-本刊記者 耿馨雅

　　突如其來的SARS，使樓市由熱變冷清到火爆；追求寬敞的住房，不僅為舒適，也為健康。于是，房地產(chǎn)需求上演了“報復性”反彈。開發(fā)商們似乎“因病得福”，興土木、謀財略，欲扮演家電業(yè)曾經(jīng)的直至現(xiàn)在依然銳氣不減的拉動經(jīng)濟的角色。

　　宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)支持地產(chǎn)商們的判斷，需求勁旺、價格上揚、資金充足，最重要的是，通脹傾向顯現(xiàn)、人民幣出現(xiàn)升值的潛力。硬邦邦的美元，不懼SARS威力，半年就進來600億之多。有經(jīng)濟學家半開玩笑：“除了狗屎和債券，見啥買啥，最好還是買房。”

　　然而，房地產(chǎn)泡沫雪崩后遺癥國內(nèi)外并不鮮見。被稱為121房貸新政的《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》，顯露出央行志在防范因房地產(chǎn)可能的過熱而產(chǎn)生的金融風險。房地產(chǎn)商形容自己像“行駛在高速公路上的汽車被猛踩一腳剎車”。

　　本刊最新消息，來自權(quán)威部門的反饋，121房貸新政僅為宏觀政策引導，無意推出實施細則

　　央行惟恐地產(chǎn)過熱商業(yè)銀行進退兩難

　　房地產(chǎn)開發(fā)過程中對信貸資金的依賴度非常高，不同口徑的統(tǒng)計資料顯示，房地產(chǎn)企業(yè)負債率分別為60%、67%、70%，平均負債率基本達到自有資金的兩倍，因此，一旦房地產(chǎn)出現(xiàn)問題，套住的大部分是銀行資金。歷史上，銀行在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生的不良貸款不在少數(shù)。從海南房地產(chǎn)泡沫到上海爆發(fā)的周正毅事件，銀行始終是最大的輸家，至今猶如噩夢乍醒，驚魂未定。

　　搬出美國數(shù)據(jù)看看，有人驚嘆，銀行風險已經(jīng)超標。美國個人住房抵押貸款通常占商業(yè)銀行資產(chǎn)的15%左右，房地產(chǎn)信貸占銀行資產(chǎn)的27%；中國部分銀行數(shù)字已經(jīng)有“超越”美國之勢。

　　從房地產(chǎn)不良貸款的結(jié)構(gòu)看，121房貸新政極有針對性。國內(nèi)某大型商業(yè)銀行有關負責人告訴記者，該行的房地產(chǎn)公司貸款除了以前積累的歷史遺留問題，房地產(chǎn)開發(fā)貸款、房地產(chǎn)流動資金貸款和建筑業(yè)不良貸款都占有較高比例，超過20%，與“企業(yè)自有資金應不低于開發(fā)項目總投資的30%，開發(fā)項目必須具有四證”、“嚴禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放”、“商業(yè)銀行要嚴格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項目”相吻合。

　　某商業(yè)銀行相關部門負責人出示給記者的一份銀行內(nèi)部報告上，有這樣一段話：“控制向脫離市場需求的高檔住房和賓館、寫字樓、商場等商業(yè)用房發(fā)放貸款，禁止向不符合當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平的形象工程、政績工程發(fā)放貸款。要有選擇地發(fā)放土地儲備貸款。”“這并不能說明這類貸款是絕對意義上的不良貸款，但至少說明這類貸款是我們銀行要密切關注的，它們變成不良貸款的可能性非常大。”這位人士說。

　　這位負責人告訴記者：“現(xiàn)在很多銀行的房地產(chǎn)公司類貸款不良貸款率要高出全行公司類貸款平均不良率，房地產(chǎn)貸款業(yè)務操作中存在一些不規(guī)范的現(xiàn)象，包括開發(fā)商自有資金不足、個別貸款四證不齊全、開發(fā)商挪用資金、先發(fā)放貸款再落實抵押、抵押品價值高估等現(xiàn)象，還存在操作時由于腐敗所產(chǎn)生的風險。”

　　客觀分析，央行出臺121房貸新政，初衷當然不是抑制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但對商業(yè)銀行而言，在地產(chǎn)業(yè)處于如此高速增長的狀態(tài)時，如果銀行不向他們發(fā)放貸款，無疑失去了一個難得的賺錢機會。從資產(chǎn)質(zhì)量看，個人住房按揭已經(jīng)成為商業(yè)銀行最優(yōu)質(zhì)的一塊資產(chǎn)，不良率平均僅為2%～3%。

　　由此，商業(yè)銀行在驚呼警惕房地產(chǎn)泡沫的同時并沒有放緩對地產(chǎn)業(yè)的貸款。4家上市的股份制商業(yè)銀行2002年年報顯示，房地產(chǎn)類公司客戶的貸款余額占全部貸款余額的10%以上，民生銀行最高，達到14%。記者查到的最新數(shù)據(jù)顯示，5月份工商銀行房地產(chǎn)公司客戶貸款余額達1396.9億元，比年初新增223.3億元。同月建設銀行房地產(chǎn)公司客戶貸款余額2087.4億元，比年初新增275.9億元。

