對信托業(yè)來說，銀行收縮住房信貸是個(gè)不折不扣的好消息。日前，中煤信托投資公司便“趁虛而入”，推出一個(gè)名為“北京市車公莊危改小區(qū)貸款項(xiàng)目”的集合資金信托計(jì)劃。信托計(jì)劃將由中煤信托主要以貸款方式發(fā)放給北京隆盛房地產(chǎn)開發(fā)公司，用于規(guī)劃建筑面積達(dá)22萬余平方米的車公莊危改小區(qū)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。

　　中煤信托董事長王忠民介紹，信托計(jì)劃的期限為2年，信托計(jì)劃項(xiàng)下的信托合同不超過

200份，加入信托計(jì)劃的資金應(yīng)不低于人民幣25萬元，信托計(jì)劃規(guī)模不超過人民幣1億元。預(yù)約期4月10日到4月16日上午，發(fā)行期從4月17日到2003年4月25日。信托計(jì)劃將用于車公莊危改小區(qū)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，中煤工業(yè)進(jìn)出口集團(tuán)公司為信托計(jì)劃提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

　　據(jù)了解，該信托計(jì)劃資金將以貸款方式發(fā)放給隆盛房地產(chǎn)，貸款期限為2年，年利率在央行規(guī)定的同期銀行貸款年利率基礎(chǔ)上上浮20%，目前為6.588%，按季付息，貸款本金在貸款期限屆滿之日返還。信托收益主要來自貸款項(xiàng)目的利息收入，在扣除應(yīng)由信托財(cái)產(chǎn)承擔(dān)的費(fèi)用、稅費(fèi)后，預(yù)計(jì)受益人獲得的年收益率不低于4.6%。與銀行2.25%的兩年期存款年利率、2.32%的三年期國債年利率相比，該信托的收益率的確比較誘人。

　　一些信托業(yè)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)信貸的調(diào)整，是對房地產(chǎn)業(yè)重新整合的過程。對信托業(yè)雖然談不上大的利好，但銀行融資渠道收窄以后，信托肯定將在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)揮更大的融資作用。自從央行要求控制房地產(chǎn)信貸以來，與信托公司尋求合作的地產(chǎn)商明顯增多，曾有幾十家房地產(chǎn)公司找過他們。但信托也要有所選擇，既要選擇收益率高的項(xiàng)目，又要視風(fēng)險(xiǎn)在可控范圍內(nèi)才能接手。

　　某銀行房貸部門負(fù)責(zé)人說，中國房地產(chǎn)金融體系初步構(gòu)建，其中還缺乏很多產(chǎn)品，包括一些金融衍生品。現(xiàn)在除了貸款，金融支持房地產(chǎn)業(yè)的工具還很少。在住房信貸政策調(diào)整的同時(shí)，如果沒有配套金融服務(wù)跟進(jìn)，不利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　某信托投資公司老總認(rèn)為，原來基本上只有銀行一個(gè)渠道投資房地產(chǎn)，現(xiàn)在銀行收緊房地產(chǎn)信貸，信托正好可以成為有益的補(bǔ)充。畢竟信托運(yùn)作比較靈活，它的制度安排也有優(yōu)勢，可以為房地產(chǎn)業(yè)提供新的融資通道。而且，雖然信托可能是更靈活，手續(xù)更簡潔一些，但在風(fēng)險(xiǎn)控制的要求上，信托不會(huì)低于銀行。因?yàn)樾庞脤π磐泄�司同樣很重要，如果不對投資者負(fù)責(zé)，投資者就不會(huì)購買信托產(chǎn)品。但是與銀行比起來，信托控制風(fēng)險(xiǎn)的手段靈活一些，一些銀行不能做的項(xiàng)目，信托投資公司敢于接手。

　　他介紹，信托參與房地產(chǎn)的方式很多。首先，可以為房地產(chǎn)信托設(shè)立資金信托，以貸款信托的模式介入房地產(chǎn)，當(dāng)然房地產(chǎn)公司要有足額的抵押貸款。還可以用股權(quán)投資信托。此外，還有房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化模式。雖然有些房地產(chǎn)缺乏流動(dòng)性，但可以通過信托的模式做證券化處理，也可以叫做信托化處理。信托設(shè)計(jì)、運(yùn)作的靈活性，為其參與房地產(chǎn)業(yè)提供了便利。

　　但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，信托為房地產(chǎn)業(yè)融資有一定難度。行業(yè)特征決定了房地產(chǎn)業(yè)的投資較大。如果一個(gè)信托計(jì)劃為地產(chǎn)商提供2億元的融資，限于每份信托合同發(fā)行不能超過200份的要求，每份信托合同的金額要達(dá)到100萬元。而且，要投資者拿出這么一大筆錢，融資成本也不低。目前發(fā)行的信托產(chǎn)品，70%對個(gè)人，30%對機(jī)構(gòu)。從一般投資需求講，8%的利率，機(jī)構(gòu)才感興趣，現(xiàn)在利率較低，有6%的利率機(jī)構(gòu)就感興趣，但這個(gè)收益率對信托公司來說并不低。

　　作者：劉振冬 王曉華 作者單位：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)