作者夏英

　　央行發(fā)布“整肅令”

　　起于去年下半年的房地產(chǎn)是否過熱的大爭(zhēng)論初步塵埃落定：6月13日，中國(guó)人民銀行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，通知分為七大條款，對(duì)房地產(chǎn)信貸的多

個(gè)方面作出了詳細(xì)規(guī)定。

　　與今年2月里在杭州出臺(tái)的《調(diào)整房貸政策的征求意見稿》相比，《通知》不僅語(yǔ)氣嚴(yán)厲和強(qiáng)硬，而且還新增了一些內(nèi)容，比如強(qiáng)調(diào)商業(yè)銀行必須嚴(yán)控建筑商流動(dòng)資金貸款流向，嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；比如要求各商業(yè)銀行對(duì)政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)慎放貸款。

　　眾所周知，自去年房地產(chǎn)泡沫大爭(zhēng)論開始之前，人總行及中央其他部門就連續(xù)出臺(tái)過一系列舉措來促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，但多為宏觀調(diào)控制或警告等“軟政策”，而此次以通知的形式強(qiáng)力發(fā)出規(guī)定，還是首次。

　　安邦咨詢公司分析師評(píng)價(jià)說：“相對(duì)于過去的‘軟著陸’政策，這次的政策可說很‘硬’，可以看作是對(duì)房地產(chǎn)金融的一次規(guī)模不小的整頓。”

　　料想之中與意料之外

　　該《通知》對(duì)于房產(chǎn)業(yè)的當(dāng)下市場(chǎng)而言，顯然是一個(gè)大的利空，而這個(gè)利空既在料想之中又在意料之外。

　　關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的爭(zhēng)論在去年下半年由學(xué)術(shù)界引發(fā)之后，范圍迅速擴(kuò)大，先從學(xué)術(shù)界擴(kuò)展到房地產(chǎn)和媒體，而后又從中央延伸至地方，后來連普通城市居民也參與其中了。房地產(chǎn)界春江水暖鴨先知，早已從中嗅出了不祥的征兆。

　　最主要的征兆還不在于社會(huì)各階層的爭(zhēng)論，而是來自政策層所發(fā)出的愈來愈明顯的“紅燈”信號(hào)，尤其是從去年年底迄今的一系列動(dòng)向：2002年11月，央行啟動(dòng)全國(guó)范圍的房地產(chǎn)信貸大檢查，檢查內(nèi)容是商業(yè)銀行在2001年6月到2002年9月的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)辦理情況。

　　同年12月舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，對(duì)房地產(chǎn)過熱，多位中央領(lǐng)導(dǎo)態(tài)度嚴(yán)厲。

　　在今年1月份，新任央行行長(zhǎng)周小川公開表示：“運(yùn)用何種工具、掌握何種尺度進(jìn)行化解，已經(jīng)是擺在我們面前的緊迫問題。”

　　而在今年2月，央行在杭州召開的房地產(chǎn)信貸檢查的總結(jié)會(huì)議，出臺(tái)了一份調(diào)整房貸政策的征求意見稿之后，眾多人士都認(rèn)定，很快央行就會(huì)祭出利器了。

　　但及至SARS危機(jī)出現(xiàn)后，房地產(chǎn)業(yè)又感覺事情可能會(huì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，原因是，為GDP增長(zhǎng)考慮，決策層或許會(huì)暫且按下房地產(chǎn)泡沫問題不提，至少短時(shí)期內(nèi)不會(huì)推出流傳已久的緊縮房貸政策。

　　結(jié)果是他們不想看到的結(jié)果還是出現(xiàn)了，更令他們始料不及的是，央行整肅的力度會(huì)如此之大。

　　今年2月份出爐的《調(diào)整房貸政策的征求意見稿》，其主要內(nèi)容只有四點(diǎn)：一是利率，房改房和普通住房按照現(xiàn)行房貸利率政策執(zhí)行，高檔房、別墅、商用房和多套住房按照現(xiàn)行同檔同期一般利率執(zhí)行，前者比后者利率低約10%；二是首付款比例，個(gè)人第一次住房的首付款比例為總房款的20%，包括第二套住房在內(nèi)的多套住房，首付款比例為總房款的30%-50%；三是期限，縮短商住兩用房貸款期限；四是只發(fā)放商品房現(xiàn)房貸款，期房貸款要經(jīng)過房地產(chǎn)主管部門的批準(zhǔn)。

　　從以上四點(diǎn)內(nèi)容來看，其主要方向是要給房地產(chǎn)市場(chǎng)擠泡擠沫、調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，抑制高檔樓盤的開發(fā)以及“炒房”行為。但按《通知》來看，整頓幾乎是全線鋪開。

