肖雄 王云帆

　　舊改土地即將上市招標的消息，攪動著七月的上海房地產市場。眾多嗅覺靈敏的發展商意識到，八月以后，上海土地市場的版圖又將進行一次重組，市政府、各區縣政府和他們都不得不去學習如何面對新的游戲規則。

　　在這場多方角力中，承受壓力最大的莫過于那些已經習慣了從政策縫隙中求發展的房產開發商們。

　　從戰術拿地到戰略拿地

　　“七月份我們一直在戰術性地拿地，八月以后，我們才可能去戰略性地拿地。”三月份從深圳來上海投資的周先生說。

　　周在數月間已先后參與了四十多塊土地的談判，“主要是從土地中介那兒拿來的二手地，政府發出的一手地信息主要是舊改項目。”

　　像眾多從外地涉足于上海土地市場的人士一樣，周對公開出讓的地塊興趣不大，轉手地塊一是價格太高，二是可能存在很多的政策門檻，如果通過公司購并來獲得項目，更要承擔難以控制的收購風險。

　　在這種情況下，周先生認為能從政府方面直接獲得的舊城改造土地是一種較好的選擇。周說，他在四十多塊土地的項目信息中，提取出了五六個進行重點跟蹤，其無一例外都是舊城改造項目。

　　記者看到，在安排這五六個項目跟進計劃的示意圖上，七八月之間被用一條鮮明的紅線劃開。

　　“除了已經舊改立項的之外，我們把所有的項目的談判時間都鎖定在八月以前。”周先生說，“以前幾個月才能辦好的事情，在七月份一周就辦得差不多了。”

　　房產商之痛

　　對于這種現象，金地集團常務副總裁趙漢忠分析，主要是舊城改造土地一旦公開上市，將導致發展商獲取土地的成本急速上升。

　　在過去的舊改政策下，被認定為舊改的試點地塊可以適用以下政策：“土地出讓金為零；減免拆除公房補償費、房屋拆遷管理費、工程質量監管費、建設工程規劃許可證費；減免或免收人防工程設施費；市政、公建設施包干建設；符合廉租住房配租條件的，可按規定優先配租廉租住房。”以及地方稅收方面的一定減免。

　　但如果按照新規定的“招標出讓、熟地出讓”的方式，發展商所喪失的這些優惠，通常意味著每平方米一千元以上的利潤空間。

　　“現在的發展商一般是每平方米有一千多的利潤也就能做了。”一位不愿意透露姓名的發展商表示，“現在在內環以內，大部分土地都已經達到或者超過1000萬一畝，內環線以內住宅的容積率不能超過2.5，再加上其它費用，每平方米的樓板價不到10000元很難拿下，但是這么多高價房如何銷售？”

　　這位發展商還認為，如果有的發展商用高價拍下土地，然后用來圈錢，就會導致土地價格脫離市場，也可能出現土地曬太陽的情況，這顯然與政府穩步推進舊區改造的政策背道而馳。

　　但是趙漢忠對土地新政還是表示了樂觀的態度。“政策規范是一個系統的過程，現在金融方面正在逐步規范化，利用房地產來圈錢已經越來越難了。同時隨著一些有實力的企業介入，舊改市場將變得更加規范。”