1992年房地產泡沫的吹大是與開發商獲得銀行大量融資有關，而這一輪則是最終消費者獲得銀行消費信貸扶持有關

　　1992年房地產泡沫和寫字樓、樓堂館所的無序膨脹有關，而此次則是住宅的異軍突起，而高檔辦公樓的開發并不多

　　投資不是曇花一現

　　在2003年，中國的房地產市場無疑是眾人關注的行業，房地產對2002年中國經濟GDP的貢獻差不多將近1%，這顯然是起到了其作為國民經濟增長點的支柱產業功能，但俗話說“過猶不及”，此番房地產熱是否會重蹈1992年房地產市場泡沫的覆轍，是否會曇花一現呢？這個問號在業內外人士心中都重重地畫上了。

　　業內人士分析，如果要判斷房地產有泡沫它一定要有三個特征：首先，這個行業的發展和大的經濟環境嚴重相背離，比如現在美國經濟全面萎縮，但房地產一枝獨秀。顯然中國的房地產和大的經濟發展、經濟國民生產增長相符，不符合泡沫的判斷；第二，整個房地產價格和消費嚴重背離，這種現象也沒有出現；第三，房地產泡沫一定是炒風甚盛，從全國來講，買房為了自住的比例是95%，只有5%才是為了重新賣出去，也包括出租。

　　而事實上此番的房地產熱與1992年的房地產泡沫出現的背景是有質的區別的，只有相當少的可比性。第一，1992年房地產泡沫的吹大是與開發商獲得銀行大量融資有關，而這一輪則是最終消費者獲得銀行消費信貸扶持有關。早在央行禁止“零首付”之前，各商業銀行的住房信貸部已警覺地將個人住房按揭從8成降至7成，貸款年限也從30年悄悄降低至25年以下。第二，1992年房地產泡沫和寫字樓、樓堂館所的無序膨脹有關，而此次則是和住宅的異軍突起有關，絕大部分住宅為個人購買，而高檔辦公樓的新盤并不多。第三，至今商品房的空置率仍然保持在合理水平。

　　從理論和事實上來看，中國此番的房地產熱并沒有所謂的泡沫跡象出現，但業內外人士也無法忽視現今房地產價格一路飚升的實際情況。中國只有35%-40%的人群買得起一般價位的商品房，25%-30%的人群買得起高價位的商品房，人們不禁要問：開發商蓋那么多房子又定那么高的房價難道僅僅是供給這25%-30%的人群的嗎？可見房地產開發中確實也是存在一些問題的：第一，房地產的“圈地”有泡沫；第二，投資過熱；第三，消費超前。

　　時機與眼光

　　做任何生意，都有把握時機的問題，做房地產生意更是如此。1989年6月之后，西方國家集體對中國實行“制裁”，這以后中國經濟步入低谷。許多外商認為在北京已經無法再進行投資經營了，慌忙收縮撤資。但就在此時，一位德國商人果斷決定趁機吃進，在北京市郊以5000元一畝的低價各買下了大片的土地，許多人說這一投資風險很大，可他毫不動搖。如今，這些土地的價格上升了30倍，每畝已經漲過了幾萬元。許多朋友恭喜這位老外有眼力，善決斷。

　　1960年香港發生暴動，房地產價格大跌。當時太子道東方花園開盤發售，每個住宅單位售價僅幾萬元，發展商還隨樓附送時值8000元一輛的福士汽車，但問津者卻寥寥無幾。這時徐展堂當機立斷，一口氣買了6個住宅單位，只付出了很少的訂金。然后將贈送的6輛汽車出售套現，再購入另外兩個住宅單位。事實證明他的判斷沒有錯。后來的樓價急劇反彈，使徐展堂賺得了第一筆做生意的錢。

　　看準時機，具備良好的心理素質是投資的關鍵。善于進行投資財務分析也是投資者必備的心理素質之一。仔細分析投資的風險因素，例如投資套房、公寓、寫字樓或純粹土地的風險是不同的；分析價格、利息等成本因素，考慮投資能否在最短的期限花最少的成本有所回報；還有投資的后續管理費用，如房租收取是否方便，建筑物的日常清掃或外觀維持及幾年后的修繕及整建問題。

　　總之，房地產的價格，與社會經濟總氣候聯系密切，經濟開始繁榮，房地產價格是趨漲的，經濟不景氣之時，房地產價格開始下跌，這時可以大量買入，以待經濟復蘇時再拋出。

　　中國的房地產市場正趨于良性循環發展，雖然有些問題存在，但在宏觀調控下會逐漸完善起來，有志投資房地產的投資者要“該出手時就出手”。

　　升值的要素

　　當然，任何一個行業系統從萌芽到發展最終成為成熟行業都要經歷許多磨礪。房地產行業經歷了1992年的投資泡沫到現今的復蘇，在這個過程中存在問題是必然的，關鍵是在這一輪的房地產熱中投資者如何進行有技巧的投資了。

　　首先是地段。房地產界有句名言：地段、地段、還是地段。什么樣的地段蓋什么樣的房，才是這句話的真正含義。其次，質量也是樓盤升值的關鍵。對于期房而言，最重要的是從發展商的實力看質量。有實力質量自然有保證，作出的承諾也能兌現。如果發展商自己資金少，總是指望著銷售回款支撐工程進度，其質量也就可想而知。

　　另外，投資者也不要忽略樓盤的供應套數。以自住客戶為主，建在城郊的普通住宅以大社區為好，大社區的配套比較可靠。市區內的高檔住宅則相反，套數少意味著更少的人分享健身、購物、餐飲等不對外開放的私人會所，意味著業主出租以求回報時競爭更少，意味著更精致、更珍貴。

　　社區文化背景也是考慮的重點。中國人在國外喜歡住唐人街，外國人在中國也喜歡聚居，這就是文化背景使然。所以使館區周圍的公寓、住宅里外國人最多，使館區周圍的外銷公寓更受青睞。另外，不同層次的人不喜歡住在一棟樓里，因此大戶型不要與小戶型夾雜在一起，否則就很難上檔次，出租時也缺乏競爭力。　當然還有物業管理。物業管理的好壞直接取決于物業管理公司的專業程度。另外有些物業管理也有代業主出租的業務，因此買房時要注意，一個得力的銷售部門也許會給以后的出租帶來很多方便。

　　其他參考因素還有：環境、是否是現房、綠化、會所及其他配套設施如何，都是買房時應該考慮的因素，不過重要程度低一點，而且這些往往是因人而異的。

　　而根據房地產發展趨勢：綠色、規模、郊區化、智能化、全能化、階層分離、多元化的七種趨勢，在現今乃至將來投資智能房(SOHO)、生態住宅、海濱住宅、老年公寓、學生公寓及社區商鋪是很有潛力的。(蔡東惠黃燕敏)