本報(bào)記者 袁一泓 北京報(bào)道

　　10年來最嚴(yán)厲的措施？

　　6月13和14日，潘石屹把公司的財(cái)務(wù)、計(jì)劃、核算部門的人都找來，算了兩天賬。

　　“幸好我去年賣了20多個(gè)億，前幾天還簽了一個(gè)1億多的大單，不然的話，就慘了。按照通知的規(guī)定，我至少要多拿出5個(gè)億的現(xiàn)金流。”潘石屹說。

　　這位SOHO中國有限公司董事長所說的通知是，中國人民銀行6月13日公布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(以下簡稱“121號(hào)文件”)。

　　和潘石屹一樣，許多地產(chǎn)商上個(gè)周末都沒給自己放假，更沒給財(cái)務(wù)部門放假，他們都在關(guān)起門算賬。

　　表面上看，121號(hào)文件只是央行的一個(gè)普通業(yè)務(wù)通知，但文件上觸目的“嚴(yán)格”、“嚴(yán)禁”字樣，分明已透出了縷縷肅殺之氣。

　　“121號(hào)文件”的核心內(nèi)容是：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，其自有資金(指所有者權(quán)益)應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%；商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，嚴(yán)禁跨地區(qū)使用；商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款；對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%，貸款期限最長不得超過2年；承建房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的建筑施工企業(yè)只能將獲得的流動(dòng)資金貸款用于購買施工所必需的設(shè)備，嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。對(duì)于個(gè)人房貸，121號(hào)文件規(guī)定：商業(yè)銀行只能對(duì)購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款；借款人申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過60%，貸款期限最長不得超過10年，所購商業(yè)用房為竣工驗(yàn)收的房屋；購買第二套以上(含第二套)住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例，并不再執(zhí)行個(gè)人住房貸款利率，而按央行公布的同期檔次貸款利率執(zhí)行。

　　對(duì)許多地產(chǎn)商來說，這些規(guī)定條條如刀，刀刀見血。潘石屹說：“這是我近10年來見過的對(duì)房地產(chǎn)最嚴(yán)厲的一個(gè)通知。”121號(hào)文件不僅規(guī)定了開發(fā)貸款，還對(duì)與房地產(chǎn)貸款有關(guān)的所有方面都作了規(guī)定——包括住房按揭、土地儲(chǔ)備、施工企業(yè)貸款和公積金。

　　4500億貸款違規(guī)？

　　今年2月底，央行發(fā)布《2002年貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》，公布了2002年11月，中國人民銀行對(duì)部分城市商業(yè)銀行2001年7月1日至2002年9月30日發(fā)放的房地產(chǎn)貸款的檢查結(jié)果。那次檢查共抽查房地產(chǎn)貸款20901筆，金額1468億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款3654筆，金額1380.5億元，個(gè)人住房貸款12158筆，金額44.1億元，個(gè)人商業(yè)用房貸款5089筆，金額43.4億元。調(diào)查發(fā)現(xiàn)違規(guī)貸款和違規(guī)金額分別占總檢查筆數(shù)和金額的9.8%和24.9%。

　　這是什么概念？違規(guī)貸款和違規(guī)金額占總檢查金額的24.9%，如果這個(gè)檢查結(jié)果在全國有代表性，也就是說，房地產(chǎn)貸款中有近四分之一是違規(guī)的。

　 房地產(chǎn)貸款四分之一違規(guī)意味著什么？

　　據(jù)央行最新透露的數(shù)字，2002年底，商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額達(dá)到6616億元，個(gè)人住房貸款余額達(dá)到8253億元。截至2003年4月，房地產(chǎn)貸款余額達(dá)到18357億元，占商業(yè)銀行各項(xiàng)貸款余額的17.6%，其中個(gè)人住房貸款余額為9246億元，占商業(yè)銀行各項(xiàng)貸款余額的8.9%。

　　以目前房地產(chǎn)貸款余額為18357億元計(jì)算，如果其中四分之一是違規(guī)貸款，就意味著全國有4500億元房地產(chǎn)貸款是違規(guī)的。

　　央行的擔(dān)心是有道理的。調(diào)查結(jié)果很容易讓人想起1993年的房地產(chǎn)泡沫和1997年的亞洲金融危機(jī)。這也無怪乎中央領(lǐng)導(dǎo)去年下半年以來多次提到，要防止房地產(chǎn)過熱，防止房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫。

　　為什么不是銀監(jiān)會(huì)

