上海市委書記陳良宇曾在不同場合向世人勾勒了上海遠景：沿黃浦江而上，可以領略北外灘摩天輪和白玉蘭大廈的壯觀、上海船廠居住區的親切、“外灘源”新風貌與外灘景致渾然一體，十六鋪水上游覽中心與老城廂緊密連接的輕松休閑、南浦大橋休閑居住區的安逸寧靜、世博會場館的千姿百態……

　　在不熟悉上海的人眼里，這些地名生冷、抽象，缺乏內涵，但在地產商眼里，這項重

修上海的巨大工程，隨著上海在遠東乃至世界位勢的不斷上升，拿到重修上海的入場券，無疑也就有了編織新財富神話，締造新商業奇跡的題材。于是，挾雄厚資本和巨大夢想的地產商們接踵而至，一場沒有硝煙的商業戰爭，在中國最強勢政府主導下，逐步升級。

　　上篇：強政府與名企

　　《中國企業家》記者戚娟娟

　　香港大佬的第二戰場

　　2003年1月10日，黃浦江開發的重頭戲之一—上海“外灘源”國際發展研討會上，香港恒基老總李兆基悄然而至，與當時上海市市長陳良宇、副市長韓正坐在一起。這在當時引起人們對恒基地產與“外灘源”關聯度的眾多猜測。

　　但李兆基僅僅是上海政府的座上賓之一。這兩年，他的好朋友郭氏兄弟往來上海，似乎比他更頻繁。10年前那一波投資上海熱浪中，郭氏三兄弟表現消極，相當謹慎。此時，一向注重香港市場的新鴻基卻有了巨大的轉變。郭炳江不止一次對外界宣稱：“只要條件合適，有機會就去做。”為此，新鴻基取消了多年前規定的投資內地不得超過總資產10%的上限。

　　郭炳江恐怕以前沒有想過要如此細致地體味上海。在2001年一個寒冷的日子里，他走進1923年建成的匯豐銀行大樓。當端詳著那些塵封多年才見天日的精美壁畫時，這位香港中年人深深地被震撼了。而后，他執意登上外灘鐘樓的頂層，長久地凝望著遠方。對岸，冬日的浦東天水蒼茫。

　　之后，新鴻基掌門人、大哥郭炳湘親臨上海考察，在那次考察中，郭炳湘正式對時任上海代市長的陳良宇提出投資陸家嘴的設想。

　　2002年6月，三弟郭炳聯偕夫人再赴上海，會見了陳良宇。那一次，雙方的會談有了許多實際性內容。不僅上海置地集團的老總在座，郭炳聯還得到了陳良宇一句話：“你們精心準備，我們一錘定音。”言簡意賅。

　　“跟新加坡政府、香港政府比較，上海政府往往走在企業的前面，很有國際水平。”郭炳聯嘖嘖贊嘆。

　　新鴻基投資陸家嘴的項目終于在2003年初有了眉目。郭炳湘在年度股東大會上透露，新鴻基以與地產受讓方正式簽訂合同。項目的投資總額由先前預計的60億-70億港元擴大到80億港元，用于發展陸家嘴中心商務區商用及住宅地產項目。此項目占地約40萬平方米。新鴻基創造了港資在上海單項地產投資額的最高記錄。

　　郭氏兄弟固然招來一片羨慕，但很少有人了解其間細節。據說，談判進行得異常艱苦。“有幾次差點談崩了，之所以最終沒有崩，說實話，是我們太想要這塊地了。”新鴻基的高層這樣告訴記者。

　　從APEC會議在上海舉行后，香港地產商對上海的投資策略開始有了改變，一是開始多元化投資，不單單是商務樓，住宅領域也開始進入；二是投資周期變長。越來越多的香港人不僅把上海當作了第二戰場，“第二總部”也在構想當中。

　　一位新加坡投資商感慨地說，“上海市場目前的回報率比起港臺、新加坡有優勢得多，只要上海有一個房地產項目能做到回報率8%-10%，我肯定會投下來做。”新加坡與香港的房地產投資回報率還不到5%。

