一年20萬(wàn)畝巨大價(jià)差 上海地產(chǎn)商紛涌圈地造林

　　羅小軍

　　“我們對(duì)這份文件非常感興趣�牎�8月10日，上海申隆生態(tài)園副總經(jīng)理張仁良揮舞著手中的中發(fā) 2003 9號(hào)文件。

　　中發(fā) 2003 9號(hào)文(以下簡(jiǎn)稱(chēng)9號(hào)文)全稱(chēng)《中共中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于加快林業(yè)發(fā)展的決定 》，于2003年6月25日下發(fā)。文件明確提出，要努力發(fā)展好“森林公園、城市森林和其它游憩性森林”，“放手發(fā)展非公有制林業(yè)”，要求加快利用外資，全國(guó)動(dòng)員，全社會(huì)辦林業(yè)。

　　一個(gè)重要的事實(shí)是，9號(hào)文的發(fā)布，為上海去年出臺(tái)的“以房養(yǎng)林”政策加了一道保險(xiǎn)。2002年8月，上海市府批轉(zhuǎn)了市計(jì)委等三部門(mén)關(guān)于發(fā)展林業(yè)的若干意見(jiàn)——滬府發(fā)��2002��87號(hào)文(以下簡(jiǎn)稱(chēng)87號(hào)文)規(guī)定：在大型片林總用地的30%范圍內(nèi)，可以相對(duì)集中布局低密度生態(tài)住宅。

　　就此，雖然以房養(yǎng)林政策的細(xì)則尚未出臺(tái)，但對(duì)于在上海郊區(qū)開(kāi)發(fā)大片林的企業(yè)來(lái)說(shuō)，這一個(gè)大利好已然出現(xiàn)。申隆總經(jīng)理姚建國(guó)稱(chēng)，申隆生態(tài)園計(jì)劃在園內(nèi)建設(shè)40多萬(wàn)平米的森林別隱區(qū)低密度別墅。

　　養(yǎng)林圈地運(yùn)動(dòng)

　　87號(hào)文規(guī)定，十五期間，上海市大型片林重點(diǎn)包括浦江、橫沙、佘山、南匯、嘉定-寶山、崇明等六塊大片林。所謂大片城市森林區(qū)別于市內(nèi)的小塊綠地，而生態(tài)林亦是大型片林的一種。據(jù)《上海市綠化系統(tǒng)規(guī)劃》，到2020年，上海的森林覆蓋率要達(dá)到30%，全市將擁有1900平方公里的森林。倘以87號(hào)文的30%計(jì)，以房養(yǎng)林用地面積最多可達(dá)570平方公里。

　　另?yè)?jù)上海市規(guī)劃，到2005年，上海郊區(qū)退耕還林面積須達(dá)到150萬(wàn)畝。市農(nóng)林局林業(yè)處一位負(fù)責(zé)人對(duì)記者說(shuō)，這150萬(wàn)畝不在1900平方公里之內(nèi)。申隆生態(tài)園用地本是農(nóng)田，當(dāng)屬這一范疇。

　　目前，上海很多鄉(xiāng)鎮(zhèn)基層政府部門(mén)、國(guó)有企業(yè)、上市公司、民營(yíng)企業(yè)紛紛提出了自己的圈地造林計(jì)劃，一位業(yè)內(nèi)人士透露，像申隆這樣嗅覺(jué)靈敏的企業(yè)，上海一共有20多家。而上海財(cái)經(jīng)大學(xué)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究中心主任印坤華則告訴記者：“很多根本不懂房地產(chǎn)的國(guó)有企業(yè)和上市公司亦紛紛據(jù)此進(jìn)入。”

　　林業(yè)處那位負(fù)責(zé)人估計(jì)，87號(hào)文件出臺(tái)一年間，上海郊區(qū)規(guī)劃和協(xié)議以房建林用地至少在20萬(wàn)畝以上，相當(dāng)于2003到2007年五年綠化任務(wù)的1／3左右。

　　圈地運(yùn)動(dòng)亦已波及六大重點(diǎn)大片林之外的區(qū)縣。奉賢區(qū)計(jì)委一位官員介紹，該區(qū)內(nèi)許多鎮(zhèn)政府已經(jīng)上報(bào)大片林規(guī)劃用地，目前正在等待審批。在奉城鎮(zhèn)，上海寶賽集團(tuán)追隨申隆生態(tài)園之后投資生態(tài)林，規(guī)劃占地12000畝。

　　眾所周知，生態(tài)林作為一種帶有公共產(chǎn)品性質(zhì)的產(chǎn)品，投資大，周期長(zhǎng)，收益小，如果沒(méi)有財(cái)政或者政策補(bǔ)貼，私人是缺乏投資沖動(dòng)的。政府或者直接承擔(dān)生產(chǎn)責(zé)任，或者以補(bǔ)貼等形式降低私人資本進(jìn)入門(mén)檻。而出臺(tái)優(yōu)惠政策構(gòu)成一種間接補(bǔ)貼。