　　記者調(diào)查，商業(yè)銀行小心提防“腐敗貸款”的同時，也在謀求擴大質(zhì)地較好的房地產(chǎn)貸款，也算有進有退吧。

　　房地產(chǎn)泡沫“疑似”業(yè)界僅承認“低燒”

　　今年上半年，房地產(chǎn)投資的增長速度達到34%，僅北京地區(qū)上半年房地產(chǎn)銷售就達到238億元。近年來上海房價更是一路上漲，有些房價一年內(nèi)上漲了近50%。杭州的房價比幾年前翻了一番。去年1～11月份，全國完成竣工面積同比增長28.3%，增幅比去年同期增加10.7個百分點；全國商品房平均銷售價格為2345元/平方米，同比增長5.7%；完成土地開發(fā)面積9731萬平方米，同比增長35.2%。然而，與此同時，全國商品房空置面積同比增長12.6%(其中空置商品住宅同比增長12.2%)，增幅比上年同期提高10個百分點；房地產(chǎn)行業(yè)是否存在泡沫再次成為人們關注的焦點。

　　6月13日，央行頒布了121號文件(121房貸新政)，在地產(chǎn)業(yè)引起了軒然大波。一直以來房地產(chǎn)行業(yè)主要依賴于銀行貸款，而121號文件明確對房地產(chǎn)開發(fā)貸款條件、建筑業(yè)墊資、土地貸款和個人住房按揭作出具體規(guī)定，房地產(chǎn)融資難度遽然加大。

　　雖然121房貸新政只是在央行于2001年公布的195號文件基礎之上作出更為明確和全面的規(guī)定，屬于政策的延續(xù)。但121房貸新政體現(xiàn)了央行對房地產(chǎn)行業(yè)所處形勢的一種判斷，由此加大了社會對地產(chǎn)業(yè)存在泡沫的疑慮，此疑慮也是央行出臺新政的基點。

　　盡管央行的舉動看起來是在“開冷氣”，但政策層面卻又暖風頻吹。國務院總理溫家寶于7月30日主持召開的國務院常務會議上，一項重大的議題就是研究促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。會議聽取了建設部關于房地產(chǎn)市場發(fā)展情況的匯報，肯定了房地產(chǎn)行業(yè)的作用，認為促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，有利于擴大內(nèi)需，促進消費，改善居民居住質(zhì)量，提高人民群眾生活水平。

　　而在此前一天，國家統(tǒng)計局總經(jīng)濟師姚景源在接受采訪時表示，房地產(chǎn)業(yè)是未來中國經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，預計房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展態(tài)勢將持續(xù)十年、二十年甚至更長時間。一只腳在給油，另一只腳在踩剎車，更多的人開始困惑，房地產(chǎn)業(yè)究竟有沒有泡沫？

　　“不同人對泡沫有著完全不同的理解。”華高萊斯國際地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理李忠對記者說：“入場資金增多、開發(fā)量加大，充其量叫過熱。泡沫和過熱不同，泡沫是從需求角度而言，過熱針對的是供給方。泡沫通常指的是一種虛擬需求。當公眾對從某種商品的交易過程獲利的需求大于對該商品使用功能的需求時，為了從交易中獲利大量轉(zhuǎn)手，而換手過程中把價格大幅拉高才可稱其為泡沫。暴漲后暴跌，導致大量金融機構(gòu)的錢被套，泡沫隨之破滅。”

　　“在需求方面，國內(nèi)目前不存在泡沫，因為人們難以從房子的交易中獲利。換句話說，你可以買房，但你沒辦法炒房，通過買賣房子一般賺不到什么錢。而當一手房供應充足時，二手房也炒不起來。現(xiàn)在老百姓買房基本上是為了自住，或者投資，而不是投機。”

　　當然，李忠也認為，房地產(chǎn)供應方的過熱已經(jīng)比較明顯。這體現(xiàn)在很多人買地不是為了開發(fā)，而是為了囤積。有人認為土地交易穩(wěn)賺不賠，其實是因為土地交易未完全市場化，土地價值往往被高估。121號文件中規(guī)定，商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于土地出讓金的貸款就是針對這一問題的。

　　驚呼央行急剎車開發(fā)商冰火相對

　　121房貸新政出臺后，地產(chǎn)界一片反對之聲。任志強、潘石屹等地產(chǎn)界的腕們，一掃以往之穩(wěn)健，公開提出質(zhì)疑。

　　北京建華時代房地產(chǎn)公司副總經(jīng)理姚軍認為，市場經(jīng)濟發(fā)展到目前的階段，應該用市場機制來調(diào)節(jié)市場。121房貸新政之所以讓地產(chǎn)商反感，是因為它從某種程度上抑制了需求。從目前的情況看，房地產(chǎn)價格受地價制約大，土地成本較高，土地市場更需要規(guī)范。另外，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展快一點，可以拉動GDP增長，帶來如鋼鐵等上下游很多相關行業(yè)的增長。

