本報記者袁一泓北京報道

　　陳兵武漢，是盧志強在泛海系版圖上楔入的一顆重要棋子。而隨著北京姚家園項目、上海董家渡項目在手，泛海系地產構架也基本鍛造成型。未來幾年，其開發面積將達350萬平方米以上，所需資金超過100億元。

　　在泛海系地產的背后，是泛海系金融帝國的強大支撐。殺入武漢，盧志強所謀甚多。

　　拿下武漢CBD

　　盧志強出手之前，鄭家純的新世界和深圳金地集團等曾經參與過位于漢口城市中心區王家墩的武漢CBD項目的談判，結果卻是知難而退。

　　這是一個“懸空”的CBD。雖然它已被列入武漢市未來5年10個重點工程之一，但至今連武漢市都沒有獲得這一空軍基地的土地使用權。“軍用飛機還照常在飛呢！”徐建兵說。徐是武漢王家墩中央商務區建設投資股份有限公司(簡稱武漢CBD公司)副總裁。

　　“也許機會就在這里：進入很難，但空間巨大。”徐建兵透露，新任中央政治局委員、湖北省委書記俞正聲不久前表示，將以100公里為半徑，打造“武漢經濟圈”。

　　武漢CBD公司不是一般的項目開發公司。“你也可以說是我們在代武漢市政府建CBD。”武漢CBD公司經營策劃部總經理馮松說，武漢CBD公司承擔的是土地一級開發商的角色，王家墩中央商務區占地2.67平方公里，合4000畝。武漢CBD公司給軍方的遷建費是18億元，此外該公司還將投入約30億元用于基礎設施建設。“到2004年底、2005年初，我們就可以拿到土地證了。”徐說。

　　按照麥肯錫為該公司做的戰略策劃，武漢CBD規劃建筑面積可達600～800萬平方米，吸收投資額高達400～500億元。但這些都是別人的事，武漢CBD公司只需完成“七通一平”就可出手了。“武漢CBD基本建成至少需要10年時間，但我們要做的只是前期3～5年的事，”徐建兵說，“到2007年之前，我們將把CBD的所有地塊賣掉”。

　　武漢市房產管理局局長周茂棣透露，近幾年進入武漢的房地產開發商急劇增加，大部分來自浙江、廣東等沿海地區。包括最早的新世界集團和萬科等在內，目前武漢有13家知名地產商。2002年，武漢市商品房平均價格為每平方米2300元，市中心房價平均約2700元。也許，這正是盧志強和王石們看好武漢市房地產市場的主要原因之一。

　　據了解，中國泛海控股有限公司占武漢CBD公司30%股份，光彩建設集團股份有限公司占20%，武漢市漢口機場遷建開發有限公司、北京中關村開發建設股份有限公司、四通巨光高新技術發展(控股)有限公司各占20%。由于光彩事業投資集團持有四通巨光32%股份，意味著泛海系實際上持有武漢CBD公司60%以上的股份，盧志強任董事長實至名歸。

　　泛海系地產大鱷初長成

　　借助武漢這座“九省通衢”重鎮的深度楔入，盧志強的泛海系地產架構初步搭建完成。

　　作為集團總部，北京自是泛海系地產重兵屯集的城市。據泛海集團有關人士介紹，泛海系目前在北京有兩個項目正在開發，一個項目正在籌備。北京光彩置業有限公司副總經理吳若剛透露，由光彩建設集團投資12億多元開發的光彩國際公寓，總面積約16萬平方米，作為京城售價最高的公寓之一，目前“已售出70%”。

　　今年初，光彩建設集團與北京朝陽東風鄉政府及其鄉農工商公司簽約，以15.77億地價款購得姚家園一塊1000畝的土地，規劃建筑面積近200萬平方米。如此，泛海系在北京的開發量達240萬平方米，全部投資額約100億元。

　　深圳作為光彩建設集團股份有限公司前身——南油物業的發祥地，該公司已累計在此完成近百萬平方米的物業開發。據深圳光彩建設集團股份公司總裁助理吳立鋒介紹，目前光彩建設包括太子山莊在內的物業在建面積10多萬平方米，還有去年11月通過公開競拍獲得兩幅約9.36萬平方米的地塊待開發，并準備競拍另一幅地塊。