　　讓人疑惑的是，為何121號(hào)文件的發(fā)布者不是剛剛成立的銀監(jiān)會(huì)？“這是遺留問題。這份文件至少在20002年底就已草擬。”央行上海分行一位不愿具名的官員說。那時(shí)，銀監(jiān)會(huì)還未成立。這位官員還透露，在2003年2月份央行的杭州會(huì)議上，該文件的征求意見稿已經(jīng)在業(yè)內(nèi)亮相。本報(bào)記者得到的消息稱，相比正式發(fā)布的文件，征求意見稿更為嚴(yán)厲，比如121號(hào)文件規(guī)定商業(yè)銀行只能對(duì)購買主體已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款，而征求意見稿則限定僅能對(duì)購買現(xiàn)房發(fā)放個(gè)人住房貸款。一位與金融界接觸密切的地產(chǎn)商也告訴本報(bào)記者，他在今年3月就聽到了央行將對(duì)房地產(chǎn)信貸采取更加嚴(yán)格措施的消息。

　　正是在今年3月，傳出了有關(guān)央行正在就房地產(chǎn)新政策征求各商業(yè)銀行意見的消息。

　　本報(bào)記者6月16日下午致電央行研究局局長謝平和央行貨幣政策司戴根有司長，要求采訪，均被婉拒。

　　不過，有銀行內(nèi)部人士對(duì)本報(bào)記者說，戴根有司長此前有關(guān)“加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理”的講話，正可以作為央行出臺(tái)121號(hào)文的官方背景說明。

　　在那次講話中，戴根有認(rèn)為，目前我國部分城市和地區(qū)確實(shí)出現(xiàn)房地產(chǎn)過“熱”，應(yīng)當(dāng)引起警惕。戴根有說，商業(yè)銀行貸款是當(dāng)前房地產(chǎn)投資的主要資金來源。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2002年1～10月，商業(yè)銀行房地產(chǎn)新增貸款余額占房地產(chǎn)完成投資的比例達(dá)到66%，如果加上使用住房公積金發(fā)放個(gè)人住房委托貸款數(shù)量，這一比例為68%。

　　戴根有覺得個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)開始顯現(xiàn)。目前，工商銀行個(gè)人住房不良貸款為5.28億元，不良率為0.22%；建設(shè)銀行個(gè)人住房不良貸款為32.05億元，不良率為1.59%。從國際經(jīng)驗(yàn)看，個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)一般是在發(fā)放貸款后3～8年中逐步顯現(xiàn)。我國現(xiàn)在個(gè)人住房貸款余額中，80%是2000年以來發(fā)放的，即只有20%的貸款開始進(jìn)入第三年。因此，目前住房不良貸款低，并不表明以后不良貸款低，未來幾年個(gè)人住房不良貸款很有可能陸續(xù)暴露。銀行不僅要防開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)，而且也要防住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)以及與此有關(guān)的貸款風(fēng)險(xiǎn)。所以，6月13日的121號(hào)文件才會(huì)如此全面。

　　地產(chǎn)商的冬天

　　“房地產(chǎn)的冬天來了。”這是華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)對(duì)央行121號(hào)文件后果的描述。

　　任志強(qiáng)解釋說，這個(gè)冬天不僅僅是房地產(chǎn)的冬天，而且有可能也是銀行的冬天。

　　因?yàn)檠胄写舜涡刨J政策的調(diào)整，是從防范金融風(fēng)險(xiǎn)出發(fā)的，但實(shí)際的結(jié)果卻會(huì)進(jìn)一步加大金融的風(fēng)險(xiǎn)。如果這些政策是從銀行尚未放出大量的貸款或者項(xiàng)目的貸款尚未發(fā)生開始，也許這些政策還有些先期的防范作用，但目前的情況是大量的貸款已經(jīng)發(fā)生，如果中途改變游戲規(guī)則，那么銀行已經(jīng)發(fā)生的大量貸款將面臨著無法收回的更大風(fēng)險(xiǎn)。

　　在任志強(qiáng)看來，中止給有大量負(fù)債和有工程欠款的開發(fā)公司貸款是對(duì)的，但如果這些負(fù)債和被拖欠的工程款都來自于銀行，那么中止給開發(fā)企業(yè)貸款的結(jié)果，是導(dǎo)致原來的貸款包括給開發(fā)商的和給施工單位的貸款，都有可能爛掉。