　　姚軍認為，國內(nèi)目前的確缺乏大的地產(chǎn)商，北京有4000多家發(fā)展商，其中80%～90%都是小發(fā)展商。121房貸新政可能帶來地產(chǎn)業(yè)洗牌，但這種洗牌并不是靠市場機制，通過競爭所產(chǎn)生，更是對那些規(guī)范操作的小地產(chǎn)商不公平。

　　也有人認為該政策恰逢其時，李忠為其中者。

　　李忠認為，121房貸新政對防范金融風險很有必要。鑒于各行業(yè)誠信基礎較差，銀行職員的行為和中介機構(gòu)的做法不可控，所以，只能“一刀切”。況且，全民的誠信基礎尚待時日。

　　他舉例說，在國外，如果為了購買房子向銀行借錢，銀行會要求中介機構(gòu)出具評估報告，如果所要購買的房子不值你要付的錢，銀行是不會借錢給你的。這時買房人只能用自己的錢購買，而用自己的錢買房是不會出現(xiàn)泡沫的。現(xiàn)在中國商業(yè)評估機構(gòu)成立不久，尚未通過充分競爭形成品牌信譽；有的機構(gòu)只要客戶出錢，往往全是三A級結(jié)果。而且，提高首付額，可以減少還款壓力；在為攢夠首付所等待的時間里，買房人的工資基數(shù)可能會提高，積蓄增加，安全系數(shù)增大。

　　提高門檻降風險拓寬渠道為融資

　　“幾百萬資金就想做房地產(chǎn)的時代已經(jīng)一去不復返了，房地產(chǎn)發(fā)展從以無博有到以小博大，最終將以大博大。今后不僅要有本錢，還要有非常專業(yè)的人才，做地產(chǎn)一定是資金與專業(yè)的結(jié)合。”人們的認識普遍發(fā)生了變化。

　　去年以來，由于房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，很多上市公司加入了控股或參股房地產(chǎn)公司的行列。有關人士判斷，121房貸新政出臺可能擠出部分流入房地產(chǎn)行業(yè)的投機資金，對房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展有利。

　　盡管門檻抬高了，有實力的企業(yè)可以做得更好。“大資金”也可以通過兼并很多“小資金”，捆綁起來一起跳龍門，小開發(fā)商也未必束手無策。開發(fā)商自有資金率提高，銀行的資產(chǎn)也就安全多了。

　　道理明擺著，震動亦非虛驚，歸根結(jié)底在于房地產(chǎn)行業(yè)太依賴銀行的貸款。除了銀行貸款和上市，房地產(chǎn)商幾乎沒有別的融資途徑。而在國外，房地產(chǎn)金融市場十分發(fā)達，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過銀行貸款、公司上市、抵押、發(fā)行債券、不動產(chǎn)基金、房地產(chǎn)信托等多種手段融資。

　　目前，房地產(chǎn)公司在國內(nèi)A股市場上市的難度很大，而這一領域又是資金密集型的行業(yè)，周期長、風險高，因此，大多數(shù)房地產(chǎn)商無法通過上市來解決他們的資金缺口。

　　國泰君安證券公司房地產(chǎn)分析師張宇認為，房地產(chǎn)公司一定是要靠規(guī)模取勝。目前好一點的房地產(chǎn)類上市公司基本上年銷售收入要達到15億元以上。即使上了市，增發(fā)的可能性也很小，如果配股，按10配3的比例，6000萬股能夠配1800萬股，每股5～6元，也只能拿到1億元左右資金，而房地產(chǎn)企業(yè)通常購買一塊地就要3～4億元，這種方式遠遠達不到企業(yè)的資金需求。

　　開發(fā)房地產(chǎn)金融市場，是促進這一行業(yè)長期、健康、穩(wěn)步發(fā)展的必然所在。除了提高企業(yè)自有資金規(guī)模，通過發(fā)行企業(yè)債、可轉(zhuǎn)債也是一條融資途徑。相比起來，信托可能是一種更為現(xiàn)實的選擇。北京國投曾在去年推出了CBD項目，今年又推出經(jīng)濟適用房項目。而四川衡平信托公司通過以債權(quán)加股權(quán)信托方式向社會募集3000萬元的資金，用于四川精圖大廈建設，把成都這座停工近5年的爛尾樓激活，更引發(fā)了人們對信托業(yè)化腐朽為神奇的想像力。一位地產(chǎn)商說：“雖然信托的規(guī)模還很小，融資能力有限，但畢竟是一條實實在在可以看得見的途徑。”