譚新鵬

　　從起草到幾經完善，再到向社會征求意見，醞釀了4年之久的《物業管理條例》(以下簡稱《條例》)終于擺到公眾面前。“《條例》以維護全體業主合法權益為主要原則，充分體現了優先保護全體業主利益的宗旨。”建設部住宅與房地產業司司長謝家瑾在6月20日的新聞通氣會上對《條例》給予了高度評價。她說，這標志著我國物業管理進入了法治化、規范

化發展的新時期。

　　然而，出人意料的是，這部行政法規的頒布卻未能在業界引起一致的喝彩聲。與官方的盛贊相比，一些專門從事物業管理研究的專家以及行業律師，對《條例》表現出截然不同的態度。

　　一位業內人士評價說：“花4年時間制訂出這樣一部條例，如果其中確實有可圈可點的地方，也還說得過去，但令人遺憾的是，我并沒有看出什么新的內容。”

　　隆安律師事務所秦兵律師今天評論說，該《條例》中幾乎沒有任何細節描寫，能夠被順利操作的內容很少。

　　知名打假人士王海則稱，《條例》對改善物業管理現狀沒有什么意義，令人失望。中國人民大學行政管理學院副教授陳幽泓則用“聊勝于無”4個字來評價《條例》的意義。

　　“核心問題沒有體現”

　　“《條例》和征求意見稿相比，有實質性變動的地方不大。”秦兵律師說，物業服務中存在的諸如業主委員會選舉問題、新舊物業公司的更替問題、維修基金的保管問題，以及物業服務標準與服務費用等問題，《條例》都沒有提出任何解決辦法；至于像物業公司的傭金報酬、業委會收取物業費等新的現象，這部法規更是只字未提。

　　而在6月20日建設部的新聞通氣會上，一位政府官員透露，在收到公眾對征求意見稿提出的4000余條建議中，有一半以上被采納，“比如征求意見稿中對業主權利只規定了6條，而現在則增加到10條”。

　　對此，陳幽泓副教授認為，雖然和征求意見稿相比，幾乎每一條款都有文字上的修改，但屬于原則上的改動并不多。她說，物權和業主委員會的法律地位是解決物業管理糾紛的兩個最核心的問題，而這兩個問題在《條例》中都沒有體現出來。

　　秦兵則認為，任何一項權利只有在同時具備了行使這一權利的方式和權利受到侵害時應當獲得的救濟時，才稱得上是一項實實在在的權利。《條例》雖對業主在物業管理活動中享有的10項權利作出了規定，但具體如何行使并不明確，這等于給業主開了張空頭支票。

　　“有點行業保護的味道”

　　“新出臺的《條例》無論從思路上，還是管理模式上，都有點行業保護的味道。”陳幽泓說，《條例》的第一條就開宗明義地指出，該《條例》是同時為維護業主和物業管理企業合法權益而制定的。“我認為不應由國家出面保護一個行業，這樣體現不出業主的法律地位。”

　　這位副教授還指出，《條例》若能在內容上為構造我國的財產制度起到一定的鋪墊作用，將是它最成功的地方，可惜它走的仍是行業管理模式，而不是法律模式。而且，在有關物權的內容上，《條例》只字未提。“不動產有明確的排他性，《條例》如果不能對不動產的處分權作出明確規定，要想真正解決目前物業管理中存在的糾紛非常困難。”陳幽泓說。“這可能和起草部門有關。”陳幽泓分析，一部法規應該由法律專家起草，經聽證會聽證后頒布，而該條例卻由代表物業管理企業利益的物業管理行會起草，2002年10月征求意見稿公布后，遭到很多業內人士批評，之后便一直捂起來不敢見人，直到最后頒布也沒舉行什么聽證會。

