本報記者 華中煒 栗新宏

　　央行房貸新政策選擇在眾多地產巨鱷“跌倒”時亮相。6月13日，《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，在引起了銀行、開發商、消費者等多方的關注與評說后，人們更加關注與之配套的細則出臺。

　　商業銀行心情復雜

　　《通知》出臺后，記者立即與四大國有商業銀行聯絡采訪，各家銀行的態度均十分謹慎，只表示會嚴格執行央行的這一政策，并會相應制定一些具體的對策。

　　就該《通知》對于商業銀行經營業務帶來的影響，經濟學家普遍認為，其對銀行業務造成的壓力不容小視。“貸款門檻提高了，執行規定嚴格了，肯定會減少貸款的業務量。”中央財經大學投資經濟系副主任喬志敏說。

　　近些年來，房地產金融業務一直是各大銀行爭奪的“肥肉”，房地產貸款業務亦成為各商業銀行重要的利潤來源。另外，商業銀行的住房貸款質量也是所有貸款種類中較好的。農業銀行山東分行房貸處的田勇告訴記者，山東農行自2001年開辟房地產金融業務，發展非常快，到今年5月末，全行房地產各項貸款余額91.91億元，而不良貸款占比一直保持在各行業貸款較低水平：房地產企業不良貸款16180萬元，占全部房地產企業貸款的5.60%；個人住房不良貸款余額1726萬元，占全部個人住房貸款的0.28%。“這些不良貸款大多數是可以消化的，借款人接著還款的可能性也很大。”田勇說。

　　一些商業銀行的經營者對《通知》給銀行帶來的影響表示擔憂。央行的《通知》規定，商業銀行不得向房地產商發放用于繳納土地出讓金的貸款。“這個政策也可能會有負面的影響。比如說開發商在發現有價值的土地資源，想購買作為儲備，但如果遇到資金短缺，按規定銀行又不能提供資金，這就很難辦，銀行也失去了好的機會。”一位國有商業銀行房貸產信貸部的工作人員告訴記者。

　　據了解，這項規定是央行近年來對于房地產市場實施的較大動作，政策出臺前，央行曾為此進行過一年多的調研。“對于房地產信貸業務，目前的主力是國有銀行，而他們一些運作機制還不規范，公司治理結構都還不是很完善。人民銀行的這個政策是比較負責的，而且比較及時，我們不能等到房地產泡沫快崩潰了才去采取動作。”喬志敏說。

　　地產企業將上演淘汰賽

　　“由于我國沒有開放房地產金融市場，除了銀行信貸外，沒有更多的金融工具，目前房地產開發項目的全部流程都離不開銀行信貸資金的有力支持。”一家房地產上市公司的董秘接受中國經濟時報記者采訪時表示。

　　有關資料表明，在我國目前近3萬多家開發企業中，能夠用公開發行股票融資的企業約為300多家，僅占1%左右。房地產開發商在開發期有開發信貸，銷售期有流動資金信貸，此外，普遍采取期房銷售的開發商絕大多數項目都是在利用個人按揭的資金滾動開發，當前許多公司的自有資金只有10%時，就敢向銀行貸款90%。

　　據統計，目前，上市公司中涉及房地產業務的達到了348家，占上市公司總數的28.86%。業內人士普遍認為，《通知》的出臺和執行，必將拉開房地產行業的調整序幕，對上市公司而言，將會上演一場強者恒強，弱者恒弱的淘汰賽，經營不佳的地產類上市公司很可能會重新考慮調整業務。

　　“《通知》對地產類企業無異于上了‘緊箍咒’。”民生證券研究員顧麗文說。她認為，長遠來講，這對房地產業將起到調整結構規范發展作用，一些專業化程度高、公司治理優秀、土地資源儲備豐富、大股東實力雄厚的優質上市公司影響不大，但就目前涉足房地產的大多數上市公司而言，由于《通知》將對房地產開發商的開發周期、開發進度、授信額度、購買力、開發區域、銷售價格以及經營資金等起到極大的抑制作用，必然會嚴重影響其經營資金及銷售。

　　北京城建副總經理楊運成告訴中國經濟時報記者，“這些措施可能會引起房地產企業集中度的增加，特別是對于中小房地產企業影響較大。”

　　央行對商業銀行對土地儲備機構發放抵押貸款做出了嚴格規定。楊運成說，“目前房地產業的巨大利潤主要來自于土地儲備及地價運作。可以預計，這些措施必將會抑制上市公司繼續投資房地產的熱情，特別是眾多從它們原來各不相同的主業介入房地產業的上市公司，它們本來缺乏經營房地產的基礎和經驗，高價置換地產商資產或高價買入地皮，就像追高買入股票一樣，不少‘深度’套牢，加之資產負債率已經較高、土地儲備又不多，銀行一旦收緊房地產貸款銀根，打擊可想而知，個別得不到銀行貸款的開發商可能會由于資金鏈斷裂，其開發的樓盤就會成為爛尾樓，投資自然也化為泡影。”

　　“資金實力不夠的小企業可能被淘汰出局。但中國地方這么大，小企業應該能找到一些中小城市的合適的項目。這與有錢開大飯館，沒錢開小飯店道理一樣。”喬志敏說，“長遠來看，房地產融資渠道應該多元化。如北京、上海等地開放的房地產信托業務，需求很旺盛。”

　　消費者期待政策細化

　　“我支付了首付款之后，余款要通過銀行貸款來實現。現在央行有了通知，銀行沒有再向未封頂的樓盤發放貸款。我這種情況怎么處理？”在京城一家文化公司上班的余芬小姐剛剛購買了第一套房子。她目前還沒有接到房地產企業和銀行的通知，很是焦急。

　　而央行的政策中提出的“高檔住房”等如何來界定讓人關注。農行山東分行的田勇說：“央行的通知沒有對高檔住房做一個定義，掌握起來有一定難度，是從面積上區分，還是從裝修標準上區分？在濟南市場上房價主要是位置決定的，比如有的別墅價格才2000多元／平方米，這算不算高檔？”

　　此外，“二次購房”的模糊概念，也令執行者難以把握統一尺度。“自己已有一套住房，如果第二次購買使用家人名義，那么是否可以合理避開即將攀升的利率？”

　　更多的普通消費者還是對政策表示了歡迎。“政策出臺后，交了首付款，我可以在看到樓盤踏踏實實起來之后才辦按揭手續；如果對樓盤的質量不滿意的話，還可以退。這就簡單多了。”一位購房者告訴記者。