六類房產項目拿不到貸款嚴控房貸流向“豪宅”項目商業用房貸款利率可上浮

　　占全國住房信貸半壁江山的中國建設銀行，近日出臺了一系列新的政策措施，將嚴格控制向別墅、大戶型等高檔住房及賓館、寫字樓等商業用房項目的貸款發放，并嚴禁向六類違規開發的房地產項目發放貸款。有關專家表示，建行在今年5月掀起的嚴控房貸“風暴”，旨在加強房貸管理，把信貸風險堵在門外。

　　-針對開發商提高房貸門檻

　　建行有關負責人表示，建行將嚴格控制向高檔住房和商業用房建設發放貸款。對高檔住房和商業用房項目在基準利率基礎上適當上浮；對高檔住房和商業用房項目，要求開發商擁有一般不低于40%的自有資金，同時降低貸款占項目總投資的比重；對高檔住房的商業用房項目，主要采取抵(質)押貸款方式，并需要辦理相關公證手續。同時，還將嚴格控制個人商業用房貸款的發放，適度支持與住房配套且經營效益較好的商鋪，對純商業用房項目、寫字樓等謹慎介入，對歌廳、舞廳、夜總會等娛樂性項目一律不得發放個人商業用房貸款。

　　令廣大個人購房者放心的是，建行仍將大力支持以自用為目的的個人住房貸款,同時對優質的普通商品住房和經濟適用住房項目，對開發商可執行基準利率或在基準利率基礎上適當下浮。建行有關人士解釋說，對開發商一般可以在利率下浮10%、上浮30%的范圍內貸款。

　　-較高空置率讓銀行收緊銀根

　　其實，建行此番嚴控房貸風險并非“空穴來風”。中國人民銀行去年就曾針對商品房空置率上升較快、高級寫字樓出現過熱現象發出警告，并多次到各家商業銀行專項檢查。今年5月20日，央行又發出通知，要求商業銀行適當控制對高檔房地產開發項目的貸款。各金融機構要嚴格控制高檔房地產開發項目；對商品房空置量大、負債率高的房地產開發企業，從嚴審批貸款；對貸款規模過大的房地產企業實行重點監控。

　　國際物業顧問公司———戴德梁行近日的調查也顯示，北京去年第四季度公寓和別墅的空置率分別上升到26.2%和15.2%。空置率提高的原因則主要是高檔住房供給量大幅增加，而需求量相對穩定。

　　-建行政策給市場一個信號

　　什么是高檔住房？北京市國土房管局有關負責人認為，嚴格地說，只有公寓立項和別墅立項的房地產項目才稱得上是高檔住宅，但目前北京房地產市場上，開發商為了炒作，只要每平方米單價上了五六千元以上，就稱自己的樓盤為高檔住宅。而一位不愿意透露姓名的業內權威人士認為，“高檔住宅”是一個很寬泛的概念，在北京樓市，目前比較公認的高檔住宅的標準是：單價在每平方米8000元以上，規劃設計合理，環境好，設備設施品質較高的樓盤。

　　建設銀行出臺的這項規定是否會對北京高檔住宅市場產生影響？當代投資集團副總裁陳音認為，新規定只是給市場一個信號，會在北京樓市的投資方向上起到引導作用,具體影響不會很大。原因有二：其一，目前，北京高檔住宅的資金來源一般有三個，自籌資金、銀行貸款、銷售回款。在項目的開發運作過程中，一般在項目啟動之初會用自籌資金和銀行貸款啟動，但只要項目運作正常，一旦具備銷售條件，銷售回款穩定，房地產公司就能回收資金，不用銀行貸款。其二，北京樓市“高檔住宅”的界定很難。陳音認為，開發商做什么類型的樓盤最主要還是由供需市場決定。

　　-文/本報記者 王旭 余美英

　　-建行發放貸款六大“禁區”

　　以大學城、旅游度假區、主題公園等各種園、區的名義取得土地變相進行房地產開發的；利用集體土地變相進行房地產開發的；房地產開發企業與集體經濟組織私下協議圈占土地進行房地產開發的；在近期沒有安排建設計劃的地區圈占土地搞房地產開發的；不符合當地經濟發展水平的“形象工程”、“政績工程”；不符合政府有關部門規定、違規開發的其他項目等。