　　在房地產(chǎn)信貸科目的相關(guān)規(guī)定上，從房地產(chǎn)開發(fā)貸款、房地產(chǎn)開發(fā)流動(dòng)資金貸款到建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款，再到政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款、個(gè)人住房貸款，以及個(gè)人商業(yè)用房貸款、個(gè)人住房公積金委托貸款均在整頓之列，牽涉房地產(chǎn)生態(tài)鏈條上的開發(fā)商、建筑施工企業(yè)、政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)、購(gòu)房消費(fèi)者等各個(gè)環(huán)節(jié)。

　　在開發(fā)環(huán)節(jié)，人總行規(guī)定開發(fā)商自有資金不得低于項(xiàng)目總投資的30%，商業(yè)銀行不得在開發(fā)商“四證”——《土地使用權(quán)證書》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建筑施工許可證》——不全的情況下發(fā)放貸款，不得以房地產(chǎn)開發(fā)流動(dòng)資金貸款以及其他科目貸款變通放貸，銀行不得跨地區(qū)發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款。

　　在建筑施工環(huán)節(jié)，規(guī)定建筑施工企業(yè)不得變更流動(dòng)資金貸款用途，使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)辦銀行應(yīng)限期追回挪用資金，并不得再行放貸，限制對(duì)自有資金低、應(yīng)收賬款多的建筑施工企業(yè)放貸。

　　在土地儲(chǔ)備環(huán)節(jié)，則規(guī)定審慎發(fā)放此類貸款，貸款必須為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%，期限則不超過2年。

　　而且，還增加了諸如禁止以房地產(chǎn)開發(fā)流動(dòng)資金貸款科目放貸，建筑施工企業(yè)不得變更流動(dòng)資金貸款用途，禁止異地發(fā)放貸款以及審慎發(fā)放對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的貸款等新條款。

　　由于SARS之禍剛得到有效控制，在此時(shí)機(jī)之下，為何要出臺(tái)如此強(qiáng)硬整肅措施？外界對(duì)此出現(xiàn)了很多的猜測(cè)。

　　前車之鑒

　　據(jù)了解，國(guó)家建設(shè)部等部委曾對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)做過一次調(diào)查，調(diào)查顯示，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目投入資金中約20%-30%是銀行貸款；建筑公司往往要對(duì)項(xiàng)目墊付約占總投入30%-40%的資金，這部分資金也多是向銀行貸款；此外，至少一半以上的購(gòu)房者申請(qǐng)了個(gè)人住房貸款。幾個(gè)項(xiàng)目累加，房地產(chǎn)項(xiàng)目中61%的資金是來自于銀行。而目前，我國(guó)房地產(chǎn)貸款總額約占金融機(jī)構(gòu)貸款總額的10%。由此，使商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)過大。

　　而按人總行最新公布的數(shù)據(jù)，在過去5年內(nèi)，商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額年均增長(zhǎng)達(dá)到25.3%，個(gè)人住房貸款則年均增長(zhǎng)1倍以上。截至2003年4月，房地產(chǎn)貸款已經(jīng)占到商業(yè)銀行各項(xiàng)貸款余額的17.6%。

　　快速上漲的貸款余額一方面說明房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)快速發(fā)展，另一方面也意味著值得警惕其間的風(fēng)險(xiǎn)。過往，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)問題的典型表征如下：房地產(chǎn)價(jià)格在短短數(shù)年時(shí)間內(nèi)急速上漲，然后在某個(gè)頂點(diǎn)突然快速下落。而此前銀行資產(chǎn)已經(jīng)過度向房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)集中，造成銀行資產(chǎn)組合中房地產(chǎn)資產(chǎn)比例過高和抵押貸款比率過高。

　　另有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)說，四大資產(chǎn)公司剝離的4萬億不良資產(chǎn)有15%-20%與房地產(chǎn)相關(guān)，僅1990年代初期，當(dāng)年的海南地產(chǎn)泡沫就一舉套牢上千億的銀行貸款。

　　“因?yàn)橛星败囍�鑒，所以中央早就有意要整肅房地產(chǎn)了，更何況，四大國(guó)有銀行的不良貸款率居高不下早就引起了高層的嚴(yán)重關(guān)注。”一市場(chǎng)分析人士說。

　　房地產(chǎn)業(yè)大倒苦水

　　北京市華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)素以敢于說話在業(yè)內(nèi)聞名。在他看來，中央銀行是在急功近利地防范金融風(fēng)險(xiǎn)。最根本的風(fēng)險(xiǎn)防范還在于開放金融市場(chǎng)，讓市場(chǎng)擁有更多的金融工具來分散銀行一家獨(dú)撐整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的局面。而國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)一直沒有放開。

　　1990年代初的房地產(chǎn)泡沫后，國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)就向房地產(chǎn)開發(fā)公司關(guān)閉，直到2001年后，資本市場(chǎng)才對(duì)房地產(chǎn)展露了一絲笑顏，但是獲準(zhǔn)上市的房地產(chǎn)公司依然在少數(shù)。

　　不僅國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)無門，而且在國(guó)際資本市場(chǎng)，中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)也難突破。