　　秦兵律師認為，《條例》最直接的受益方應該是業主，但有立法需求的業主們卻無法參與到立法中來，結果只能是使一部法規變了味道。

　　北京朝陽園業委會主任舒可心對此說法提出了不同意見。他認為，《條例》的出臺不是跟業主過不去，物業管理工作要的不是效率，而是穩定。這是政府立法最主要的目的。“指望一部條例就能把業主所有的權利都說清楚，簡直是奢望。”舒可心說，目前在沒有出臺《物權法》的情況下，一部條例不可能把多年積累起來的問題全部解決，但又不能等《物權法》出來后再制訂《物業管理條例》，可以先從簡單的地方做起。

　　這位對物業管理有著相當經驗的業委會主任說，《條例》基本上能解決物業管理中存在的糾紛，至少夠用10年。

　　“多項規定不清楚”

　　“《條例》中有多項規定值得質疑。”秦兵律師說，比如第三條規定：國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業。“立法的目的本來就是要細致精確具備操作性，只‘提倡’而不做硬性規定，會在操作過程中帶來麻煩。”秦兵說。

　　第十六條規定，業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。秦兵認為，按照規定，商業性社團需要到工商局辦理備案手續，非商業社團應該到民政部門登記備案，不管什么社團都輪不到由建設部門辦理備案。建設部門把備案權從民政部門手中搶過來，很難不讓人對其用意表示懷疑。

　　再比如第二十條規定的，在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。秦兵認為，居委會是一級民間自治組織，它有什么權力指導另外一個民間自治組織？

　　對于第四十七條關于物業管理企業雇請保安人員的規定，秦兵也提出了質疑。根據《條例》，保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。“這當然沒錯，但應當最后注明：保安人員侵犯公民合法權益的，應當由保安公司承擔連帶責任。”秦兵說，現在的情況是，保安打人后就走了，業主去找公司，公司一般都說不是職務行為，與他們沒有關系，業主的人身根本得不到安全保障。

　　“過多涉及民事權利”

　　“政府行使行政管理權，不宜過多涉及民事權利。”王海在接受記者采訪時說，政府的作用只是如何對物業公司的管理活動進行有效監管，而涉及業主民事權的內容，行政法規沒有權力作出限制。

　　王海舉例說，業主應該有選擇或者不選擇物業公司的權利，因為這是他們的民事權，而《條例》卻規定業主必須要選擇物業公司。“第十九條規定也是對業主民事權的侵犯。”王海說，這一條的規定是：業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。但事實上，業委會作出的決定顯然不只與物業管理有關。

　　對于第四十一條規定的“物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業管理企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制訂的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定”，秦兵律師也提出了不同看法：“這不是剝奪了物業公司與業主之間的定價權嗎？”他說，業主自己家里聘請保姆，為什么要由政府來定價？市場經濟條件下應由市場定價，現在由物價部門定價的產品已經不多了。

　　對此，北京朝陽園業委會主任舒可心認為，《條例》中沒有確認業主有選擇不要物業管理的權利，是符合我國現狀的。他說，物業管理不是業主們想像中的家政服務，或者只是掃地，整理一下小區環境這么簡單，它涉及到水、電、暖、氣、有線電視等多方面內容，是一項專業性很強的工作。如果不請物業公司管理，誰又能有這種專業和專門的時間來做這些工作呢？“《條例》規定的業委會只有關于物業管理一項權利，不是說業主沒有其他權利，而是政府沒有賦予。不是政府不賦予，而是還不到時候。”舒可心說，等《物權法》出臺后，一切都會迎刃而解。

　　“一步登月不現實”

　　“無論從哪個角度看，《條例》的完善都需要時間來打磨。”一位業內人士說，目前最主要的是制訂一個物業公司的最低服務標準，即物業管理的國家標準。有了這個標準，業主就可委托專門的審計事務所對其服務質量進行鑒定。否則，建設部門所說的物業管理要質價相符，只能是句空話。

　　這位不愿透露姓名的人士稱，公共財產登記工作也很重要，因為目前絕大部分物業糾紛都是根源于公共財產的處分權利沒有掌握在業主手里。

　　舒可心對這一觀點頗為認同。他說，一些專家學者總是希望一步就能登上月亮，這是不現實的。“在明知登不上月亮時，我們要做的就是為將來登上月亮做充分準備，這才是積極的態度。”