本報記者李一戈　北京報道

　　浙江房價一路狂漲。終于引起權威部門的關注。根據溫家寶同志批示，國土資源部和建設部今年1月和2月先后派出官員專門奔赴浙江進行調查。其中，國土資源部調查組“連續開了六個座談會，分別與(杭州)市國土資源局，信譽、業績較好的12家房地產開發企業，浙江大學6住房地產研究專家、教授，杭州市10個房地產市場管理有關部門，余杭區國土資源等

5個部門，下城區潮鳴街道小天竺社區的10戶中低收入家庭進行了座談”。

　　據本報記者了解，國土資源部已將調查報告送往國務院；建設部的調查報告正在形成過程之中，隨后亦將上報。

　　“繁榮背后的泡沫”

　　“杭州房價漲瘋了”，有一位杭州當地的開發商對本報記者說。

　　據浙江省統計局數字，2002年，浙江省房地產開發完成投資724.4億元，增長35.l%，遠高于全國平均增幅。其中，杭州、寧波、溫州、衢州、金華分別增長43.7%、45.0%.26.7%、65.4%、46.7%。

　　2002年，全國商品房平均銷售價格增長比例為2.9%，而浙江房價比上一年上漲16.4%，漲幅是全國的5倍多。其中，杭州、寧波2002年漲幅分別居全國第5位、第1位。浙江省商品房價格已是連續多年迅猛上漲。據浙江省城調隊統計資料，該省商品房價格從1998年的每平方米3278元，增長到2002年上半年的每平方米4749元，漲幅達44.8%，是全國房價最高的省份之一。杭州漲幅尤其驚人。1998年，杭州市中心的平均房價為每平方米2800元，目前已接近每平方米5000元，4年多漲幅超過40%。寧波市中心的平均房價則為每平方米4000元左右。溫外市區商品房均價達每平方米5000-6000元，溫州市屬縣房價也高達每平方米4000-5000元。

　　幾年來，浙江房地產投資年均增長超過20%，因此被稱為“浙江現象”。但這一名稱的始創者之一、原浙江省建設廳副廳長、現浙江省房地產協會理事長唐世定額為擔憂地說，在浙江房價炒作起來的繁榮背后隱藏著泡沫。

　　然而，國土資源部的調查報告說，“總的認識是，杭州市房地產市場已走向快速成長階段，購銷兩旺、人氣很足。總體看是健康的，沒有土地炒買炒賣行為”。杭州市房價增幅較大“有相當的合理成份”，不能籠統地講杭州市房價高。

　　建設部調查組的有關官員也表示，“杭州、寧波存在大量投機炒作房地產的現象”證據不足。此前有消息說，杭、甬等地已出現一批職業房號炒家，一個房號隔夜轉身就可賣高5萬元。有購房者將一套商品房買進賣出，一年多時間，凈賺20多萬元。

　　早在去年9月，杭州市建委在一份報告中堅持認為，杭州房地產市場“總體上來說還是健康正常的”，可以預見在未來的三年內，“仍將處于供不應求的狀態，目前的房地產形勢仍將持續一段時間”。

　　北京一位考察過浙江房地產市場的專家說，如果杭州、寧波房地產不是過熱，那什么樣的房地產才算是過熱？

　　杭州幾乎無地可供

　　有專家稱，杭州房價上漲過快，主要因素是地價漲幅驚人。

　　國土資源部調查報告也承認，杭州房地產市場“在態勢上存在著趨熱的苗頭，老市區基本正常，周邊局部地區不同程度地存在著過熱的現象”。

　　杭、甬地價漲勢則幾乎可以用“瘋狂”形容。據了解，杭州市中心區的土地出讓費從1998年底的每畝100多萬元，逐年瘋漲到200萬元、300萬元和500萬元，目前有的地塊甚至達到每畝800多萬元以上。

　　寧波地價亦不遑多讓。在最近的一次土地拍賣中，寧波某房地產開發公司以6.8億元的價格獲得一塊占地22公頃土地的土地使用權。這塊位于寧波郊區的菜地，僅地價就達200多萬元，合每平方米3300元。由土地招標拍賣出讓所構成的土地成本，約占商品房成本的40%-50%，也就是說，這塊郊區項目必須賣到每平方米6000元以上，開發商才可盈利。

　　浙江不少城市實行土地儲備及土地拍賣制度，其中，最具代表性的是杭州。該市于1999年3月開始正式實行土地儲備制度，并制定了《杭州市土地儲備實施辦法》(2000年8月少部分修改)。今年三月28日，杭州市十屆人大常委會第五次會議討論通過《杭州市土地管理條例(草案)》。現在，杭州市由土地儲備中心收回、儲備的國有土地出讓，基本實行掛牌拍賣。