　　目前，香港9家最大的房地產開放商均在上海開足馬力，其中新鴻基、新世界等對黃浦江兩岸則情有獨鐘。

　　新鴻基“滑鐵盧”

　　其實郭氏兄弟當初屬意上海的并不只陸家嘴一塊，董家渡即被業內人士認作他們的“滑鐵盧”。在浦江兩岸的開發規劃中，董家渡的定位是：上海市最大的濱水聚居區—“看得見水景的房間”。規劃中的董家渡，東依黃浦江，北至復興路，接近世博會會址，岸線長2公里，陸地面積122.55公頃。

　　“董家渡那塊郭氏兄弟來談了多少次啊，甚至跟上層在活動，想要這塊地。方案幾乎都是現成的。這是打品牌的一個項目啊。”一位不愿透露姓名的業內人士說。

　　但是新鴻基目前不得不暫時告負，在董家渡項目上，最大的贏家是剛從北京來滬拓展的華潤置地(另兩個贏家是光彩事業投資集團與浙江華浙實業)，在總投資約30億元的董家渡開發規劃中，華潤置地獲得了6萬平方米土地的開發權，華潤將為此投入15億元資金，預計項目建后將獲得18億元收入，華潤上海公司亦在拿到該項目后匆匆成立。

　　戴德梁行的房地產咨詢專家吳少聰評價，“華潤的優勢在于對國內市場熟悉，班子也很年輕，很多決策比香港開發商及時，高層也愿意幫襯。”

　　許榮茂走麥城

　　許榮茂被認為是另一個與郭氏兄弟命運相似的人。這位《福布斯》中國富豪榜的“榜眼”中意黃浦江兩岸開發規劃中的另一黃金地段—北外灘，打算投資100億元用于中央商務區建設，早就不是什么新聞。可是在2003年1月8日，北外灘綜合開發正式啟動時，官方發出的消息卻是，虹口區分別與上海申江兩岸開發建設投資(集團)有限公司和上海中遠三林置業集團簽署了合作協議，成立上海申江北外灘開發建設有限公司和上海中遠三林北外灘開發建設有限公司，參加北外灘綜合開發的具體項目。時任上海市副市長的韓正親自揭牌。

　　消息傳出，很多人直呼“大跌眼鏡”。不到一年前，北外灘所在的虹口區負責人透露的情況是，正在與4至6家香港著名的房地產公司接觸當中，短期內將與1至2家香港公司簽訂開發協議。

　　顯然，在此次北外灘開發權的爭奪中，許榮茂不及印尼商人林紹良行事靈活。林是印尼三林集團主席，2001年5月，他到上海考察，并會晤高層。在與中遠集團接觸半年后，三林集團正式入股中遠置業，與中遠集團并列成為第一大股東。一家超大型國企旗下的房地產公司順利實現了股權多元化，而林紹良則順理成章地進入了“重修上海”的陣營，在北外灘分得一杯羹—比他的香港對手們省力得多。

　　一個能被非常容易觀察到而且理解的事實是，游戲的核心部分在各家國有企業之間有條不紊地進行。除了董家渡、北外灘等項目，另一些事例是，黃浦區下面的新黃浦拿到了炙手可熱的“外灘源”的一級開發，而黃浦江兩岸綜合開發總體規劃中第一個進入實質性運作的項目財富廣場的投資商則為上海房地(集團)公司——上海房地集團是專為整合房地產格局而度身定制的上海旗艦企業，由中星(集團)有限公司、閔虹(集團)有限公司、房地(集團)公司的等老牌房地產企業組成，注冊資本高達40億元。

　　不過即便這樣，其間未嘗沒有驚心動魄的商業纏斗。上海實業集團的副董事長陳偉恕微笑著告訴記者：“格局遠沒有完全形成，還會有各種戲劇性的變化。”

　　民營集體缺席

　　據香港戴德梁行統計，在上海房地產企業里，一級資質企業僅有100來家，投資額和商品房銷售量還不及全市總量的20%；其余近4000家企業中，不少注冊資本僅500萬元；而資質為三級、暫定三級或未定級的小企業就有近2000家。