　　任志強(qiáng)尖銳地指出，央行此次信貸政策調(diào)整，截?cái)喾康禺a(chǎn)原有的現(xiàn)金流鏈條之后，最大的風(fēng)險(xiǎn)仍然在銀行。

　　中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長顧云昌說，如果按照央行通知去做，有一批實(shí)力不強(qiáng)的開發(fā)企業(yè)肯定要被淘汰。

　　但也有開發(fā)商表示歡迎。珠江-合生北方?jīng)Q策委員會(huì)負(fù)責(zé)人姚牧民對(duì)本報(bào)記者說，出臺(tái)這個(gè)政策很有必要。

　　另外兩種聲音

　　銀行和其他有關(guān)部門對(duì)央行121號(hào)文件的看法很微妙。

　　某國有商業(yè)銀行一位不愿意透露姓名的人士對(duì)本報(bào)記者說，我們商業(yè)銀行對(duì)央行121號(hào)文件不好說什么，執(zhí)行是要執(zhí)行，但關(guān)鍵看效果。

　　另一位銀行內(nèi)部人士說，現(xiàn)在看來，央行的政策主要是著眼于一種“堵”的方式，但實(shí)踐證明，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，“堵”并不是一種最好的方式，也不一定能取到最好的效果。一位開發(fā)商就直言不諱地對(duì)本報(bào)記者說，以前也不是沒有限制，2001年，央行也發(fā)過類似通知，但大家不是照樣貸到款嗎？

　　建設(shè)銀行一位干部說，除了銀行的“堵”，調(diào)控房地產(chǎn)的另一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)是抓好土地和規(guī)劃的源頭。

　　任志強(qiáng)說，央行121號(hào)文表面上只是個(gè)房地產(chǎn)中的金融信貸政策的調(diào)整，實(shí)際涉及到相關(guān)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，實(shí)際是國家政治與經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整問題。

　　東亞銀行北京辦事處有關(guān)人士說，東亞銀行對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法，與中國人民銀行不太相同。譬如該行認(rèn)為，寫字樓市場(chǎng)其實(shí)就很好。該銀行近日決定對(duì)建外SOHO(含寫字樓和公寓)的境外購房人士提供8成20年按揭，并享受美元3.25%、港幣4%的利率優(yōu)惠。

　　值得注意的是，近一個(gè)月來，市場(chǎng)上已出現(xiàn)國家將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)由“強(qiáng)調(diào)宏觀調(diào)控”向“強(qiáng)調(diào)發(fā)展”轉(zhuǎn)變的傳聞。顧云昌6月16日向本報(bào)記者透露，國家有關(guān)部門確實(shí)在替國務(wù)院代擬一個(gè)促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的文件，主旨是要采取相關(guān)措施，促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展，“主要是強(qiáng)調(diào)發(fā)展”。

　　但是，一方面是實(shí)際上在緊縮房地產(chǎn)信貸，一方面卻在強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的發(fā)展及其對(duì)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用，央行的121號(hào)文與國家即將出臺(tái)的文件某種程度上在指導(dǎo)精神方面是否存在不一致？

　　顧云昌說，央行的通知初衷是為了防范金融風(fēng)險(xiǎn)，我們是理解的，雖然防范房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)不僅僅是控制對(duì)期房的貸款。“這個(gè)文件對(duì)居民個(gè)人的住房消費(fèi)影響不大，反而會(huì)更有利，因?yàn)橘I的都是現(xiàn)房了。至于會(huì)不會(huì)影響房地產(chǎn)投資，不太好說。”顧說。

　　可能央行也注意到了這個(gè)問題，所以它在121號(hào)文件中提出，“貸款應(yīng)重點(diǎn)支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項(xiàng)目”，希望通過發(fā)展?jié)M足中低收入家庭需要的住宅來減緩其他房地產(chǎn)投資下降的趨勢(shì)。

　　但是，任志強(qiáng)從另一層面指出，央行此次信貸政策的調(diào)整中一個(gè)重點(diǎn)是面向中低收入家庭，而歧視富裕家庭和歧視商業(yè)投資，或者說重點(diǎn)為窮人服務(wù)而排斥富人。“這種做法既不符合商業(yè)銀行建立的基本宗旨，也不符合銀行的經(jīng)營需要”，它“對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的影響，將絕不是單純一個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的信貸政策調(diào)整的影響”。

　　(本報(bào)記者馬斌對(duì)本文亦有貢獻(xiàn))