本報《買房者委屈簽下保單，住房保險到底“保”了誰？》引起了廣大讀者的關注。他們希望本報能進一步追蹤報道。就此，記者特請江蘇金長城律師事務所陳議律師就《抵押商品住房保險合同》中的一些條款的不合理性進行了剖析，同時，市民盧先生來本報講述了他買房貸保險中遇到的蹊蹺事。

　　A　保險合同存在六大不合理

　　★合同第二條規(guī)定：本保險限于借款人用銀行抵押貸款購買的房屋，借款人購房后，因裝修、改造或其他原因購置的附屬于房屋的有關財產和其他室內財產，不屬于本保險財產。

　　陳議點評：這一條款保險公司把房屋與房屋附屬物分開，是明顯地與有關法律、規(guī)定相違背的。房屋附屬物作為房屋配套設施，與房屋密不可分，一旦房屋所有權、使用權發(fā)生轉移，附屬物也隨著轉移，這種把附屬物劃出保險范圍，是極不平等的條款。

　　從另一個角度來講，附屬物造成的滅失可能性比房屋更大，相對投保人而言，把附屬物與房屋分開，不僅不能體現(xiàn)出投保人的真正想法，而且使投保人在利益上得不到真正實惠。

　　★合同第三條規(guī)定：出現(xiàn)下列原因造成保險房屋損失和費用支出，保險公司負賠償責任———1.火災、爆炸、水管爆裂；2.暴風、暴雨、雷擊、地面突然塌陷……

　　陳議點評：依據(jù)《合同法》第94條規(guī)定：因不可抗力使合同不能實現(xiàn)的，當事人可解除合同。這時，合同的解除對買房人來說，不必再履行還款義務，保險公司也不必履行賠償義務，銀行作為受益人的說法也就不成立。所以，一旦出現(xiàn)不可抗力的自然災害后，保險公司實際起不到任何作用，買房人也就沒必要買這份所謂的房貸保險。

　　★合同第四條規(guī)定：保險房屋由于下列原因造成的損失，保險公司不負賠償責任———1.戰(zhàn)爭、軍事行動或暴力行為；2.被保險人或其家庭人員的故意行為……

　　陳議點評：從保險公司不賠償?shù)姆秶鷣砜矗�人為因素造成的損失不具有索賠權，但依據(jù)目前法律規(guī)定，不管造成損失的是故意或過失行為，都應賠償。保險公司在理賠過程中，先理賠，然后向責任人追賠，保險公司無任何損失。

　　★合同第六條規(guī)定：保險金額以所購商品房的價值確定。

　　陳議點評：以商品房的價值來確定保險金額是不合理的，按保險合同特殊性來看，應該以銀行貸款金額為保險金額比較合適，既體現(xiàn)保險公司、被保人雙方自愿的原則，又體現(xiàn)保險公司沒有增加保險或強制保險的行為。

　　★合同第七條規(guī)定：被保險人義務———被保險人應當采取必要的、合理的措施保護房屋的安全，并按照公安、消防等有關部門的要求切實做好各項防災、防范工作。

　　陳議點評：這條規(guī)定比較籠統(tǒng)，在實際操作中有一定難度，如采取必要的、合理的措施保護房屋的安全，什么樣的行為才是必要、合理的，對投保人來說，很難把握。如果投保人做不到，保險公司則不理賠，在這條規(guī)定上保險公司應更明確地細化責任和義務。

　　★合同第八條規(guī)定：被保險人向保險公司申請賠償時，應當通過貸款銀行向保險公司提出索賠，并提供保險單、賠償申請單等必要單據(jù)及有關部門證明，保險公司接到上述申請后，根據(jù)保險責任范圍迅速核定賠償金額。

　　陳議點評：保險人向保險公司申請索賠時，應通過貸款銀行向保險公司申請，這種通過第三方(銀行)來解決買房索賠的關系，有悖于有關法律規(guī)定，因為銀行不是解決糾紛的權力機構。按《保險法》有關規(guī)定，保險人應直接向保險公司提供各種單據(jù)和證明，而無需向貸款銀行提供單據(jù)再轉交保險公司，這不僅增加理賠環(huán)節(jié)，也延誤了理賠時間。

　　總的來說，不管房貸保險條款如何，也不管受益人是誰，作為投保人和保險公司，都應該是在自愿的前提下進行，而不投保就不貸款顯然是違背《保險法》平等、自愿的原則。通過對以上條款的分析，陳議律師建議：有關部門對房貸保險相關條款應進一步完善，確保購房人、銀行、保險公司三方合法權益不受侵犯。

　　B　首付款竟也要交保險金

　　昨天，市民盧先生專程來到江南時報社，反映他購房貸款，銀行強要他買保險，連購房首付款竟也要交保金的事情。

　　盧先生說，2001年，他看中了位于南京鼓樓區(qū)圣淘沙花城一套價值41萬元的商品房。2002年1月17日交納9萬元首付款后，向銀行貸款32萬元。在貸款過程中，銀行工作人員帶來了南京一家律師事務所的律師，該律師提出可幫盧先生辦理有關房屋的法律手續(xù)，盧先生支付了200元的律師費。銀行要求盧先生必須辦一份保險公司的個人抵押貸款房屋保險，保險金額為41萬元，交納保險費用為3890元。