　　和君創業研究咨詢有限公司執行董事長李肅說，在上海的土地政策進一步透明化之后，房地產的產業特征正處于由關系主導向資本主導轉型當中，新的土地資源的分配機制無疑大大提高了資本的門檻。從前，在土地獲取上，本土開放商有優勢，但隨著土地市場的透明化，今后誰的資本實力強，誰就將在土地獲取上有優勢。

　　“現在上海房地產，是兵荒馬亂的市場。”戴德梁行的吳少聰笑呵呵地評價。每人都有機會，只是區位不同。在大兵壓境的上海房地產市場，本地的開發商目前主要能做的，就是面對上海市民的中低檔住宅開發；而各家國企捎帶著小部分的外企，似乎正排定座次，開始分食浦江兩岸這塊巨大的蛋糕。

　　看得見的手

　　2003年4月11日上午，上海市政府多功能廳，上海市黃浦江兩岸開發工作領導小組會議召開。這是自2002年1月黃浦江兩岸綜合開發啟動以來的第二次會議。

　　這是一次典型的上海市政府內部性質的工作會議，上海市市長、黃浦江兩岸開發工作領導小組副組長韓正率領市、區一班政府官員齊齊落座，參會企業很少，主要是政府指定的對沿江土地進行一級開發的大型國有企業及在兩岸占據土地較多的企業集團。會上，楊浦區區長岑富榮提出：“歷史遺留問題怎么解決？……楊浦大橋下面的一塊地皮是在兩岸開發啟動前批的，但現在他們不按規劃亂蓋房子怎么辦？”這句話讓之前一直沒在會上發言的韓正情緒一下激動起來。“市級單位亂造房子？責任是誰？”韓正厲聲環視四座，“反復強調過兩岸開發要和委、辦聯手，單靠區里承擔不行。”

　　工作會議結束前，韓正做了長達22分鐘的講話。講話中反復出現的關鍵詞句有“市區聯手”、“任何人不能違反規劃”、“速度、質量、長遠利益”等等。

　　盡管黃浦江兩岸的綜合性大開發尚處起步階段，上海市、區政府正面臨著許多事前難以預料的障礙和困惑，但是政府這只強勢、高效的手，卻始終不曾放松對上海房地產市場的引導和掌控。

　　正是在這只手的控制中，上海房地產少了很多懸念。

　　2002年12月，黃浦區政府與上海市地產集團等簽訂南外灘8號地塊和福佑路地塊、露香園路地塊的開發協議。會上，市長韓正的一席話可以說為上海政府與房地產開發之間的關系做了最好的詮釋：

　　“今后在房地產市場上，政府將以地產開發為主，少參與或不參與房產開發，最終實現地產與房產開發的分離。此外，房產開發的游戲規則要變，容積率不再由房產商說了算，必須遵守政府制定的規劃。”

　　“土地市場由政府主導，上海要建世界級城市，要吸引更多的外來投資，關鍵要降低商務成本，而商務成本很大的一塊就在土地成本。土地一級市場必須由政府控制，要建立土地資源的儲備和調控機制，否則土地成本過高、無序混亂的狀況難以改變。提倡熟地流轉方式，也是降低商務成本的重要手段。”

　　不止一位上海房地產的圈里人這樣評價：“韓正的作用非常非常重要。他擔任分管房地產的副市長時，上海大的房地產集團形成、大的地域開發規劃啟動。”

　　可見，許榮茂未來不是沒有可能從申江和中遠手中租到土地。這一場勝負還沒見分曉。今朝拼得你死我活，明天未始不會干戈化玉帛。既是對手，也可能成為戰友。既然沿江開發的面積在短期內即擴大了三倍，那么，這73平方公里土地上，誰能料定不會再有變局？二級市場或許是一個更加難得的機會。

