央行出招規范住房貸款 買第二居所貸款利率上調 | |||
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http://whmsebhyy.com 2003年06月14日 09:08 北京青年報 | |||
![]() 央行出招規范住房貸款,執行時間和操作細則尚未配套 昨天,中國人民銀行公布了《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》。《通知》中字里行間透出央行對規范住房貸款的“重拳出擊”。尤其對個人房貸管理上最大的變化是,對高檔住房、兩套以上(含兩套)的房貸,此次也要求各商業銀行調高首付比例和利率水平等“杠桿因素”。但由于《通知》中并沒有指出這些關鍵性問題的具體執行時間,因此也
新政策囊括房地產開發全過程 央行《通知》對開發商開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人住房公積金委托貸款等七大方面全部作了進一步規范,幾乎囊括了一個房地產項目從建到銷的各個環節。 一、對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項目應適當限制,房地產開發企業申請銀行貸款,其自有資金(指所有者權益)應不低于開發項目總投資的30%。二、對土地儲備機構發放的貸款為抵押貸款,貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70%,貸款期限最長不得超過兩年。三、商業銀行要嚴格防止建筑施工企業使用銀行貸款墊資房地產開發項目。四、加強個人住房貸款管理,重點支持中低收入家庭購買住房的需要。五、個人商業用房貸款,抵借比不得超過60%,貸款期限最長不得超過10年,所購商業用房為竣工驗收的房屋。六、利率杠桿將調節個人住房貸款需求。七、住房委托貸款業務僅限于個人住房公積金委托貸款,其他房改資金(包括單位售房款、購房補貼資金、住房維修基金等)委托辦理貸款業務的,一律不得承辦。 -高檔房、第二套房利率將上調 《通知》中對消費者影響最大的是購買高檔商品房、別墅、商業用房或第二套以上(含第二套)住房時首付款和利率上的變化。在首付款方面,借款人用房貸購買第一套自住房時,首付款比例仍執行20%的規定,購買第二套以上(含第二套)住房,應適當提高首付款比例。在利率規定上,借款人申請房改房或第一套自住房的(高檔商品房、別墅除外),銀行按照中國人民銀行公布的個人住房貸款利率(不得浮動)執行。購買高檔商品房、別墅、商業用房或第二套以上(含第二套)住房,商業銀行將按照中國人民銀行公布的同期同檔次貸款利率執行,不再執行優惠住房利率規定。 據了解,中國人民銀行公布的同期同檔次貸款利率一般要比個人住房貸款利率高一個百分點左右,如果反映到5年、10年甚至時間更長的房貸上,多出的利息就在萬元以上,甚至更高。央行的這一用意相當明顯,是要引導房貸朝中低收入家庭傾斜,而把高檔住房、二套以上個 人住房、商用房的高風險堵在銀行門外。 -執行《通知》尚待細則出臺 央行政策用心良苦,但《通知》中的許多內容還需央行、銀行業協會出臺相應細化方案。畢竟房貸業務目前是各家利潤增長的強勁支點,銀行爭搶都來不及又怎么可能把客戶拒之門外? 首先,怎樣對個人購買“第二套住房”進行認定?雖然央行要求“商業銀行應將發放的個人住房貸款情況登記在當地人民銀行的信貸登記咨詢系統,詳細記載借款人的借款金額、貸款期限、借款人及其配偶的身份證號碼,而商業銀行在發放個人住房貸款前,應到信貸登記咨詢系統進行查詢”。不過,一家商業銀行房貸部老總告訴記者,這一辦法操作性并不強,一方面是銀行每天辦理的房貸業務量非常大,而負責信息上載的工作人員極少,而且采用的是最原始的手工錄入,很多客戶的數據估計要半年,甚至一年以后才能上網,這一期間客戶再買房根本沒法兒知道,而且現在各家銀行的房貸客戶資料基本上是互相保密的,換一家銀行就能進行第二次房貸;另一方面,客戶的全面信息并不是很容易掌握,客戶用子女的名 義買第二套住房就很難堵住。 其次,對“高檔住房”的定義說法不一。目前國內并沒有“高檔住房”的統一定義,因而貸款是否用高利率就有很大的政策空間。 再次,銀行可提高第二套住房的“首付比例”尚沒有明確規定。當然,這點可以由各家銀行根據自身風險來調控,在各家銀行房貸中爭奪客戶的增值服務手段并不多的情況下,如果有一家銀行調高首付比例,很可能造成一大批客戶的流失,其結果很可能是各家銀行最終又回到同樣的低首付水平。 -文/本報記者
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