新華網(wǎng)北京6月23日電

　　新華社“新華視點(diǎn)”記者 張旭東 張建平　

　　中國人民銀行日前對(duì)房貸政策做出較大幅度的調(diào)整。新政策一出臺(tái)，就引起巨大反響：北京、上海、深圳、重慶、成都等地的房地產(chǎn)開發(fā)商連夜開會(huì)研究；各商業(yè)銀行房貸部門

高度關(guān)注并征集新政策所帶來的各方反映，準(zhǔn)備拿出新的房貸細(xì)則……

　　毫無疑問，房貸新政策將給我國房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來深刻變化，變革的序幕已經(jīng)悄悄拉開。那么，作為與人們生活息息相關(guān)的一項(xiàng)新政策，人民銀行的這個(gè)新規(guī)定會(huì)給老百姓帶來哪些實(shí)惠？　

　　意圖明顯：普通購房者歡迎

　　對(duì)多數(shù)購房者來說，最希望購買的是價(jià)格合適、又沒有太大風(fēng)險(xiǎn)的房子。人民銀行出臺(tái)的新政策，對(duì)于首次購買商品房的普通消費(fèi)者來說，無疑是一個(gè)利好消息。

　　人民銀行為規(guī)避老百姓貸款買房風(fēng)險(xiǎn)，采取對(duì)樓房封頂以后才發(fā)放個(gè)人住房貸款的舉措，讓老百姓購房更有安全感。北京世聯(lián)房地產(chǎn)顧問有限公司執(zhí)行董事王正宇說，在北京等一些城市，開發(fā)商發(fā)售期房的現(xiàn)象十分普遍，購房者不得不為此提前支付貸款利息。人民銀行這一新規(guī)定不僅減輕了購房者付款利息壓力，還有效地為購房者防范了房子“爛尾”的資金風(fēng)險(xiǎn)。

　　對(duì)中低收入的購房者，人民銀行新政策作出了十分明顯的傾斜：貸款應(yīng)重點(diǎn)支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項(xiàng)目，對(duì)大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項(xiàng)目應(yīng)適當(dāng)限制。加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理，重點(diǎn)支持中低收入家庭購房需要。商業(yè)銀行應(yīng)進(jìn)一步擴(kuò)大個(gè)人住房貸款的覆蓋面，擴(kuò)大住房貸款的受益群體。這些政策，意味著工薪階層購房受到金融政策垂青，中低價(jià)樓盤也將成為銀行信貸支持的重點(diǎn)。

　　在前段時(shí)間，市場(chǎng)上傳言購房首付款比例將提高到50%，有些人擔(dān)心會(huì)付不起首付。不過，這次人民銀行的新政策，并沒有這一規(guī)定。新政策采取了全新的方式，兼顧了原則性與靈活性：借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款購買第一套自住住房，首付款比例仍執(zhí)行20%的規(guī)定；購買第二套以上(含第二套)住房，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例。　

　　銀根收縮：提高開發(fā)商入市門檻　

　　與大多數(shù)普通購房者對(duì)這一政策持歡迎態(tài)度有所不同的是，自人民銀行新政策6月13日正式發(fā)布起，北京等地不少房地產(chǎn)巨頭就連夜開會(huì)研究對(duì)策，對(duì)新的房貸政策做出了激烈的反應(yīng)，叫苦不迭。

　　人民銀行的新政策提高了房地產(chǎn)開發(fā)商的建設(shè)成本，一批實(shí)力不濟(jì)的開發(fā)商因此可能會(huì)被淘汰出市場(chǎng)。北京華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)表示，人民銀行新政策收緊了開發(fā)商企業(yè)的資金鏈條。他說，現(xiàn)在我國3萬多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，完全符合新貸款標(biāo)準(zhǔn)的也就10%左右。新的政策將傷及大部分房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是自有資金不足的中、小房地產(chǎn)企業(yè)，這將導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的重新“洗牌”。

　　SOHO中國有限公司董事長(zhǎng)潘石屹，為此召開了連續(xù)48小時(shí)的公司緊急會(huì)議。他擔(dān)憂地表示，資金缺口將迫使一些開發(fā)商延遲項(xiàng)目開工，并無力運(yùn)作多個(gè)項(xiàng)目。

　　王正宇說，人民銀行的新政策中有三條規(guī)定對(duì)開發(fā)商予以較大限制：首先，開發(fā)商申請(qǐng)貸款時(shí)其自有資金不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%，那些靠東湊西借自籌資金或者是臨時(shí)從銀行拆借資金的小開發(fā)商將被拒之門外；其次，商業(yè)銀行只能對(duì)購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款，這意味著開發(fā)商將不能收取購房者的全部預(yù)售款，要提前在項(xiàng)目上投入大量資金，同時(shí)也限制了開發(fā)商利用個(gè)人按揭的資金進(jìn)行滾動(dòng)開發(fā)；第三，人民銀行規(guī)定要嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)為開發(fā)商墊資，這將制止當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的這一普遍現(xiàn)象，進(jìn)一步切斷開發(fā)商的資金流。