　　仔細揣摩上海房地產的特征，多少暗合、或者說揭示著上海經濟模式的走向：強勢政府主導下的市場的完全開放。這顯然是一條既不同于香港，也不同于新加坡的道路。

　　中篇：誰拿到了重修上海入場券？

　　《中國企業家》戚娟娟

　　羅康瑞貴人相助？

　　如果沒有盧灣區政府的鼎力相助，羅康瑞盤算再好，東方新天地項目也可能落空。公益性質的人工湖及綠地是羅康瑞換得全部52公頃土地的一個前提。瑞安大力配合舊城改造，政府對居民動遷則不遺余力。據說，5萬平米的人工湖，3800戶居民，43天動遷完畢。

　　羅康瑞比其他香港商人更早地來到了上海，第一次要上溯到19年前。1984年的上海，正處在整個20世紀中面目最為蕭索的境地，多年后，他回憶說，“當時的感覺不怎么樣。”

　　可僅一年后，羅康瑞卻決定到上海投資。1985年，37歲的羅康瑞出任香港基本法咨委會委員，為加強對內地的了解，他帶團到北京、上海、廣州考察。他第二次踏上上海的土地，在這里，經人介紹，他認識了許多“年輕的朋友。”

　　彼時的羅康瑞顯然無法預見這些“年輕的朋友”對他意味著什么。就如同他沒有料到十余年后，自己會把事業重心北移向這座灰蒙蒙的城市一樣。

　　今天，當年“年輕的朋友”大多年過半百，其中一些已攀上了政治生涯的高峰，羅康瑞依然習慣這樣形容他們—其時上海市團市委的一些負責人。羅康瑞與上海的緣分，便由這些“年輕的朋友”開始。他們的支持與幫助最終成為羅康瑞的上海事業至為關鍵的內容。其中，包括新任上海市長韓正。

　　瑞安在上海的第一個投資項目“城市酒店”，董事長便由時任上海團市委書記的韓正兼任。韓正日后的一個職務是盧灣區區長。

　　羅康瑞在盧灣區稱得上如魚得水。談到盧灣，他不無感慨：“我們和盧灣區的關系……17年啊，城市酒店在盧灣、瑞安廣場也在盧灣，新天地、人工湖還在盧灣。你什么地方去投資呢？人總是最重要的。”

　　年輕時的羅康瑞熱衷政治，香港回歸前在工商界、政界均嶄露頭角。他不僅參與基本法的起草工作，集港事顧問、特區籌委及推委成員于一身，并且是與香港立法局直選派針鋒相對的“71人會”重要成員，還被選為香港工商專業聯會主席。

　　“那時老人家們稱我是工商界的‘交際人’。”羅康瑞優雅地一笑，他并不否認自己的政治敏感，“我和政府打交道因為我希望支持、配合他們發展，并不是單純為自己的業務，我可以和他們建立友誼。為什么我可以在上海做那么大的開發，在一大會址旁邊做“新天地”那么重要的地塊？因為他們了解我，相信我，知道我不會亂來。”

　　2002年10月，《商業周刊》年會在北京舉行時，羅康瑞被專門請上演講臺，與海內外企業家辯論“如何搞好政府關系”。同樣的話題，美國企業家大喊頭痛，國內民營企業家一臉激憤，羅康瑞卻安坐當中，從容不迫。在那樣的場合，風度翩翩的他，作用如一劑妥帖卻不落痕跡的潤滑油。

　　中遠三林和政府合作有優勢？

　　北外灘之爭，一度是2003年年初上海灘的熱門話題。作為黃浦江兩岸開發4個重點地區中最早啟動的一個，北外灘未來的定位是“中央核心商務區”，外界曾盛傳許榮茂的世茂集團獲得北外灘3.66平方公里土地的開發權，可事態隨后急轉直下，最后的開發權由上海申江公司和中遠三林置業聯手奪得。

　　除了身為上海中遠足球俱樂部董事長，另一個令徐澤憲聞名上海的理由是“中遠兩灣城”。“中遠兩灣城”是迄今建成的上海市最大的舊城改造項目，總投資67億元，自1998年啟動以來，已多年蟬聯上海房地產銷售面積前幾名。當初，蘇州河畔的“兩灣”舊址，弄堂狹窄到“人死了都抬不出來”的地步。

