余美英

　　央行新政收緊房貸，開發商融資另辟蹊徑

　　央行《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》的公布意味著各商業銀行對房地產貸款謹慎有加，不少房地產開發公司開始另尋融資渠道,房產信托正是在這個時刻備受關注

。

　　█以資金成本降低時間成本

　　所謂房產信托，就是房產開發商借助較權威的信托責任公司的專業理財優勢和運用資金的豐富經驗，通過實施信托計劃，將多個指定管理的開發項目的信托資金集合起來，形成具有一定投資規模和實力的資金組合，然后將信托計劃資金以信托貸款的方式運用于房地產開發項目，為委托人獲取安全、穩定的收益。

　　目前北京房地產企業的資金來源不外以下三部分：銀行貸款、自籌資金和銷售回款。通常自籌資金只占項目的極少部分，更多地要借助銀行或其他融資渠道籌集資金和銷售回款。而今年年初，一方面央行下文規定商業銀行對房地產貸款收緊口袋，五證必須齊全才能申請貸款；另一方面，北京市又加強了商品房銷售管理辦法，沒有拿到預售許可證，不允

　　許開發商賣房。因此，相當一部分房地產商愿意用稍微高一些的“資金成本”(約比銀行同期貸款利率上浮20%)———信托計劃來節省“時間成本”———許多資本金不夠的開發商在拿到土地后，在辦理各項審批的“時間差”里，很快籌集到資金，進行拆遷等前期投入。

　　█房產信托風險不能低估

　　據了解，就目前北京房地產市場推出的房產信托項目看，與其說信托資金是房地產公司的融資渠道，不如說是房地產公司在項目取得銀行貸款資格前向信托公司“借用”的“過橋費”，因此地產界人士認為，對信托計劃的買家而言風險極小，原因有二：

　　一是目前房產信托實際對開發商而言是取得銀行貸款的“過橋費”。一位正在運作地產信托計劃的開發商向記者透露，通過信托計劃融資進行開發的房地產公司一般自有資金不夠，而項目未能達到銀行貸款條件，一旦獲得信托計劃，把項目啟動后達到銀行貸款的條件時，開發商就會把信托貸款還了，而改用銀行貸款資金來進行項目建設。二是從目前央行的監督管理看，“只是經濟適用房等政策性比較強的房產項目才有可能獲得信托計劃”。

　　但風險永遠存在，一位基金經理說，最大的風險就是信托項目的失敗，資金流斷了。相比市場上其他投資品種，房產信托產品的缺陷在于其流動性相對較差。資金信托產品，一是不能公開進行營銷宣傳，二是屬于一項接受委托人合同不得超過200份的資金信托計劃。如此高度集中且相對“封閉”的投資計劃，中途如因項目風險爆發而選擇退出，恐怕很難找到愿接手的下家。

　　█房產信托能否成為新模式

　　業內人士王達明認為，相對銀行貸款而言，房地產信托計劃的融資方式可以降低地產公司整體融資成本，節約財務費用，而且期限彈性較大，有利于地產公司持續發展，在不提高公司資產負債率的情況下可以優化公司結構。從這個意義上而言，北京的房地產業又一次走到了十字路口。房地產開發商重新審視和研究自己的商業模式應該說已經變得非常必要和緊迫了。-供圖／photocome

　　北京現有部分房產信托產品

　　-北京國際信托有限公司在去年推出“CBD土地開發項目資金計劃”；

　　-今年2月，中信投資的信托產品———“康居工程”市房管局住宅合作社貸款項目資金信托計劃在6個工作日內發售完畢；

　　-4月，由中煤信托投資公司發放的車公莊危改小區信托計劃完成預約；

　　-6月2日，北京國際信托有限公司推出第一筆在京投資的上市交易項目———經濟適用房項目資金產品“北京三環新城”信托計劃。