　　不過，也有一些開發(fā)商對(duì)這一政策表示理解和贊同。北京法政集團(tuán)董事長(zhǎng)王廣發(fā)向記者表示，政策將會(huì)使房地產(chǎn)商“優(yōu)勝劣汰”，雖經(jīng)歷陣痛，但這將有利于整個(gè)市場(chǎng)更加專業(yè)化、市場(chǎng)化、規(guī)范化。毫無疑問，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，這將有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，真正做到還利于民，穩(wěn)定市場(chǎng)。他舉例說，如今深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)就要比北京規(guī)范，在深圳，開發(fā)商只有在樓盤封頂之后才能發(fā)售，否則購房者也不會(huì)去買。這就是市場(chǎng)充分競(jìng)爭(zhēng)、規(guī)范運(yùn)作帶來的良性結(jié)果。　

　　關(guān)注焦點(diǎn)：房?jī)r(jià)是跌還是漲

　　對(duì)于想購房的老百姓來說，最關(guān)心的莫過于這次政策變化會(huì)給房?jī)r(jià)帶來何種波動(dòng)：是跌，還是漲？房地產(chǎn)界人士從不同角度分析，得出了不同的結(jié)論。

　　一方面，控制高檔房的投資行為可以理解為適當(dāng)控制需求，減少需求有利于促使房?jī)r(jià)下跌，在政策的引導(dǎo)下，中低價(jià)房供應(yīng)比例將上升，使平均房?jī)r(jià)重心下移。與此同時(shí)，一些資金實(shí)力不濟(jì)的開發(fā)商為急于套現(xiàn)，防止資金鏈條斷裂，不排除他們主動(dòng)將房?jī)r(jià)下調(diào)以快速出售。

　　但另一方面，因?yàn)槿嗣胥y行收縮銀根，開發(fā)商資金占用時(shí)間過長(zhǎng)，導(dǎo)致開發(fā)成本加大，這很有可能分?jǐn)偟椒績(jī)r(jià)上，從而轉(zhuǎn)嫁給購房者。此外，因?yàn)闆]有資金支持的大量項(xiàng)目將緩建或不建，現(xiàn)房的供應(yīng)量減少，導(dǎo)致需大于求，造成現(xiàn)房?jī)r(jià)格的攀升，這也會(huì)使房?jī)r(jià)上揚(yáng)。潘石屹和任志強(qiáng)均持有這種觀點(diǎn)。

　　一位房地產(chǎn)研究人士向記者表示，雖然可以從“控制供應(yīng)”和“提高成本”這兩個(gè)方向上對(duì)房?jī)r(jià)做宏觀分析，但房?jī)r(jià)的背后集合了極其復(fù)雜的因素，要對(duì)其走勢(shì)做出準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)，十分困難。這得具體到某一個(gè)城市、某個(gè)地段、某一家開發(fā)商以及它的資金成本等種種因素。房?jī)r(jià)最終是升還是降，要看具體作用的結(jié)果和具體樓盤的實(shí)際情況。

　　就記者在北京走訪的幾個(gè)在售樓盤實(shí)際情況來看，人民銀行新的政策并沒有帶來太大的影響，購房者均保持了平和的心態(tài)，幾家開發(fā)商也并未對(duì)房?jī)r(jià)做出相應(yīng)調(diào)整。　

　　良性引導(dǎo)：房貸政策尚待細(xì)化　

　　記者在采訪中了解到，雖然人民銀行房貸新政策已經(jīng)出臺(tái)，但各家商業(yè)銀行尚未制訂出購房貸款的配套實(shí)施細(xì)則。一些老百姓還存有不少疑惑：高檔商品房的標(biāo)準(zhǔn)是什么？第二套住房如何界定？政策從什么時(shí)候?qū)嵤��?/p>

　　房地產(chǎn)界人士認(rèn)為，由于房貸是近年來商業(yè)銀行的一塊新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，所以商業(yè)銀行從自己利益角度出發(fā)，并不十分愿意主動(dòng)縮減開發(fā)商的貸款。對(duì)人民銀行的政策，商業(yè)銀行只是密切關(guān)注和征集各方情況，但并不愿意發(fā)表自己的意見。中國建設(shè)銀行已經(jīng)婉言拒絕了10多家新聞媒體的采訪。

　　中國工商銀行住房信貸部總經(jīng)理李子剛在電話中對(duì)記者表示，工商銀行對(duì)人民銀行出臺(tái)的房貸新政策十分擁護(hù)，也要嚴(yán)格執(zhí)行。工商銀行對(duì)相關(guān)問題正在積極研究，但對(duì)于具體的細(xì)則問題，最終解釋權(quán)要看人民銀行。

　　記者同時(shí)詢問了中信實(shí)業(yè)銀行辦理個(gè)人私房貸款的相關(guān)業(yè)務(wù)，中信實(shí)業(yè)銀行工作人員表示，尚未接到通知對(duì)個(gè)人購房貸款做出調(diào)整。目前，尚無法對(duì)購買第二套住房的人做出具體限定。這些銜接工作尚未實(shí)施，現(xiàn)在個(gè)人辦理購房貸款與過去并無區(qū)別。

　　此外，對(duì)于要求商業(yè)銀行應(yīng)將發(fā)放的個(gè)人住房貸款情況登記在當(dāng)?shù)厝嗣胥y行的信貸登記咨詢系統(tǒng)，以確認(rèn)二次購房行為，有銀行人士認(rèn)為，這在操作上有難度。而對(duì)于此次政策上的另一些概念，也令執(zhí)行者難以把握統(tǒng)一尺度，這需要進(jìn)一步做出細(xì)則說明。如何讓房貸政策更加完善，讓老百姓更加明白清楚，這對(duì)房貸政策細(xì)則的制訂提出了新的課題。