　　“有200多家房地產企業去談過這個項目，都沒敢接。”徐澤憲不無得意，“中遠兩灣”的開工典禮上，上海市市委、市府、人大、政協的主要領導全部到場——據稱這是房地產建設商品住宅項目前所未有的禮遇。

　　軍人出身的徐澤憲不諱言中遠與政府之間種種聯系，但亦解釋，比起上海政府下屬的企業，中遠顯得更超脫。

　　《中國企業家》：中遠憑什么贏得北外灘改造和開發的機會？

　　徐澤憲：我們和政府合作有優勢，有比較豐富的舊城改造的經驗(中遠兩灣城)和操作特大型項目(海南博鰲)的運作能力。北外灘的改造首先面臨舊城改造的問題，壓力大，一般企業承受不了。

　　《中國企業家》：游說政府的過程是否復雜曲折？

　　徐澤憲：我們非常早地就和政府接觸了。我們得知上海市在做浦江兩岸的規劃后，首先找到浦江辦，得知浦江兩岸開發的4個重點，最重要的是北外灘。于是和虹口區政府進行接觸，表示我們愿意和他們一起整體對浦江兩岸進行開發。這樣就有了中遠三林北外灘開發建設有限公司，中遠控股。

　　《中國企業家》：很多評價中遠善于借助政府的翅膀起飛，你似乎也并不否認？

　　徐澤憲：是的。1995年中遠置業還是個非常小的企業，注冊資金1500萬元，這幾年，我們注意了和政府的合作，也注意了自身操作項目的能力和品牌。我不是地方政府本身的企業，是到你這個地方來投資。我們會與政府的設想結合起來操作項目，這樣政府非常容易接受，關系就良好。純外方企業可能不知道怎么和政府打交道。

　　《中國企業家》：都說中遠三林從許榮茂的世茂手里搶得了北外灘的大片土地？你打敗了許？

　　徐澤憲：炒作，完全是炒作，不存在這個問題。

　　但我想應該是有競爭的吧，到現在還有去和區里談的。但我們抓住了自身的幾個優勢，至于人家怎么談的，不是很清楚。可能世茂想獲得一塊土地，我們不是，我們和政府組成一級開發商來組織對外招標，如果愿意自己繼續做的話，就把土地的一級開發和項目招標捆綁起來運作。從角色上來說，世茂就是二級開發商；申江公司是政府用來協調黃浦江兩岸開發的機構，除了協調規劃，也代行政府職能，擁有一級土地開發權；我們的角色介于它們兩者之間。

　　《中國企業家》：那么現在能否說北外灘是中遠三林、申江公司和世茂集團三分天下？

　　徐澤憲：不能這么說。世茂集團手里的土地比較少嘛，實際上僅僅兩棟寫字樓，面積不很大而我們一家占的面積超過北外灘總體面積的1/2——其實本來我是想把北外灘整塊地都拿下的。現在申江公司的地塊只要招標我就打算投入。

　　華潤打消政府對我們的疑慮

　　“政府關心三個問題：一是開發商的資金實力，這個項目的投資高峰將達十億元，如果開發商到時不能讓資金如期到位，政府就做不了拆遷；二是地產公司的開發水平；三是一定要快!”

　　“華潤是不是一家國有控股企業已不是主要問題，我們不能去猜政府到底如何考慮，我們要做的工作是打消上海政府對我們的疑慮。”王印說。

　　黃浦區一位副區長對王印半開玩笑說，區里哪些建筑他喜歡，哪些建筑他不喜歡，對后者他簡直想把它們炸掉。王印知道這位區長在擔心什么，很快，他帶著黃浦區政府一干客人參觀了華潤置地在北京開發的鳳凰城、華清嘉園、翡翠城等項目。資金方面，上海小組向項目辦捧出華潤置地在香港上市公司的歷年年報，顯示自己是一家2001年營業額達到了34億港元的地產公司，擁有境內外融資能力。

