最高人民法院日前公布了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》�J以下簡稱《解釋》�K。該解釋將于6月1日起實行。法律界人士表示：該解釋的公布解決和填補了房地產(chǎn)法律的某些空白，但仍然顯得倉促、不嚴(yán)謹(jǐn)，并非購房者的“保護神”。因此購房人在買房時還需多加注意。

　　拆遷、產(chǎn)權(quán)證糾紛現(xiàn)身司法解釋

　　此次司法《解釋》剛剛對外公布，中國經(jīng)濟時報記者隨即收到諸多業(yè)界人士的電話，表示該解釋的出臺給業(yè)界帶來了一些欣喜。

　　房地產(chǎn)業(yè)著名律師秦兵認(rèn)為，該《解釋》第七條規(guī)定第一次明確了房屋拆遷的問題。過去大家把房屋拆遷當(dāng)成一種政府與居民安置的行政過渡形式對待，在房屋拆遷方面法律條文也非常少甚至是空白。現(xiàn)在高院司法解釋將房屋拆遷作為合同關(guān)系確立，有利于維護拆遷戶的利益。

　　同時，第十八條對產(chǎn)權(quán)證的規(guī)定使大家眼前一亮，過去對此一直沒有明確規(guī)定，現(xiàn)在把產(chǎn)權(quán)證的發(fā)放時間做了規(guī)定，最多不能超過一年。以前，房地產(chǎn)買賣合同中有關(guān)產(chǎn)權(quán)證的官司非常多，但都沒有可依據(jù)的法律來界定，有了高院的司法解釋，以后，產(chǎn)權(quán)證的官司就有了很好的解決依據(jù)。

　　據(jù)了解，此次高院司法《解釋》，對商品房預(yù)售合同的效力、銷售廣告、拆遷補償安置、房屋面積縮水、商品房的交付使用及風(fēng)險承擔(dān)、商品房質(zhì)量、包銷和擔(dān)保貸款�J按揭�K等方面如何具體適用法律作出更加明確、具體的規(guī)定。其中，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴(yán)重違反誠實信用原則、損害買受人利益的惡意違約、欺詐等行為，明確規(guī)定可以適用懲罰性賠償原則。

　　司法解釋并非絕對的公平

　　高院司法解釋雖然給房地產(chǎn)合同糾紛的解決帶來了希望，但是，仔細(xì)琢磨其中的一些條文后就會發(fā)現(xiàn)，它并不完美。

　　在房地產(chǎn)界素有維權(quán)斗士之稱的舒可心認(rèn)為，作為買房人應(yīng)該把法律的公平(區(qū)別于事實的公平)性看成是相對的。因此，就必須承認(rèn)法律上的公平本身也一定會有對自己不利的一面。

　　首先，要把廣告內(nèi)容視為合同條款并不容易。《解釋》第三條規(guī)定了“……出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的”可以視為合同條款。

　　這里面其實規(guī)定了兩個同時并列的條件，即要是“開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)”的，又要是對合同“訂立以及房屋價格的確定有重大影響”的。前一個條件就是說，廣告中對開發(fā)規(guī)劃范圍(俗稱“紅線”)以外的說明和允諾，是不能視為合同條款的。而目前很多房屋買賣糾紛，是來自于發(fā)展商對周邊環(huán)境的承諾。所以說廣告內(nèi)容并不能真的都能視為合同條款。

　　而并列的后一個條件就更難讓買房人開心。什么是對合同“訂立以及房屋價格的確定有重大影響的”？業(yè)主覺得采光好的房屋對他訂立合同有重大影響；業(yè)主也可能覺得小區(qū)內(nèi)的會所按時交付對房屋價格有重大的影響；等等。可這些到底能否獲得法院的支持，還要看法官對各種“影響”是否“重大”的理解。法官又不買房，他怎么能知道業(yè)主到底看中了這個房子的哪些品質(zhì)呢？說到底，是法官的“自由裁量權(quán)”最終決定判決。

　　因此，我們有責(zé)任提醒買房人：“紅線”以外的任何承諾均不要相信，諸如輕軌、公園、水景……。也別指望廣告的內(nèi)容能夠被法院認(rèn)定是合同內(nèi)容，最好是將廣告的內(nèi)容寫進(jìn)合同為好。

　　其次，認(rèn)購小定(訂金)退還更難。《解釋》的第四條和第五條規(guī)定，將使得買房人要求退還“小定”更加困難。首先，《解釋》第四條將“認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式”認(rèn)定為合法，并且將此時收取的一般是“訂金”的款項，視為一般合同定金，“如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理”。

　　想想看，錢已經(jīng)在發(fā)展商手里了，我們又如何能夠證明是發(fā)展商的原因?qū)е隆拔茨苡喠⑸唐贩抠I賣合同”呢？一個合同是否能夠簽署，絕大多數(shù)情況是買賣雙方不能就合同的全部條款達(dá)成一致意見，所以，一般情況下根本無法分清責(zé)任，業(yè)主繳納的“小定”也就無從追回了。

　　然后，《解釋》中第五條又稱，如果上述協(xié)議“具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同”。就是說，不一定非要簽署《商品房買賣合同示范文本》，您隨意簽署的那個協(xié)議，有可能本身就是商品房買賣合同了！

　　所以，買房人千萬不要隨意簽署任何協(xié)議；在繳納“小定”的各類協(xié)議中，盡量注明“無條件退還”的字樣；當(dāng)然，最好的就是在律師或者專業(yè)人士的協(xié)助下，直接簽署《商品房買賣合同示范文本》。

　　最后，懲罰性“雙倍賠償”，只能起到個威懾作用。《解釋》中第八條、第九條雖然規(guī)定了五種可以獲得一倍賠償?shù)那樾危�但是真要說明買房人受到的傷害適用這五種情形并不容易。

　　首先，其前提必須是“導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的”(《解釋》第八條)和“導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的”(《解釋》第九條)。就是說，買房人如果能夠取得房屋，就不再適用這兩條可以“雙倍賠償”的條款。其次是“故意隱瞞”(《解釋》第九條)中的“故意”是非常難確定的。

　　此外，《解釋》第十條，確定了買房人如果在發(fā)展商將他所購買的房子另外賣給了第三方時，將支持他“要房子”的請求，可以判令發(fā)展商與那個第三方簽署的合同無效。但卻不能再要求“雙倍賠償”了。這和一般老百姓理解的“買一賠一”是有著本質(zhì)不同的。在一定情況下，房子拿不到了，才有可能獲得“雙倍賠償”，如果能拿到房子，就沒有“雙倍賠償”。的確，懲罰性賠償?shù)哪康模�畢竟是為了威懾惡意違約行為和違法行為的發(fā)生，而非為了買房人獲利。

　　所以，舒可心認(rèn)為，房地產(chǎn)市場的法制建設(shè)進(jìn)程是向前走的。但是，買賣雙方的爾虞我詐、勾心斗角是市場的必然產(chǎn)物，指望絕對的公平是幼稚的。如何提高我們自身潛意識中的防范意識，如何養(yǎng)成利用法律資源的生活習(xí)慣，如何提高我們運用法律的水平，才是現(xiàn)代商品經(jīng)濟社會中一個社會人應(yīng)該具備的素質(zhì)。(王小霞)