　　上海市農(nóng)林局林業(yè)處負(fù)責(zé)人介紹，按照現(xiàn)行政策，上海市對(duì)經(jīng)濟(jì)林的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為每畝每年300元，為期3年。“生態(tài)林原來(lái)承諾每畝補(bǔ)貼500元，補(bǔ)貼期10年，可現(xiàn)在還沒(méi)有兌現(xiàn)。”

　　林業(yè)處的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，2000年上海林業(yè)總投入為2.4億元，2001年6個(gè)億，2002年20億。三年間政府投入份額分別為12.5%，15%，10%。2002年，上海市GDP超過(guò)5400億元，全社會(huì)林業(yè)投入只占GDP0.3%，政府林業(yè)投入僅占GDP0.03%。

　　2002年底上海市森林覆蓋率為12.2%。2001年，上海財(cái)政收入為1996億元，占全國(guó)財(cái)政收入的12.2%，而當(dāng)年的林業(yè)投入占財(cái)政收入的0.3%。

　　林業(yè)處這位負(fù)責(zé)人說(shuō)：“林業(yè)建設(shè)現(xiàn)在主要是社會(huì)投資，如果完全靠政府來(lái)解決，一是機(jī)制不活；二是現(xiàn)有情況下，政府也拿不出這么多錢(qián)。”

　　而根據(jù)新政策，2003年開(kāi)始，對(duì)于大片林建設(shè)，上海市政府將不再采用直接補(bǔ)貼的形式補(bǔ)貼了。“三種情況例外，”林業(yè)處這位負(fù)責(zé)人說(shuō)，“黃浦江涵養(yǎng)林，公路兩側(cè)林地，沿海地防護(hù)林全部補(bǔ)貼。”

　　姚建國(guó)就此認(rèn)為：“生態(tài)林投入三年都不會(huì)有產(chǎn)出，如果政府不補(bǔ)貼，就應(yīng)該進(jìn)行政策鼓勵(lì)，以房養(yǎng)林政策應(yīng)該盡快出臺(tái)細(xì)則。”

　　高端別墅的隱蔽通道

　　但是，有分析人士指出，以房養(yǎng)林政策很可能成為企業(yè)圈占土地、推進(jìn)高端別墅建設(shè)的一條隱蔽通道。按規(guī)定，生態(tài)林里不可以建高層樓房，但可以開(kāi)發(fā)生態(tài)別墅和其它主題公園等游樂(lè)項(xiàng)目。一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，“在如此環(huán)境中，這些別墅當(dāng)然屬于高檔”。而根據(jù)中央和上海近期的政策，高端別墅是在慎重發(fā)展之列。

　　上海農(nóng)林局林業(yè)處另一位官員表示，通過(guò)開(kāi)發(fā)林業(yè)，企業(yè)開(kāi)發(fā)別墅的土地成本大大降低，市場(chǎng)每畝地價(jià)大約70萬(wàn)-80萬(wàn)元，而“以房養(yǎng)林”別墅開(kāi)發(fā)用地成本僅每畝10萬(wàn)-20萬(wàn)元左右。

　　姚建國(guó)介紹，生態(tài)林建設(shè)每畝一次性投入1.2萬(wàn)元，申隆生態(tài)園11780畝林地一次性總共投入1.43億元。每畝每年運(yùn)轉(zhuǎn)需要1200元左右(包括土地流轉(zhuǎn)費(fèi))，也就是每年還需投入142.44萬(wàn)，按現(xiàn)在協(xié)議30年時(shí)間，總可變投入為0.4億多。假設(shè)物價(jià)不變，總投入不超過(guò)2億元，而園區(qū)將建40萬(wàn)平米別墅，每平米別墅成本2500元，別墅總成本為10億，加上林業(yè)投入，總成本在12億元。而別墅要價(jià)1平米1萬(wàn)元的話(huà)，大概就可以賺到28億元。

　　顯然，即便以建生態(tài)林為前提，這仍然是個(gè)大便宜。

　　另一個(gè)問(wèn)題來(lái)自征地。姚建國(guó)介紹，申隆生態(tài)園項(xiàng)目的用地系經(jīng)奉賢區(qū)政府批準(zhǔn)，與鎮(zhèn)、村委會(huì)、居民簽訂了三份土地流轉(zhuǎn)使用協(xié)議。根據(jù)這一協(xié)議，農(nóng)田征用后對(duì)農(nóng)民的補(bǔ)償是：每畝每年流轉(zhuǎn)費(fèi)480元，每人每月補(bǔ)貼糧食30元。生態(tài)園所在地滕家村的一位農(nóng)民對(duì)記者說(shuō)，此前他一畝土地的年收入大約為4000元。

　　目前，以房養(yǎng)林細(xì)則還沒(méi)有出臺(tái)，但很多計(jì)劃都在等候?qū)徟�。不少企業(yè)主表示，如果等到細(xì)則出臺(tái)后，商機(jī)早已經(jīng)沒(méi)有了，所以必須先行一步。

　　上海市農(nóng)林局林業(yè)處那位負(fù)責(zé)人介紹，眼前上海市政府正和中國(guó)林科院等單位合作研究實(shí)施細(xì)則，實(shí)施細(xì)則有可能在今年10月出臺(tái)。