在6月17日舉行的一次房地產(chǎn)商云集的研討會(huì)上，房地產(chǎn)商們對(duì)5日央行出臺(tái)的房地產(chǎn)新政策反應(yīng)非常激烈，紛紛表示“不可理解”并“十分震驚”，新華遠(yuǎn)總裁任志強(qiáng)更提出央行此舉非但不能達(dá)到防范金融風(fēng)險(xiǎn)的初衷，還會(huì)導(dǎo)致金融陷阱，不僅房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)進(jìn)入“冬天”，整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展都會(huì)受影響。

　　6月17日下午，中國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)與經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)共同舉辦的論壇上，京城房地產(chǎn)

界人士云集，其中包括華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)，北京萬(wàn)科總經(jīng)理吳有富，北京金地地產(chǎn)總經(jīng)理陳長(zhǎng)春，北京今典集團(tuán)董事長(zhǎng)張寶全等等。論壇原定的主題為“關(guān)注健康人居，關(guān)注健康城市”，但由于大家都對(duì)央行的政策議論紛紛，議題很快轉(zhuǎn)入央行6月5日下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(下簡(jiǎn)稱《通知》)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響上。

　　北京今典集團(tuán)董事長(zhǎng)張寶全稱“很意外”，“現(xiàn)實(shí)跟想象中的差距太大”，并認(rèn)為央行此次新政策“有不合理的地方”。北京萬(wàn)科總經(jīng)理吳有富則認(rèn)為這個(gè)政策可能是因?yàn)樯虾ｏL(fēng)波的影響，根據(jù)媒體報(bào)道，上海在香港、內(nèi)地的四家上市公司停牌，20多家房地產(chǎn)企業(yè)被列入“黑名單”。吳有富認(rèn)為央行此舉顯然是“上海生病，全國(guó)吃藥”的作法。住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生也表示“比較震驚”，顯然，央行認(rèn)為“房地產(chǎn)對(duì)金融的風(fēng)險(xiǎn)大于它對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用”，她說(shuō)。

　　在此前由住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)發(fā)起的“時(shí)空聯(lián)線共論非典對(duì)房地產(chǎn)影響”的會(huì)議上，任志強(qiáng)曾對(duì)記者說(shuō)，非典對(duì)房地產(chǎn)的影響肯定會(huì)有的，但如果能在短期內(nèi)得到控制的話影響并不是很大，而且還有可能在某方面促進(jìn)它的發(fā)展，比如說(shuō)政策利好。而這次會(huì)議上，任志強(qiáng)表示“央行政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響比非典還嚴(yán)重”。

　　任志強(qiáng)認(rèn)為，央行新政從土地儲(chǔ)備、建筑施工墊資、預(yù)售款三個(gè)環(huán)節(jié)切斷了房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)鏈條。

　　首先是土地儲(chǔ)備。影響主要有兩個(gè)方面。央行在《通知》中提出審慎發(fā)放對(duì)地方政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款，這將不利于地方政府對(duì)土地的開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)供應(yīng)總量會(huì)進(jìn)一步減少。央行規(guī)定“商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款”，這會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商沒(méi)有土地儲(chǔ)備，不能進(jìn)行連續(xù)的“生產(chǎn)”。

　　其次是建筑施工墊資。央行要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款對(duì)象應(yīng)為沒(méi)有拖欠工程款的企業(yè)，任志強(qiáng)認(rèn)為，在房地產(chǎn)業(yè)中工程欠款不可能沒(méi)有。從帳款結(jié)算的角度上講，企業(yè)結(jié)算工程款有根據(jù)工程形象進(jìn)度(進(jìn)行到多少層或哪個(gè)部分)、時(shí)間進(jìn)度兩種方式，一般都采用后者。工程款在核算時(shí)要經(jīng)過(guò)采樣、質(zhì)檢等環(huán)節(jié)。結(jié)算工程款的過(guò)程中就需要施工單位的資金墊付。一個(gè)公司如果一年有200萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)量，因核算而造成的拖欠款就可能達(dá)到4到5個(gè)億。國(guó)際上也是允許工程款拖欠的，只是銀行往往會(huì)要求提供一個(gè)擔(dān)保，擔(dān)保拖欠款能按期結(jié)算。目前北京房地產(chǎn)業(yè)拖欠工程款達(dá)260多億元，砍掉60%的不合理拖欠，還有一個(gè)很大的數(shù)字，要完全依靠企業(yè)自有資金是不可能的。

　　房地產(chǎn)商20%至30%的開(kāi)發(fā)資金來(lái)源于預(yù)售款，但央行在《通知》中提出“銀行只能對(duì)購(gòu)買(mǎi)主體結(jié)構(gòu)已封頂?shù)淖》堪l(fā)放個(gè)人住房貸款”，這無(wú)疑又減掉了開(kāi)發(fā)商一個(gè)重要的資金來(lái)源。對(duì)于其提出的理由“為減輕借款人不必要的利息負(fù)擔(dān)”，任志強(qiáng)認(rèn)為，這個(gè)理由不成立。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商在銷售時(shí)都會(huì)安排一個(gè)價(jià)格梯度，工程越接近完成價(jià)格越高，消費(fèi)者之所以愿意買(mǎi)期房就是因?yàn)楸阋耍�期房加上利息比買(mǎi)現(xiàn)房還要便宜。如果是防范房地產(chǎn)商卷款而逃，完全可以要求房屋完成到一定程度時(shí)才能進(jìn)行按揭。

　　任志強(qiáng)說(shuō)，以上的政策會(huì)影響市場(chǎng)的供應(yīng)量，價(jià)格勢(shì)必上漲，因此央行又在需求上“砍了一刀”。

　　首先是“對(duì)購(gòu)買(mǎi)第二套以上(含第二套)住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例”。任志強(qiáng)認(rèn)為這“在道理上說(shuō)不通”，并會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)流失40%至60%的客戶。因?yàn)槟壳坝?0%至60%的消費(fèi)者是換房族，有的是以房養(yǎng)房。銀行往往認(rèn)為買(mǎi)房投資的人多了會(huì)導(dǎo)致泡沫，但現(xiàn)在不鼓勵(lì)買(mǎi)房投資，就會(huì)對(duì)三級(jí)租房市場(chǎng)產(chǎn)生不利影響。可租房減少，價(jià)格上漲，房地產(chǎn)一、二、三級(jí)市場(chǎng)根本沒(méi)辦法形成互動(dòng)，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)畸形。其次是個(gè)人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過(guò)60%，所購(gòu)商業(yè)用房為竣工房屋。“商住兩用房”則按商業(yè)用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。這會(huì)限制很多實(shí)力有限的小企業(yè)的發(fā)展，而開(kāi)發(fā)商也會(huì)大受損失。(文/王曉華)