　　任志強(qiáng)的說法不應(yīng)為虛，有統(tǒng)計(jì)資料表明，國(guó)內(nèi)3萬多家的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在海內(nèi)外IPO和買殼上市的也不過130多家。

　　除了股市外，債市也未放開，房地產(chǎn)企業(yè)眼下還不能靠發(fā)行債券來融資。

　　至于房地產(chǎn)基金，盡管有萬通發(fā)起的“大中華基金”、中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)發(fā)起的“精瑞基金”以及“第一中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)基金”等等，但大多虎頭蛇尾，尤其是在《產(chǎn)業(yè)基金法》未獲批準(zhǔn)的情況下，房地產(chǎn)基金也不能構(gòu)成對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支撐。

　　任志強(qiáng)評(píng)價(jià)說：“開發(fā)商、建筑商、消費(fèi)者任何一方的違約，或者交叉違約都會(huì)產(chǎn)生還貸的風(fēng)險(xiǎn)，并且這三者之間的循環(huán)交叉會(huì)形成一條完整的風(fēng)險(xiǎn)鏈，而無法完全分隔。而銀行如果給了開發(fā)商貸款，就不得不給建筑商和消費(fèi)者貸款，以形成完整的貸款回收生存鏈。”

　　如此，銀行陷入兩難之境，“控制了消費(fèi)一頭就會(huì)使供給出現(xiàn)過剩，控制了供給就會(huì)使消費(fèi)需求無法滿足。兩頭都給予支持就使市場(chǎng)高漲，風(fēng)險(xiǎn)增加，變成由銀行政策在決定和影響市場(chǎng)，而非由供求關(guān)系來決定市場(chǎng)，問題在于銀行并不能有效判斷與控制供求關(guān)系，保持市場(chǎng)平衡。”

　　這與國(guó)外的情況有很大差別。據(jù)任志強(qiáng)介紹，在美國(guó)，全部房地產(chǎn)企業(yè)的股本資本僅有1%來自銀行。美國(guó)的商業(yè)抵押信貸的持有者中，2001年的數(shù)據(jù)是銀行只占43%，不動(dòng)產(chǎn)基金(包括信托基金和上市基金)在市場(chǎng)中占有巨大的份額，債券的資本化率在90%以上。債券、不動(dòng)產(chǎn)基金幾乎全部上市，大大減輕了銀行的風(fēng)險(xiǎn)，也有效支持了市場(chǎng)的消費(fèi)。

　　廣東高院發(fā)出司法建議書

　　6月8日，在廣州的幾乎所有中資銀行機(jī)構(gòu)———包括四大國(guó)有商業(yè)銀行、10家股份制商業(yè)銀行、3家政策性銀行的分支機(jī)構(gòu)以及廣州商業(yè)銀行、廣州農(nóng)信社———都派出代表，參加在東莞舉行的秘密會(huì)議。

　　是日會(huì)議持續(xù)了整整一天，各銀行代表群情激昂，劍鋒直指“承包人受償權(quán)優(yōu)于銀行抵押權(quán)”的司法規(guī)定，商業(yè)銀行抱怨說，正是由于相關(guān)法規(guī)不完善，司法程序有漏洞，因而致使銀行的房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)大有流失之虞。

　　廣遭質(zhì)疑的是《合同法》第286條規(guī)定以及最高人民法院的相關(guān)司法解釋。

　　所謂的第286條是指：發(fā)包人拖欠建設(shè)工程價(jià)款的，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)或者申請(qǐng)拍賣，并可以優(yōu)先受償。2002年6月27日，最高人民法院再下司法解釋，進(jìn)一步明確：建設(shè)工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。

　　在翠湖山莊案中，廣州的數(shù)家國(guó)有商業(yè)銀行首遭當(dāng)頭一擊。在此案中，開發(fā)商拖欠工程承包商巨額款項(xiàng)，由于承包商受償權(quán)在先，結(jié)果是原本抵押給銀行的房產(chǎn)，被優(yōu)先償還給承包商。本來穩(wěn)坐釣魚臺(tái)的銀行———抵押貸款被認(rèn)為是安全度最高的貸款之一———遭受意外損失，數(shù)家銀行約2億元(含利息)的債權(quán)實(shí)際上已經(jīng)很難再追回。

　　6月13日，廣東省高級(jí)人民法院向中國(guó)人民銀行廣州分行發(fā)出司法建議書，建議“商業(yè)銀行的抵押貸款存在新的潛在交易風(fēng)險(xiǎn)，需要盡早研究應(yīng)對(duì)措施”。

　　在某市場(chǎng)觀察人士看來，廣東銀行界之所以突然有此動(dòng)作，很可能聞到了風(fēng)聲，一旦政策明朗，銀行業(yè)勢(shì)必首當(dāng)其沖，要求收縮信貸，而一旦收縮信貸，必然要面臨上述難題。(編輯：劉曼)