□黃璽慶

　　繼2002年下半年央行向各商業銀行警示要防止房地產泡沫后，2003年4月，央行再次要求各商業銀行對房地產開發放貸情況進行檢查。這一系列舉動預示著銀行界已經意識到房地產開發放貸存在著較大的風險，將極有可能提高房地產開發貸款的門檻。如果真的出現這種情況，那么對于原本就深受資金困擾之苦的房地產商來講，無異于雪上加霜。

　　1993年以來，我國的銀行界似乎始終沒有解決好與房地產商的開發放貸關系，總是一放就亂，一亂就收，一收就死。為什么會出現這種現象？我以為同我國銀行目前對房地產商開發放貸的評估體系有很大關系。

　　我國銀行目前在決定對房地產商是否進行開發放貸時，主要評估對象是房地產商提供的抵押資產或擔保資產。按照這種評估方式，一旦出現房地產商無力歸還銀行貸款的情況時，銀行規避風險的辦法就是沒收房地產商的抵押資產或擔保資產。表面看，銀行的風險得到規避了，但是仔細想，這里面存在著較大的問題。首先，這種評估方式不能為銀行放貸提供具有前瞻性的風險預警。銀行放貸的目的是獲得更高的現金收益，因此對放貸風險的評估主要是放貸對象的還貸能力，而目前銀行的這種評估體系關注的重點是房地產商的抵押資產或擔保資產。這對銀行來講實際上是放棄了對風險的事前預防，而只是在風險出現之后對風險的一種補救措施。其次，促進了房地產不良資產的產生。目前的這種評估體系由于是對風險的一種補救措施，沒收的房地產商的抵押資產或擔保資產越多，對銀行來講也就是不良資產越多。這也就是為什么我國銀行界一方面要大力處置不良資產，另一方面不良資產卻還在不斷增加的原因。

　　綜上所述，我們可以看到，對銀行來講，積極的風險規避應該重在事前的預防而不是事后的補救。而目前銀行的這種評估體系對風險的事前預防顯然存在不足。要克服這種局面，必須改變或豐富銀行現有的規避風險的評估體系。

　　對房地產商而言，其還貸能力的強弱主要體現在項目的開發能力上，這也是銀行對房地產商放貸的主要風險。項目的開發能力是房地產商綜合實力的體現。它既包括項目的市場前景、營銷能力、財務能力，也包括項目操作團隊的管理能力、運營能力等。這些能力的綜合表現決定了房地產商的還貸能力，也決定了銀行的放貸風險。因此，如果銀行引進房地產項目開發能力評估體系，再輔之以抵押資產和擔保資產的評估，銀行的放貸風險才真正可以得到有效規避。

　　(作者為世紀華夏資產管理有限公司總經理)