本報記者 張煒

　　央行新出臺的房地產(chǎn)信貸政策，被不少人士視作抑制高房價的利器。在他們看來，提高購買第二套以上住房的首付款比例，及上調(diào)高檔房和第二套房貸款利率，將抑制房價繼續(xù)走強，給中低檔商品房購買者帶來福音。

　　近年，大幅上漲后的房價與消費能力的提高漸漸脫節(jié)。據(jù)央行上海分行的一份報告稱，如果按每套100平方米計算，上海2002年套房價格與人均收入之比為11.45倍，而發(fā)達國家的這個數(shù)字一般為6至12倍。考慮到國內(nèi)居民的收入水平、住房質(zhì)量等因素，我國的這個數(shù)字比例應(yīng)在4至8倍間較合適，而上海已遠遠超過這一范圍，接近了發(fā)達國家指標的上限。該報告的結(jié)論是，當前上海房地產(chǎn)市場已有過熱跡象。

　　對于偏高的房價和過熱的房地產(chǎn)市場，各方人士的看法存在較大分歧。中國房地產(chǎn)協(xié)會披露的數(shù)據(jù)顯示，目前，全國空置房面積達到1.25億平方米，空置率為19%，超過了國際“警戒線”(空置率10%至15%)。商品房空置率重新攀升，說明國內(nèi)房地產(chǎn)市場確實出現(xiàn)了一些令人擔憂的跡象。不過，對此也有專家提出不同看法，經(jīng)濟學家蕭灼基去年年底在上海表示，中國房產(chǎn)市場就總體而言不存在泡沫。至于高空置率，蕭灼基稱，中國現(xiàn)有4000萬戶住房困難戶，每家分一間房，8000萬平方米的空置房就分完了。

　　但實際上，房地產(chǎn)市場的潛在泡沫還是應(yīng)該引起足夠重視。對銀行來說，特別要當心“在歡樂走向死亡”。這句話原來是用于警告股市投資者的，而對房地產(chǎn)市場中的各方參與者也同樣適用。越是房地產(chǎn)市場火爆的時候，潛藏的泡沫和風險越多，恰在此時銀行最熱衷于給房地產(chǎn)企業(yè)放貸。房地產(chǎn)項目從投入到產(chǎn)出需要較長時間，一旦市場發(fā)生逆轉(zhuǎn)后很可能拖垮一大批貸款項目。因而，央行現(xiàn)在主動收緊房地產(chǎn)信貸政策，有助于使商業(yè)銀行規(guī)避市場風險。個別城市已經(jīng)出現(xiàn)房價回調(diào)和高價房銷售放緩，說明房貸政策的稍有改變是理智的行為。

　　按政策設(shè)計者的初衷，提高購買第二套以上住房的首付款比例，及上調(diào)高檔房和第二套房貸款利率，此兩項將加重投資性購房者的房貸成本。上海市物價局去年曾特別指出，2002年上半年年上海出售的高檔樓盤，購買者中境外人士和外省市人士合計占53.6%，超過了購買高檔樓盤者的半數(shù)。“在這些境外、外省市購買者中，多以投資為目的，一旦撤離將嚴重沖擊樓市。”房貸成本上升，將導(dǎo)致部分投資性購房者的資金壓力增加。若這部分投資適當減少，可通過房地產(chǎn)市場需求變化來調(diào)低房價，從而使真正有購房需求的老百姓得到實惠。果真如此，房價也有了更強的支撐，不必過于擔心投資者變現(xiàn)出逃帶來重大沖擊。

　　然而，房價會不會因新的房貸政策而大跌？這很難下結(jié)論。決定房價走勢的關(guān)鍵因素有二：一是政策面對開發(fā)商的引導(dǎo)，二是市場供求變化。同樣實施新的房貸政策，在不同的地區(qū)對房價構(gòu)成的影響會不同。就上海來說，市場需求依然十分旺盛，要使不斷走高的房價止住上升的勢頭絕非易事。地價是決定房價的關(guān)鍵因素，但現(xiàn)在上海好的地段已經(jīng)非常稀缺。上海為了控制在中心城區(qū)新建高層建筑，不再批準建造容積率在2.5以上的住宅小區(qū)，再加上新一輪舊區(qū)改造中動拆遷成本大幅上揚，實行市場化拍賣后的地價已沒有太大下降空間。如果投資者看中上海樓市中的稀缺資源，且這種稀缺資源確有需求，即便房貸成本有所上升，也很難抑制其投資的欲望。

　　因而，調(diào)低房價的關(guān)鍵是在樓市的結(jié)構(gòu)性調(diào)整上做文章。央行新規(guī)定鼓勵中低價房的消費，與上海市政府加大經(jīng)濟用房開發(fā)的政策不謀而合。若政府鼓勵開發(fā)商到地價相對較低的市郊結(jié)合部開發(fā)樓盤，給予多項財政和稅收支持，再輔以房貸新政策，中低檔商品房市場終究會熱起來。只有中低檔商品房的供應(yīng)量增加，房價才會真正降下來。