　　離談判啟動不過兩個多月的功夫，王印在北京就接到了董家渡項目到手的喜訊。華潤置地將拿出約7.6億元用來收購6萬平方米土地以及安置原有居民遷移，而完成建筑面積達20萬平方米的項目，總共則需15億元，建成后可獲得約18億元收入。

　　在作規劃時，華潤置地最后選用了一名同濟大學教授和一名德國設計師聯手做出的方案。一方面小區主體建筑采用簡潔、現代風格，另一方面保留一幢30年代Artdeco風格的禮拜堂及部分完好的1925年石庫門里弄，改建為小區休閑會所。

　　華潤只可能比上海政府更著急。原來料想最好今年年底就能預售回收資金的想法如今只能延至2004年3月。華潤稱，資金籌集是比較順利的，華潤置地在香港向境外銀行借錢，利息成本不到2%，大大低于國內水平；放慢項目進程的一個重要因素是政府拆遷的速度不如理想中的快，近一年過去，目前只拆遷了60%。

　　剛剛在香港發布的華潤置業2002年業績已很不好看了，營業額和利潤比前年降低67%、53%，華潤置業需要北京以外的業務增長，首當其沖就是上海。“如果董家渡項目明年能售出十億，上海業務差不多就能占到華潤置業三分之一或者四分之一的分量。”王印說，同時他亦明確表示，董家渡項目不會是華潤置業介入上海舊城改造的惟一落點。

　　下篇：泰晤士河開發模式？

　　《中國企業家》記者戚娟娟

　　經過浦東開發這13年，上海政府在開發建設的市場運作方面積累了不少經驗，浦江兩岸開發辦主任余力談上海政府如何引導“兩岸開發”，重修上海時，顯得胸有成竹。

　　激活“濱水經濟”

　　《中國企業家》：請您從上海城市發展的角度簡要介紹一下浦江兩岸開發出臺的背景。

　　余力：黃浦江兩岸開發雖然是近期提出的，但是上海政府很早就在醞釀這件事。浦東開發進入到一定階段后，黃浦江兩岸開發也提到議事日程上來。當一個城市發展到一定規模，往往就要激活濱水經濟，世界發達國家基本上都走過(濱水經濟)這條路。上海也是這么走過來的，但現在經濟發展到一定階段，很多產業需要提升、城市功能需要置換。所以黃浦江兩岸的業態需要重新圈建，有的不適宜在兩岸發展了，要讓這塊土地做另外的用處。

　　從上海的情況看，整個上海的城市中心軸線由東向西，過去以延安路為軸線，從浦東開發到浦西再到虹橋；黃浦江是一條南北軸線，現在如果發展濱水經濟，城市兩條中心軸線交叉，對上海經濟的發展來說，可說是“水到渠成”。

　　變“生地”為“熟地”

　　《中國企業家》：政府對兩岸土地開發的總體規劃思路是什么？和以往的開發思路相比，這次有哪些新特點？

　　余力：經過浦東開發這13年，上海政府在開發建設的市場運作方面積累了不少經驗，這次明確提出政府引導、市場化運作、企業化管理。

　　這次我們采用了一種變“生地”為“熟地”的開發模式。具體說來，就是政府先指定一個、兩個代表政府的一級開發企業來做一塊地的整體規劃和前期開發，它們取得規劃許可、立項和用地許可，把這塊“生地”變成“熟地”。這樣做的好處是避免了“見縫插樓”，是一個整體的規劃單元。一級開發企業，比如上海地產集團和申江公司把這個地弄好以后，交給政府，政府收回，然后公開招標，任何開發商要是想在上面造房子，還得去投標，獲得這塊地。如果條件比較成熟，今年年底內我們要推出一到兩塊，甚至三塊地的招標。這要根據全局的情況來定。

　　另外一個好處是，過去，開發商負責建地，可能會捎帶著作一些綠化地，后來這塊地的性質就不明確了，但這塊公共用地嚴格來說，應該是政府的。現在我們在開發單元上規劃劃定以后，從一開始就不容許你私自賣給企業，前期開發建成以后交給政府，是政府的資產，政府通過財政來維護日常營運。

