biāo)地塊的程序，包括招標(biāo)公告的發(fā)布、開標(biāo)、評標(biāo)、決標(biāo)、公示等各個(gè)環(huán)節(jié)是否公開，評標(biāo)過程和結(jié)果是否公正，是否按照規(guī)則和辦法評標(biāo)，工作人員是否擅自泄露地價(jià)的情況。

　　有關(guān)人士披露，這場“檢查風(fēng)暴”的最后結(jié)果表示：上海房屋土地管理局資料顯示，自2001年7月1日起，上海所有經(jīng)營性土地納入招標(biāo)拍賣，到今年3月，上海共出讓土地479幅。但檢查上海市土地招標(biāo)拍賣出讓公告卻發(fā)現(xiàn)，自2001年至2003年5月30日，只有57幅土地進(jìn)行了公告招投標(biāo)。也就是說，上海市有84%的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其用地是違規(guī)交易，可能有些用地是經(jīng)過了多次暗中轉(zhuǎn)包交易才到房地產(chǎn)商手里。

　　此外，配合建設(shè)部全國范圍的“嚴(yán)查土地審批”，目前上海整頓不規(guī)范批地的結(jié)果是：查處鄉(xiāng)鎮(zhèn)不規(guī)范批地1083幅，其中較為嚴(yán)重的有320幅。

　　地產(chǎn)商的“圈地術(shù)”

　　有分析披露，目前，上海市的土地資源已經(jīng)所剩無幾，市區(qū)的土地已經(jīng)被瓜分完畢，只有在浦東還有大量私人在炒土地，具體的方式是：先從政府部門了解到近兩三年內(nèi)的土地規(guī)劃，然后根據(jù)規(guī)劃到現(xiàn)在還是農(nóng)田的地塊上去征地。

　　拿到這些土地要經(jīng)過兩道關(guān)，第一道是當(dāng)?shù)氐逆?zhèn)政府；第二道是規(guī)劃部門。當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府由于希望土地征收以后給當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展帶來好處，所以，往往會(huì)幫助土地的買家拖延時(shí)間，一塊價(jià)值1000萬元的地皮，只要付100萬元就可以一直拖著，因?yàn)殒?zhèn)政府可以通過拖延土地使用證、房屋建設(shè)證等辦法將正式拿到土地的時(shí)間往后推，以應(yīng)對“兩年不開發(fā)的土地收歸國有”的政策，直到找到真正的開發(fā)商。用這樣的方法，土地可以一直炒下去。

　　此外，由于大片土地的審批要經(jīng)過市一級的規(guī)劃部門，比較難打通關(guān)節(jié)，土地的買家和當(dāng)?shù)卣�府往往把一大塊土地分割成好幾個(gè)小塊，一塊塊拿到區(qū)一級政府去批，其實(shí)這些地都是連在一起的。

　　通過這些“圈地術(shù)”圈來的土地，清查起來也相當(dāng)困難。比如，如果一個(gè)1000畝的土地，被分五次進(jìn)行審批，就很難進(jìn)行清查。即使清查出來，也可能只是其中的一部分。待清查后，這些地方政府照樣再在這1000畝土地周圍繼續(xù)“分批次”地等待上級政府審批。“所以，只要你肯來投資，就不愁沒有土地。”某區(qū)的一位招商科科長這樣告訴記者。

　　也有一些地方政府與開發(fā)商私自簽訂土地出讓協(xié)議。上海市一位政府官員向記者強(qiáng)調(diào)：“鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府與房地產(chǎn)項(xiàng)目私自簽訂的土地出讓協(xié)議一律無效，因?yàn)猷l(xiāng)鎮(zhèn)政府根本就無權(quán)批地！”

　　地產(chǎn)界專家還透露，2001年7月1日起，《上海市土地使用權(quán)出讓的規(guī)定》開始實(shí)施后，這一制度在實(shí)際操作中還存在著這樣的問題：一是可能會(huì)出現(xiàn)“邀標(biāo)”的暗箱操作，也就是說，中標(biāo)的企業(yè)通過事先安排，和有關(guān)政府部門達(dá)成協(xié)議，讓其他幾家企業(yè)同時(shí)來競標(biāo)只是為了“陪襯”；二是評標(biāo)委員會(huì)的成員，是由政府官員組成，而不是處于中立立場的專家。

　　盡管目前上海已經(jīng)建立了政府主導(dǎo)型的土地儲(chǔ)備供應(yīng)機(jī)制，但業(yè)內(nèi)人士表示，上海的房地產(chǎn)市場還不算一個(gè)完全透明的市場。比如，該市沒有官方統(tǒng)一的土地登記和批出制度，沒有可以公開查核的物業(yè)買賣交易記錄和每年推出市場的物業(yè)數(shù)量統(tǒng)計(jì)。

　　而且，由于上海市郊區(qū)也在同時(shí)實(shí)行政府土地儲(chǔ)備開發(fā)制度，而且還規(guī)定，今后除法律、法規(guī)規(guī)定的情況外，所有用于商業(yè)、旅游、娛樂、金融、服務(wù)業(yè)及商品房等6類經(jīng)營性項(xiàng)目用途的儲(chǔ)備用地，都將由各區(qū)土地招標(biāo)拍賣辦公室以招標(biāo)、拍賣及掛牌等市場操作方式，公開出讓。但這仍然難以完全避免“尋租”現(xiàn)象。據(jù)透露，在一些郊區(qū)在土地招標(biāo)時(shí)采取由區(qū)政府“指定”的方式，表面上雖然有冠冕堂皇的理由，比如評估公司的信譽(yù)、資金、經(jīng)驗(yàn)等，實(shí)際操作上卻存在漏洞，讓“關(guān)系戶”有機(jī)可乘。

　　“其實(shí)，上海目前三四千家房地產(chǎn)公司，較為正常運(yùn)作的只有一千多家。”知情人士向記者說。