信報綜合消息 最高人民法院日前公布關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋。解釋將于6月1日起施行。

　　“交鑰匙”就算交付使用

　　解釋第11條明確規定，對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用。因此，人們常說的

“交鑰匙”就算交付使用。黃松有表示，所謂房屋的交付使用，就是房地產開發企業將已建成的房屋轉移給買房戶占有，其外在表現主要是將房屋的鑰匙交付給買房戶。但房屋的交付使用并不意味著房屋所有權的轉移。當然，根據法律規定，商品房買賣合同的當事人可以對“房屋交付使用”的內容進行特別約定。

　　惡意違約欺詐開發商將付出沉重代價

　　解釋第8條規定，具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買房戶可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求房地產開發企業承擔不超過已付購房款1倍的賠償責任：商品房買賣合同訂立后，房地產開發企業未告知買房戶又將該房屋抵押給第三人；商品房買賣合同訂立后，房地產開發企業又將該房屋出賣給第三人。

　　司法解釋第9條規定，房地產開發企業訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買房戶可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求房地產開發企業承擔不超過已付購房款1倍的賠償責任：故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

　　到期不給辦證買房戶可申請賠償損失

　　解釋規定，由于房地產開發企業的原因，買房戶在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

　　黃松有同時表示，商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第33條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過1年，由于房地產開發企業的原因，導致買房戶無法辦理房屋所有權登記，人民法院應支持買房戶解除合同和賠償損失的請求。

　　房屋質量有問題開發商要按期修復

　　解釋規定，因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買房戶請求解除合同和賠償損失的，人民法院應予支持。同時，如果交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，房地產開發企業應當承擔修復責任；房地產開發企業拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買房戶可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由房地產開發企業承擔。

　　黃松有說，因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買房戶請求解除合同和賠償損失的，人民法院也應該支持。

　　“縮水”3％以內合同難以解除

　　黃松有說，根據這一司法解釋，商品房買賣中，面積誤差比絕對值在3％以內(含3％)，按照合同約定的價格據實結算，買房戶請求解除合同的，法律不予支持。

　　除此外，司法解釋還規定，房地產開發商交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：面積誤差比絕對值超出3％，買房戶請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買房戶同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(含3％)部分的房價款由買房戶按照約定的價格補足，面積誤差比超出3％部分的房價款由房地產開發商承擔，所有權歸買房戶；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(含3％)部分的房價款及利息由房地產開發商返還買房戶，面積誤差比超過3％部分的房價款由房地產開發商雙倍返還買房戶。

　　買賣合同無效可請求解除“按揭”貸款

　　商品房擔保貸款，也就是人們通常所說的商品房“按揭”。黃松有介紹說，司法解釋明確了當事人行使商品房買賣合同解除權的條件。對當事人在簽訂商品房買賣合同時，明確約定以擔保貸款方式付款的，如因當事人一方的原因或者不可歸責于當事人雙方的原因，買房戶不能簽訂擔保貸款合同而導致買賣合同無法繼續履行的情況，應當允許當事人解除合同。在商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除時，當事人可以請求解除商品房擔保貸款合同。

　　此外，司法解釋規定，商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，房地產開發企業應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買房戶。

　　銷售廣告可以成買賣合同內容

　　司法解釋規定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是房地產開發企業就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格確定有重大影響的，應當視為要約。解釋特別提到，這些說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

　　黃松有表示，經濟適用房、房改房、集資房等房屋不能自由買賣，其交易要受到國家政策的調整，不適用司法解釋。