　　另據深圳房地產界有關知情人士透露，2001年深圳紅樹灣“地王”拍賣的競得者泰華房地產(中國)有限公司董事長羅瑞希于去年10月去逝后，泰華公司和當地建設銀行一直在尋找轉讓對象，其中就包括光彩建設。兩幅地塊共16.27萬平方米，“不排除光彩拿其中一幅土地的可能”，知情人士說。

　　在上海，光彩事業投資集團透過它控股的上海通海建設有限公司，于去年8月與黃浦區政府簽約，購得董家渡一塊占地12.63公頃的土地，規劃建筑面積60萬平方米。董家渡地區是2008年上海世博會的預留地之一。同時，香港華潤(集團)和浙江有政府背景的華浙實業開發公司各獲得6公頃和8公頃土地。黃浦區區長徐建國說，這三家有實力的地產商，將投資30億元，用5年時間，在黃浦江西岸建成上海第一個現代化高檔濱水居住區。

　　此外，泛海系在青島開發的泛海名人山莊，總建筑面積22萬多平方米，是當地售價最貴的住宅項目之一。在濟南，光彩事業投資集團等與山東工商聯合作開發齊魯商會大廈，被當作該市的標志性建筑，高39層，面積10萬平方米。

　　至此，粗略估算，未來3～5年，泛海系地產開發面積將在350萬平方米以上，所需資金則遠遠超過100億元。

　　背靠泛海金融

　　不善言辭的盧志強，是一個玩弄魔方的高手，魔方的中心支點是“泛海”二字。自上個世紀80年代初以來，經由房地產和資本運作，盧志強鍛造出了一個由數十家企業組合而成的泛海系。

　　據泛海集團有關人士透露，盧志強基本上是想將泛海系分成三個彼此獨立又互為支援的子系統。其一是以金融(證券、保險)為主業的系統，以1988年在北京注冊的中國泛海控股有限公司為支點。2000年，盧志強以中國泛海控股有限公司名義參股民生銀行13000萬股，占總股本的9.42%，成為民生銀行的第二大股東。2002年4月，盧志強的中國泛海又成為民生人壽保險的發起人之一。2002年3月，黃河證券注冊資本金由1億元增至14.5億元，中國泛海出資2.4億元，為第一大股東，與中國泛海有著千絲萬縷聯系的中國船東互保協會為第四大股東。

　　其二是以投資為主業的系統，以光彩事業投資集團為支點。1995年7月，山東泛海集團公司、山東泛海建設投資有限公司、聯想集團控股公司、四通集團公司等國內9家知名企業，在北京注冊成立“光彩事業投資管理有限責任公司”，其中兩個泛海占到總股本的91.7%。1998年，光彩事業投資管理有限責任公司更名為“光彩事業投資集團有限公司”，注冊資金增至5億元人民幣，凈資產達10億元人民幣。同時，光彩事業投資集團參股中國泛海控股有限公司，出資32500萬元，占總股本的32.5%，山東泛海集團的股份降至67.5%。光彩投資集團原設想以風險投資為主，但由于眾所周知的原因，盧志強及時掉轉主攻方向，變為主要與光彩建設集團股份有限公司交叉投資于地產。

　　其三是以地產為主業的系統，以光彩建設集團股份有限公司為支點。1998年10月，光彩事業投資集團成功收購深圳上市公司南油物業(SZ000046)，改名為“光彩建設”(2002年每股收益為0.14元)。光彩建設股份公司在北京、深圳、上海的地產項目，主要是以光彩建設集團或其控股成立的光彩置業(上海名為通海建設)來進行投資開發，或者與光彩事業投資集團交叉滲透投資。

　　泛海集團有關知情人士說，優游于金融、保險、證券大海之中的盧志強，從來不為他的地產項目缺錢而發愁。但盧志強知道自己的“度”。譬如，盧志強拿到北京姚家園項目和上海董家渡項目后，對泰華公司意欲轉讓的深圳那16萬多平方米的土地(“地王”)，就不敢全部吃下。

　　回到開頭。為什么說武漢對于盧志強的泛海系如此重要？來自武漢的最新消息說，盧志強準備以武漢為基地，收購武漢的部分金融機構、證券和信托公司，并以此為基礎整合整個泛海系金融。如果此舉成功推進，盧志強就有可能參與武漢的漢江兩岸開發乃至武漢的農業產業化開發。

　　如此，武漢就將成為盧志強撬升泛海系新一輪跨越的強大支點。