　　盧先生交完保險費用后，從一位朋友處得知保險總金額應該去除他已交的9萬元預付額，而不應該是房屋的總房價41萬元。談到這點盧先生氣憤地說：購房者不懂，但銀行介紹的律師應該懂，可這位律師并沒有提醒他。

　　盧先生說，他在辦理銀行房屋貸款過程中有一種被愚弄的感覺。

　　就此，該銀行辦公室有關同志說，房屋保險金額都是由保險公司制定的，和銀行沒有關系。這家保險公司財產保險辦公室朱先生在核實情況后說，保險公司應該在保險金額中減去盧先生首期交納的9萬元，這是他們工作上的失誤，可以給盧先生解決此事。

　　C　讀者：強制買保險侵害消費者權益

　　本報《買房者委屈簽下保單，住房保險到底“保”了誰？》見報并經新浪等網站轉載后，引起廣大讀者的熱評，現(xiàn)摘錄兩條如下：讀者劉明：我國《保險法》明文規(guī)定保險自愿，購房者應該有權決定是否購買保險、購買哪家保險公司的保險。而個人住房按揭保險規(guī)定貸款必須買保險的做法，實質上是強制保險，顯然有違《保險法》。根據(jù)個人住房按揭保險的條款，一旦發(fā)生保險賠償，銀行將是第一受益人，而貸款買房者是第二受益人。也就是說，購買保險者居然不是保險的最大受益者。如果在貸款初期房屋發(fā)生事故，保險公司的賠款將首先賠付給銀行，而投保人卻只能作為第二受益人享受剩余的保險權益。另外，銀行憑借其壟斷地位對老百姓實行了“毫無彈性的強制保險”，并制訂了高昂的保險費率，而自己卻只承擔“接近于零的理賠風險”，顯然是不合理的。

　　另外，銀行與保險公司的“聯(lián)姻”侵害了消費者的權益，排斥了其他經營者的公平競爭，也使保險行業(yè)失去了應有的服務質量和水平。這類聯(lián)姻違反了我國反不正當競爭法和國家工商行政管理局《關于禁止公用企業(yè)限制競爭行為的有關規(guī)定》。因此，我認為，為了維護正常的市場秩序和消費者權益，需要從根子上對這類“聯(lián)姻”進行整治和懲處。

　　讀者王友：按揭保險由購房者來買十分不合理，理由如下：1.貸款時，銀行要求有擔保人，還不起可以由擔保人還。2.即使房屋毀壞了，土地本身的價值還在。3.銀行貸款是有收益的，作為獲利方，就應該承擔某種商業(yè)風險，而且房屋貸款是風險非常小的，扣除保險公司免責的，其他會出現(xiàn)的幾率極小，出現(xiàn)了，還可以通過其他方式還款。中國的銀行，不要等外資銀行開展相同業(yè)務時再反省就來不及了。(張憲軍 肖軍 殷亮)

　　狀告房貸保險均敗訴(新聞鏈接)

　　鏈接一：據(jù)《法制日報》：去年9月，周立太與建設銀行重慶中山路支行簽訂借款合同時，被要求辦理抵押物保險，并承擔保險費，第一受益人為中山路支行，否則不貸款，并收取保險金近萬元。周提出異議，稱財產保險屬商業(yè)保險，應堅持自愿購買的原則，而該行迫使購房者未與保險公司簽訂合同，就繳納保險金，違反了自愿原則及有關法律法規(guī)，遂向法院起訴建行和保險公司。去年底，渝中區(qū)法院一審判決周立太敗訴，周向重慶市第一中級人民法院提出上訴。經審理，重慶市第一中級人民法院認為，周立太自愿保險，借款合同未違反國家法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，應當有效，一審應予維持。周立太表示將繼續(xù)申請重慶市高級人民法院再審。

　　鏈接二：據(jù)《深圳商報》：深圳某律師事務所的桂鋼律師于去年以消費者身份向房屋按揭保險“發(fā)難”。在出具的民事判決書上，南山區(qū)法院認為，桂鋼與某保險公司簽訂的房屋按揭保險合同，系保險公司提供的格式合同條款，在保險合同簽訂時，桂鋼對保險合同第5條、第7條第2項、第8條的格式條款持異議，桂鋼與保險公司對這些條款并無達成一致意見，而且桂鋼在保險單上已注明了不同意以上條款的意見。但是，桂鋼一方面不同意以上條款，另一方面又按照有分歧意見的條款向保險公司交納了保險費，履行了主要義務，保險公司也接受了保險費，導致該保險合同成立，保險公司將依照合同承擔保險賠償責任。南山區(qū)法院認為，桂鋼并不要求解除該保險合同，而是要求變更合同的部分條款。即實質是向保險公司發(fā)出修改合同的要約，但是，保險公司完全有權利拒絕桂鋼發(fā)出的要約。對于該判決，桂鋼表示不服。