121號文件震蕩地產界，上市信托基金賺眼球

　　本報記者 劉世昕

　　在中關村工作的張先生最近為找合適的寫字樓忙得團團轉，因為，據說公司現在的寫字樓快拆了。更讓他著急的是，聽說央行出了個121號文件，要規范房地產市場，驟然提高整 個行業的貸款門檻，使得中關村房價走勢撲朔迷離。

　　受121號文件影響，中關村那些扎堆兒的地產商們，比張先生還急。他們最關心的是，除了銀行外，哪里還能找到資金。

　　按照央行《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》(121號文件)，只有在主體結構封頂后，才能對購房人發放貸款，房地產企業、建筑施工企業貸款得到的流動資金不能用在蓋房上，買地的錢也不能靠銀行貸款。

　　一家專門研究寫字樓市場信息的公司認為，從1993年開始，房地產企業的融資渠道變得越來越窄———1995年，中國證監會明令，對將募集資金用于別墅性質的高檔住宅、度假村、高檔公寓、寫字樓和建筑標準在四星級以上的賓館飯店的配股申請不予審批；到1996年，中國證監會開始對金融、房地產行業企業暫不受理。至此，房地產企業的融資渠道，幾乎只剩下自有資金和銀行貸款。

　　據悉，121文件的初衷，是降低銀行信貸風險。但驟然提高的門檻，使原本主要依靠銀行貸款的地產界不得不尋找新的融資渠道。

　　文件要求，自有資金在市場中的比例要達30%。就是說10億元的項目自己得先有3億元。業界悲觀的聲音說，這次央行貸款政策的調整，幾乎使房地產企業的競爭簡化成一次融資能力的較量，可能最終導致整個市場重新洗牌。更悲觀的說法是，融資鏈斷了以后，會帶來一批爛尾樓。

　　但也有地產商樂觀地認為，雖然都在抱怨121號文件是政府出臺的最嚴厲的政策，但如果能建立新的融資渠道，錢還是有地方來的。根據國外經驗，企業上市、基金、信托都是企業獲取資金的重要方式。有央行最新的統計數據為證，截至今年5月末，居民本外幣儲蓄余額為10.38萬億元，大量閑散資金還未找到合適的投資渠道。

　　上市：融資方式不太適合寫字樓

　　有分析說，房地產企業上市暫停的幾年間，房地產企業的融資渠道主要依靠自有資金和銀行貸款。沒有理想的資金來源，房地產業的發展速度自然受到影響。因此，如何多渠道融資以滿足開發對資金的需求，是房地產開發企業所面臨的迫切問題。

　　目前房地產企業的資本負債率高達70%。直接上市融資，可提高企業自有資本率，也可優化企業的資本結構，增強舉債能力。同時，房地產企業上市后，透明度必然加大，有利于整個行業的良性發展。

　　但北京廣廈網絡技術有限公司的一份報告稱，房地產企業上市并不完全適用于從事商用辦公用房的開發商。

　　因為，除去上市融資本身的成本之外，還有對資金滾動速度、回收和利潤的要求。而從商用寫字樓的開發、管理、物業服務、配套、維修來看，成熟商圈普遍經歷這樣一個發展過程———從建設期到飽和期、再到保養期，對開發商而言，往往“擁有”比“銷售”效益更大。

　　對寫字樓開發商而言，不論是早期以住宅為主營品種、已有10余年股市歷練的老上市企業，還是通過買殼上市步入資本市場的新貴，甚至新近拿到國家試驗政策的新上市機構，上市大概都難以發揮核心的資金作用。

　　信托：有法可依已有亮點

　　《信托法》出臺，標志著金融信托業5次整頓已近尾聲，許多有實力的信托公司開始參與房地產投資經營活動，房地產信托產品也漸漸推出。

　　北京廣廈網絡技術有限公司的資料證實，在121號文件之前，國內其實已經有以房地產投資為核心的信托或基金的成功模式。例如，北京C BD土地開發項目資金信托計劃、上海“新上海國際大廈”信托產品和哈爾濱“愛建新城”投資信托項目。

　　2002年9月，北京“CBD土地開發項目資金信托計劃”的投資新品，曾經引得人們連夜排隊購買。該項目非常適合個人投資C BD的開發———1份只需5萬元，便可直接參與北京中心商務區的建設，并獲取預期4.8%的年收益率。這次信托計劃的成功發售，燃起了人們對房地產開發融資的新希望。

　　“新上海國際大廈”信托產品于去年8月正式發售。受托方是上海國際信托投資公司；新上海國際大廈有限公司以新上海國際大廈部分房產進行抵押擔保，全部信托資金用于對新上海國際大廈貸款，收益來源于貸款利息收益。

　　“愛建新城”是一個位于哈爾濱市中心的大項目，總投資70億元。該項目將建成哈爾濱市最大的現代高尚商業社區，擁有金融街、商務中心、高級住宅區、大型商業區以及休閑活動中心。如果一期順利銷售，信托資金的收益率預計可達9%至10%。1年期的信托資金到期后，將根據投資者的意向，留下一部分資金滾動發展，以后的收益有望達到10%以上。

　　基金：無法可依相對沉寂

　　北京一家房地產開發有限公司的伍先生說，因有法可依，房地產信托產品發展速度加快，但房產基金則相對沉寂。

　　武先生介紹，在許多歐美國家，地產基金是房地產開發資金的一個重要來源。近年來，國內也有一些公司嘗試做境外基金，募集外資后進入國內市場。但在國內，地產基金在立法上還是一個盲點，距離公開操作階段尚有距離。但早有人指出，地產基金必將是中國地產業融資的一個方向。

　　有分析說，加入世貿組織后，外國金融機構尤其是房地產投資基金的進入，將促進我國房地產投資基金的發展，可以直接借鑒。

　　中國人民大學土地管理系主任葉劍平認為，作為一種金融手段，銀行貸款面臨的風險，風險基金和信托公司同樣會遇到。因此，關鍵是如何建立起一個良性循環的市場———加強對地產項目的評估，投資優質項目，最大程度地規避投資風險。

　　政府出臺121號文件的目的，是規范市場，減少銀行風險。但在收緊銀行融資渠道后，應該為業界新辟融資渠道搭建政策平臺。專家認為，政府應該加快相關政策和法規的制訂，為各類基金的市場準入和退出提供制度保證。而各類投資基金應該由民間投資、經營，而不是由政府投資或出面組織。

　　葉劍平說，政府的另一個職能，就是要加強監管。開發商武先生也建議說，現在業界關于發展地產基金的呼聲很高，一定要防止地產基金成為制造不良資產的又一工具。