最高人民法院公布商品房買賣合同糾紛司法解釋

　　新華網(wǎng)北京5月6日電 (記者 田雨 李術(shù)峰)最高人民法院日前公布關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋，對商品房預(yù)售合同的效力、商品房銷售廣告、拆遷補償安置、房屋面積縮水、商品房的交付使用及風(fēng)險承擔(dān)、商品房質(zhì)量、商品房包銷、商品房擔(dān)保貸款(按揭)等方面如何具體適用法律作出更加明確、具體的規(guī)定。其中，對房地產(chǎn)開

發(fā)企業(yè)嚴(yán)重違反誠實信用原則、損害買受人利益的惡意違約、欺詐等行為，明確規(guī)定可以適用懲罰性賠償原則。

　　最高人民法院副院長黃松有說，商品房買賣合同糾紛只是房地產(chǎn)糾紛中的一類案件。隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展和住房制度改革的深化，同時由于我國的不動產(chǎn)立法還不完善，市場機制也不健全，商品房交易行為很不規(guī)范，特別是一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴(yán)重違反誠實信用原則，有的制作虛假廣告，設(shè)立定金圈套，甚至一房多售，利用商品房買賣合同欺詐買受人，有的商品房面積嚴(yán)重縮水，有的商品房則存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，這都嚴(yán)重?fù)p害了買受人的合法權(quán)益。在消費者協(xié)會的統(tǒng)計資料中，商品房買賣糾紛被列為當(dāng)前十大投訴熱點之一，已經(jīng)成為社會關(guān)注的焦點。

　　黃松有指出，由于商品房買賣合同糾紛逐年增加，而相關(guān)法律規(guī)定比較原則，人民法院在處理此類糾紛中也遇到了許多具體適用法律的問題。為了及時指導(dǎo)各級人民法院公正處理商品房買賣合同糾紛，依法保護商品房買賣合同當(dāng)事人的合法權(quán)益，規(guī)范房地產(chǎn)市場的交易行為，最高人民法院決定制定關(guān)于如何處理當(dāng)前商品房買賣合同糾紛的司法解釋。(完)

　　解讀商品房買賣糾紛司法解釋

　　銷售廣告可以成為商品房買賣合同內(nèi)容

　　最高人民法院的司法解釋規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。解釋特別提到，這些說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　買房子“縮水”3%將難以解除合同

　　買房者都會擔(dān)心一個問題——縮水，也都明白一個3%的界線。而在現(xiàn)實中，有些買房人不能接受這一誤差比例，要求與房產(chǎn)商解除合同。從6月1日起，根據(jù)最高人民法院的司法解釋，房子“縮水”3%將難以解除購房合同。

　　房產(chǎn)商惡意違約欺詐將付出沉重代價

　　商品房買賣過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)惡意違約和欺詐，致使買房戶無法取得房屋的，將擔(dān)負(fù)懲罰性賠償責(zé)任。

　　到期不給辦理房產(chǎn)證買房戶可申請賠償損失

　　購買商品房卻遲遲拿不到房產(chǎn)證，買房戶可向人民法院申請賠償損失。這是最高人民法院日前公布“關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋”作出的規(guī)定。

　　“交鑰匙”就算房屋的交付使用

　　房子到底什么時候算是交付使用，這是牽扯到房產(chǎn)買賣雙方實際利益的重要問題，常常引發(fā)“房屋交付使用”糾紛。將于6月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條明確規(guī)定，對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。因此，人們常說的“交鑰匙”就算交付使用。

　　商品房質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住購房合同可解除

　　如果購買的商品房因質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，法院應(yīng)支持買房戶解除房屋買賣合同。這是最高人民法院日前公布“關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋”作出的規(guī)定。

　　商品房買賣合同將不被輕易確認(rèn)無效

　　將于6月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，充分體現(xiàn)了促進商品房市場健康發(fā)展的精神，主張不輕易確認(rèn)合同無效。

　　集資房、房改房、經(jīng)濟適用房不適用商品房買賣糾紛司法解釋

　　將于6月1日起施行《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，只調(diào)整商品房買賣糾紛，而不調(diào)整其他的房屋買賣糾紛。

　　法院應(yīng)支持拆遷戶優(yōu)先取得補償安置房

　　人民法院應(yīng)該支持拆遷戶優(yōu)先取得補償安置房屋。這是最高人民法院日前公布“關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋”作出的規(guī)定。

　　包銷商也要參加商品房買賣合同糾紛訴訟

　　如果發(fā)生買房戶因為商品房買賣合同與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生糾紛，人民法院將會通知包銷商也參加訴訟。這是最高人民法院日前公布的、將于6月1日起施行的司法解釋作出的規(guī)定。

　　商品房買賣合同確認(rèn)無效，當(dāng)事人可請求解除“按揭”貸款

　　在商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除時，當(dāng)事人可以請求解除“按揭”貸款。這是最高人民法院日前公布“關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋”作出的規(guī)定。