　　《中國企業家》：這種開發模式是借鑒了國外發達國家的一些經驗嗎？

　　余力：我最近在研究英國開發泰晤士河的戰略。英國政府把沿河的一些廢棄的碼頭、倉庫作為政府的資本交給一家公司去運作，政府不參與管理，賺的錢按比例返回政府。這家公司有很大的權力做規劃，并且為這個規劃改變周邊交通條件、環境條件。我感覺這對我們非常有借鑒作用。

　　我們的做法與它非常相似：做好一個規劃，再來吸引社會資金、私人公司。

　　黃浦江開發最重要的就是，怎么樣把它功能重新定位？怎么樣把它的黃金價值挖掘出來？這要一取決于要做好規劃，二取決于實現規模效應。自從“浦江開發”一說出來，好多的大企業都感覺到：好主意！你出來挑頭，我們來做這個生意！但是對我們來說，首先要把大的東西規劃好，只有一個大企業誕生了，再有兩三家一起競爭，肯定是最好的。

　　《中國企業家》：那么這一二家一級開發企業在整個開發過程中的作用非常重大。

　　余力：它應該是政府全資企業，基本上能夠代表政府意志做這些事情，政府不要求它在這上面賺土地的錢。每個區總得有一家，由各區來定，或者一些項目捆在一起給一家企業的情況也有。

　　《中國企業家》：有種看法認為在浦江開發中，會以國企為主導、其他投資者會比較難進入？

　　余力：我想一般傳統的觀念會這么想，但是各投資者在投標中標的起跑線是一致的。以往認為國有企業效率沒有民營企業快，我們現在已經要刮目相看了。我最反對的是國內地產界以往的炒樓、炒地，虛假繁榮。歐美基金公司過來，也許不會要像香港商人要那么大一塊地，但是會帶來國際一流的理念。

　　《中國企業家》：現在開發辦經常遇到的問題或者困惑有哪些呢？

　　余力：梳理一些不符合規定的遺留項目很麻煩。

　　在浦江兩岸開發之前，有的企業就已經獲得規劃、獲得土地了，但是兩岸開發后，就要對它們建筑的規劃參數進行調整，原來容積率偏高的，調下來，原來高度偏高的，也調下來，有的不能搞“興師動眾”的新建，比如外灘源，很大程度上是恢復歷史風貌；對符合兩岸開發規劃、已經開工的工程，我們要督促他們按照進度推進，我們既要照顧到投資者的切身利益，也要讓他們符合黃浦江兩岸開發的要求，規范運作。

　　有一些不符合要求不能上的項目，我們還要研究對這些開發商的補償機制，怎么減少他們的損失，但是這中間的情況也很復雜，比如要看你獲得的審批手續是不是齊全、是搞經營性的還是非經營性的。

　　現在多數土地還分散在各個企業和單位手中，有的是區級的有的是市里的，我想在規范地開發運作以后，這個問題要在土地的使用權明確歸屬的同時一并得到解決。

　　資金問題

　　《中國企業家》：現在開發前期投入資金已有多少？如何解決開發資金來源問題？

　　余力：因為投入的面很廣，準確估計比較難，但就中心地段22.6平方公里來說，原來說的1000億也差不多。前期的啟動資金有一定壓力。但真正轉起來后，帶動了后面的開發，投資者也是不同的，這就會分解掉資金壓力。在一級開發公司的資金投入上，以政府引導、企業市場化運作為原則，政府只給企業一個注冊資本。目前來說銀行對這個大的開發還是比較支持的，開發初期還是通過銀行貸款融資比較方便快捷，當運營一段時間以后，有現金流了，可以通過企業發債，通過市場募集等其他渠道來做。這個土地的增值是客觀存在的，投入這一塊是不會虧本的。地價的上漲幅度肯定高過通脹幅度，也高過銀行利率的上漲幅度。