　　1999年三月，杭州市首次實行土地拍賣，成交價格為平方米25625元。此后，成交價直線上升。2001年7月12日，一個叫“新大地”的房地產開發公司以高出第二標1.9億元的價格即每畝1800萬元的天價中標一幅土地。目前，杭州城北拱震橋一帶的樓面價已突破每平方米3000元，錢江南岸的樓面價則達到每平方米3700元。土地儲備制度給杭州財政帶來豐厚的收益。僅2001年市區收取土地出讓金就達40多億元，土地收購儲備累計資金30億元。到2001年底，杭州市區已累計收購土地8000畝，向社會供地2500畝，儲備土地5500畝，累計投入收購資金100億元。

　　但是，大量的土地轉讓之后，杭州市幾乎要面臨無地可供的局面。據杭州市國土資源局透露，至2001年，國家下達給該市1997-2010年的用地指標已用了70%。2001年，杭州市的用地指標只有2萬畝，但該市實際用地達9萬畝。

　　去年第四季度，杭州市國土部門向社會集中“拋出”超過上年全年公開招標的土地量，以期平抑房價。但現在看來，這一目標未能達到，第四季度杭州房屋銷售價格上漲了14.6%。

　　鑒于地價對于房價的直接拉開作用，有業內人士將浙江房價尤其是杭、甬房價高企不下，歸咎于土地儲備及拍賣制度的不完善。但國土資源部調查報告反駁說，所謂“土地收購儲備、招標拍賣抬高了房價”的說法“只是看到了表面現象，而對實質情況缺乏了解和研究”。他仍認為，杭州、寧波房價很大程度上是巨大的現實需求拉動所致。

　　央行貸款預警

　　浙江房地產積累的風險越來越集中于銀行身上。

　　國土資源部的調查報告承認，“由于(杭州)銀行貸款房地產建設和消費過程中占的比例較大，一旦房地產出現問題，銀行將有很大的風險”。

　　這份報告透露，1999年年末至2001年年末.杭外各類房地產開發企業開發貸款余額從106.75億元增加到387.2億元，房地產開發企業貸款占同期各項貸款的比重從1999年的7.2%上升到2001年的18.6%。至2002年10月末，房地產開發企業貸款占各項貸款的比重上升到20.9%。個人住房貸款余額從1999年的37.4億元迅速上升到2001年的164.3億元，年均增長率達190.5%。

　　浙江省統計部門也明確指出，目前的建設資金結構“不盡合理”。2002年，全省房地產開發資金主要來源于定金及預付款和國內貸款，企業自籌資金較少。在當年1148.9億元的房地產開發資金中，國內貸款、利用外資、自籌資金、定金及預付款分別到位291億元、3.l億元、174.8億元和498.4億元，分別占284%、0.3%、17.1%、48.7%。而購房者中相當一部分是通過銀行貸款。200年10月，杭州市居民個人住房貸款余額在全部房地產貸款余額中的比重占42.3%。也就是說，有70%左右的房地產資金風險是累積在銀行手中。

　　去年底，中國人民銀行組織的對部分城市商業銀行房地產金融業務的調查發現，違規貸款和違規金額分別占總檢查筆數和金額的9.8%和24.9%。因此，央行在不久前公布的2002年貨幣政策執行報告中，再次提出要防止房地產泡沫的出現。

　　今年2月底，中國人民銀行選擇杭州召開工作會議。就在該次會議上，出臺了一份有關調整房地產貸款政策的征求意見稿。據透露，該文件草稿提出，房改房和普通住房貸款按現行房貸利率政策執行，高檔房、別墅、商用房和多套住房則按現行同檔同期一般貸款利率執行，前者比后者利率約低10%；個人購買第一套住房的首付款比例為總房款的20%，包括第二套住房在內的多套住房，首付款比例為總房款30%-50%;縮短商住兩用房的貸款期限以對商品房現房發放貸款，期房貸款則需經有關房地產主管部門的批準。

　　有人說，這份文件草稿一旦成為正式文件，對包括浙江房地產開發商在內的許多開發商來說不啻是滅頂之災。

　　在多方關注之下，浙江省建設廳今年2月表示，將采取措施對目前的房地產市場進行調控。他們開出的藥方是：會同土地管理部門，研究制定土地招投標最高限價措施，穩定商品房價格，確定合理的土地招投標價格，實行土地招投標綜合評價制度；會同土地管理部門合理確定土地供應規模，加強土地供應的動態管理；會同各級商業銀行，加強地房地產貸款的控制，對一些不具備貸款條件或自有資金不足的企業，要從嚴控制其貸款規模；各級商業銀行在發放貸款時，要認真征求同級房地產行政管理部門的意見，全面了解房地產企業的信用和實力情況，確保貸款安全；加大經濟適用房建設力度。

　　來自杭州的最新消息說，當地許多開發商對未來房地產市場形勢一片茫然。他們也想知道，浙江房地產市場的火熱局面還能持續多久？